资色·深度丨宁损失5000万也要退地 宋都事件释放房价结束上涨信号？

7月21日晚间，宋都股份(600077,股吧)发布公告称，放弃全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司竞得的【2021】8号地块使用权，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这是杭州第一批集中供地后首例退地，也是2019年以来杭州再一次出现退地现象。

关于退地的原因，宋都股份在公告称是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素作出的决策。据了解，此次退地与宋都合作伙伴在拿地后退出有关，宋都最终因为算不过账，最终决定退地。

经历轮番的政策调控，土拍市场的火热现象与调控房价的政策意图相悖而行，在房价降温的预期下，宋都退地或是在传递市场转向的信号。

损失5000万退地

宋都股份原竞得地块为杭州运河新城GS1001-17地块，今年5月，杭州绍辉以17.8亿元竞得，自持比例21%，溢价率29.86%，楼面价20962.12元/平方米。

从土地信息上看，该宗地块位于核心位置，地块所在的运河新城板块，是杭州近一年来热度蹿升迅速的板块之一，经过20轮报价，由竞买人宋都获得，地块出让面积34025平米，容积率2.5，可建面积8.5万平米。

从地块属性、要求上看，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米，如实施装修销售的，装修价格不高于30000元/平方米。

对比运河新城的其他四个项目，宋都精装限价排末位，自持比例排首位，而其他四个项目开发商万科、保利、融信和香港置地，实力均远超宋都。

有消息称，宋都拍得该地块之前已有意向合作方宝龙地产，后因合作方意向生变，宋都选择弃地，宝龙回复，“此事与宝龙地产没有任何关系，宝龙从未与该地块发生过任何关系，也没有任何合作意向”。

从市场情况上看，尽管运河新城已入市项目开盘时一房难求，但根据宋都竞拍地块详情，楼面价20962元/平方米，自此比例21%，精装修销售销售限价3万元/平，企业盈利很难，有亏损的风险。

相比较无利润可赚，或是放弃产品质量，宋都宁愿选择损失5000万。公告中宋都直言，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

房企如何突破盈利点

自2月集中供地消息传出以来，业内热议不断，对土地市场的调控本意是从土地市场降温为出发点，调控房价，但从上半年市场表现来看，似乎并未达到预期效果。

4月各重点城市集中供地陆续开始，从竞拍土地结果看，地价上升，如杭州超90%成交地块溢价率超过20%，重庆近50%成交地块成交溢价率超50%，最高达130%，即使长春集中出让的土地平均楼面价也上涨了20%.

“宋都竞拍杭州地块时间点正好处于上半年市场躁动时期，彼时行业内存在着调控政策的出台无法压住市场的错觉，错觉之下，企业形成误判，疯狂弥补弹药”，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，事实上，整个政策的出台到百分之百发挥效应，需要一个时间周期。

卢文曦表示，宋都退地可以看出市场躁动的情绪在慢慢转变，向理性靠近；另一方面，宋都5000万元的损失金额也是对市场的一种教育，提醒房企量力而行。

从杭州政策端看，政府在抑制房价上涨，满足需求端发力不断，业内人士认为，政策的严控或也导致宋都对后期项目入市情况预期较低。

据杭州市政府官网发布的文件显示，9月底前试点开展“竞地价，竞品质”土地出让，房企产品品质如何将成为未来市场拍地的重要考量；近日市场传出的文件显示，杭州商墅项目被叫停，这意味着在住宅限价的制度安排下，利用商业产品不限价的优势，想在价格上突破提升项目利润的道路被堵死。

昨日，杭州继续发布《杭州发布共有产权保障住房管理办法征求意见稿》，共同发力共有产权保障性住房和保障性租赁住房。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着此类住房供应的增加，一些高房价项目将面临压力。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平曾预测，本轮房价上行压力的拐点可能在三季度中下旬。随着拐点的到来，盈利焦虑成为众房企悬在头顶的利剑，在城市与开发商双向选择的新逻辑下。卢文曦表示，结合杭州政府对保障房租赁房的支持，部分房企可考虑调整在杭州市场发展的重心，寻求新的盈利增长点。

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