2021北京写字楼供应大年：读懂兆泰快速去化方法论

　　在去年底第三方机构的预测中，2021年度的北京写字楼市场将是一个供应大年，供给体量超百万平米，分布于从核心区到新兴商务区的不同区域。

　　由此，留给写字楼持有方的一个命题是：如何实现快速去化，跑赢市场？

　　1、地段优越 总部型企业虹吸效应凸显

　　第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想表示，根据他们的调研，由于市场供应充足，写字楼产品多元化，多家写字楼业主方已开始通过多种方式竞拼市场，目的是吸引不同行业租户的关注目光，以实现快速去化。

　　那些去化能力强的写字楼呈现出明显的“均好性”特征，地段、配套、产品，一个都不能少。

　　按照上述逻辑看北京写字楼产品，东二环大型甲级级写字楼——兆泰国际中心就是典型样本。

　　自去年九月兆泰国际中心二期入市至今，还不到一年时间，由于项目的强吸纳性，去化率已超65%。

　　兆泰国际中心的快速去化首先离不开不动产领域的一则铁律——地段论原理。地段论，在中国最赚钱的十大写字楼产品上体现得淋漓尽致。北京金融街(000402,股吧)、上海陆家嘴(600663,股吧)、深圳福田、广州珠江新城……每一个都位于城市的最核心位置。

　　从成立之初起，打造城市核心地段新生活地标就是兆泰地产开发的指针。兆泰在开发区域和地段的选择上均坚持卓越水准和前瞻眼光：一方面确立了以首都北京为中心的战略格局，一方面锁定核心城市的核心地段投棋布子，从而牢牢把握项目体现价值、实现升值的根本。

　　位于东二环“央企大道”商务带的兆泰国际中心，周围环伺十大央企、三大国企、三大政务部委，涉及金融、服务、通信、开发等行业。项目具有完善的多元立体交通优势，便于城际及国际商务往来。

　　在业内人士看来，东二环区域写字楼市场的整体风格偏稳健成熟，即便在疫情严重的2020年，由于租户优质、稳健，且颇具规模，抗风险能力强劲，这片区域的写字楼市场空置率，与租户多为抗风险能力较弱的中小企业写字楼相比，始终处于低位，租金也非常坚挺。

　　而坐拥中国首席总部经济资源，置身于不可多得的总部商务圈层之中，既可分享中国经济的圈层资源，更可便捷、高效的分享上下游产业链服务，将为兆泰国际中心以及这里的租户转型与未来发展提供海量商机。

　　2、写字楼和商业业态紧密结合 填补市场空白

　　实际上，兆泰国际中心这类产品在东二环极为稀缺。根据北京市2014年发布的对于新增产业的禁止和限制目录要求：未来核心区域的酒店、写字楼等公建被严格限制，自从2015年兆泰国际中心一期入市后，整个东二环一直鲜有新增写字楼供应。

　　直到近三年，东二环才出现了新增供应的身影。但也仅是每年新增供应1个项目的量。所以，兆泰国际中心的入市，一方面凸显了兆泰国际中心这类国际甲级写字楼的稀缺性和资产价值，另一方面其到来也为商圈内总部经济注入了新的生机与活力。

　　此外，环顾整个东二环的写字楼产品，普遍比较独立，商业和写字楼结合度不够紧密，从便利度考量，这也成为客户选择时的犹豫点。

　　兆泰国际中心则填补了这一块空白。在这里办公，会呈现出这样一种便利高效互联互通景象：兆泰国际中心与周围的“综合体”悠唐商业可以直达、互连，形成无缝连接，便利员工的自如穿梭。正因此，项目市场竞争力也大大提升。

　　如此卓越布局，源于兆泰集团的悉心宏观规划。十年前，兆泰集团悉心规划，在朝阳门区域打造了总体量70万平方米的城市综合体，涵盖国际甲级写字楼、高端公寓、购物中心、星级酒店等多种业态，兆泰国际中心、悠唐国际写字楼、悠唐购物中心、悠唐皇冠假日酒店、新金山公寓、悠唐麒麟公馆，各业态之间形成良性互补，区域功能日趋完善，成为整个朝外乃至东二环区域产业升级改造的发动引擎。

　　3、租户结构的三大特征

　　从截至目前已入驻或洽谈中的租户看，兆泰国际中心客群呈现三大特点：

　　一、500强总部型企业集聚，包括金融、专业服务、互联网等多元行业。

　　以今年4月份入驻的中国500强企业方正证券(601901,股吧)为例，方正证券是中国首批综合类证券公司，上海证券交易所、深圳证券交易所首批成员，于2010年改制为股份有限公司，并于2011年在上海证券交易所上市。

　　像方正证券这类优质企业择址，会考虑区域、产业、政策、服务以及相关垂直领域的上下游企业等多方面的因素，也就是说选址更严苛，对项目要求更高更全面，能被选中的项目必然具备上述多种综合能力，这也是方正证券最终选址兆泰国际中心的原因。

　　二、吸纳了不少从CBD外溢而来的优质客户。

　　东三环的CBD商圈和东二环的朝阳门商圈，都是北京东部的老商圈。兆泰国际中心的入市可以说给这两个区域现有的老写字楼项目经营带来了不小的挑战。CBD外溢优质租户重新选择新入市的兆泰国际中心就证明了这一点。

　　这些租户或出于公司扩张发展的需要、或出于对环境服务升级的考虑、或出于对智能化高科技的需求，就会重新考虑公司的选址，而兆泰国际中心与他们的需求高度匹配，双方一拍即合。

　　三、西二环“兆泰系”写字楼老租户重新选址时，“东迁”至兆泰东二环兆泰国际中心。

　　在北京，兆泰地产项目格局首先依托西、东二环路所贯穿的首都两大国际化核心商圈，即西二环金融街商圈和东二环CBD—朝阳门商圈。

　　这一西东辉应、彼此竞美的项目格局，既抓住了首都经济发展总体规划中卓尔不群的地缘优势，又充分依靠所在地段的金融机构、企业总部、外交机构、高端服务等无可比拟的资源优势，从而打造出兆泰北京地产项目强劲有力的主引擎。

　　在西二环金融街经过数十年经营，兆泰集团开发出了以丰汇时代大厦为起点，向北展开了丰融、丰盛、丰铭一系列金融街核心区新古典建筑风格的甲级标志性写字楼建筑组团，与此同时还打造了高端国际综合性公寓—丰侨公寓、“四园”住宅区（丰汇园、丰融园、宏汇园、宏英园）等配套产品。

　　在东二环的兆泰国际中心入市后，西二环的兆泰老租户，由于他们已经对兆泰的品牌价值、产品力、物业服务倍加认可，重新选址时还是选择了兆泰新项目。

　　4、构建起产品力核心竞争优势

　　在房地产行业进入精细化管理时代，将产品力作为核心竞争力，踏踏实实做好产品、做好内容、做好服务，是企业永远的制胜之道，也是兆泰国际中心的根本原则。

　　兆泰国际中心，由全球著名建筑设计公司Gensler执笔，为使项目具有持有永恒的生命力、达到一种真正可以成就百年的建筑风格，整体立面风格采用的是Art-deco建筑风格，通过大量使用直线对称和几何图形的构成来强调建筑机械化的美，使整个建筑高耸、挺拔，特色鲜明。

　　2300平米超大空间的大堂，通透的办公平层可以满足不同类型企业的发展需求。而将国际最流行的物管服务理念，与自身产品结合，提供更本土、更贴心的精细化服务，这是兆泰国际中心对租户的承诺。

　　在科技赋能时代，智能化、高效能也成为兆泰国际中心的一大特色。卫星电视入户、人脸识别系统、32部高速电梯、办公楼层的可拆卸楼板、高品质卫生间、高科技多功能厅……随处可见项目对细节处匠心级的把控与追求。

　　兆泰国际中心是兆泰集团产品力的一个缩影。

　　从企业1992年成立至今，即将三十而立的兆泰，截至目前已开发和正在开发的项目包括：国际水准写字楼组群、中央政府机构、中央国有企业总部、大型商业综合体、购物中心、星级酒店、高端公寓、休闲地产项目等。

　　对一流品质的不懈追求是兆泰地产开发的灵魂，兆泰集团官网上的这句话，正是兆泰的自我严格要求和真实写照。

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。