从调控不利问责到上海调控“打补丁” 楼市释放的新信号你get到了吗？

上海楼市调控再度升级，全面围堵炒房漏洞。

7月23日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合发布《关于加强住房赠与管理的通知》（以下简称“通知”），深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，“通知”自7月24日起正式实施。

“通知”主要从两个地方补住政策漏洞。

1、赠与房屋5年内仍记在赠与人名下；

2、被赠与者必须具备购房资格。

此外，上海房贷利率也于今日确定上调，首套房贷利率上调0.35%至5%，二套房贷利率上调0.45%至5.7%，新规同样于24日开始实施。

上海通过房屋赠与端和银行端双双加持来打击炒房行为，降低市场预期，从而缓解上海房价上涨趋势。

调控升级 严堵房屋赠与炒房通道

新政的出台与最近几年购房者利用住房赠与变相规避限购政策操作增多有关，也是上海作为70城房价指数较高城市对中央坚决抑制房价过快上涨的迅速回应。

为保护刚需，上海于今年2月实施积分购房政策，在分高者入围的规则下，新房购房客，通过将一家庭成员变成名下无房的操作来获得热门楼盘“入场券”；更有甚者，因直系亲属之间转让手续成本最低，部分购房者通过房屋转让为自己腾出“房票”。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，现在堵住赠与的通道，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高，甚至不会有买房资格。因此，随着需求端进一步收缩，“打新”热可以进一步降温。卢文曦预计，第四批新盘上市后，触发积分制的项目数量有望减少。

上海房贷利率调整新规同样有利于市场降温。在贝壳研究院重点监测的6月72城房贷利率统计中，上海房贷利率处于城市排名末位。低房贷利率，购房者的成本偏低，购房意愿更强。

“本次上调幅度说大不大，说小不小”，卢文曦表示，“利率调整的关键点在于改变对市场的心理预期，第一次拐点的出现对市场心理冲击非常大”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，贷款政策收紧后，客观上对于二套房的购房影响更大，有助于购房市场的稳定，反过来，也使得后续房价趋稳空间更大。

政策频出? 释放楼市调控新信号

近期，房地产市场风声鹤唳，政策从金融、土地以及需求等多维度进行全方位的调控，同时，针对地方调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。

“问责”意味着各地要严格对房价上涨负责，这让很多城市从被动调控转向为主动调控。过去房地产调控是因为已经出现过热的现象再施加政策限制，在严格问责机制下，地方调控则需要变被动为主动，严查漏洞，全方位打补丁，任何可能推动房地产过快上涨的因素都不放过，政策调控逻辑从“限制”转变为“预防”。

上海近期频出调控政策，并且以组合拳的形式出现，就是为了严防房价过快上涨，进行主动调控。

市场表现看，今年上半年上海房地产市场确实蠢蠢欲动。克尔瑞数据显示，上海住宅成交面积持续走高，2021年6月新建商品住宅成交量高达127万平方米，环比增长59%，同比增长106%。需求仍旺盛，但上半年密集出台7次调控政策，使得房价上涨的苗头得到遏制。

据克尔瑞数据显示，2021年上半年，上海房价55132元/平方米，仅次于深圳，比上涨2%、同比下降7%。

二手房方面，克尔瑞数据显示，今年上半年上海二手房住宅成交量达180387套，同比增长61%；中指研究院数据显示，上半年上海二手房累计涨幅达11.56%，涨幅居百城首位

为稳定房价，杜绝炒房行为，抑制房价过快上涨，上海密集出台调控政策。7月中旬，上海落实“增加二手房房源挂牌价格信息核验”，今日，上海再出新政堵住炒房客利用房屋赠与的炒房通道，并全方位上调房贷利率，为后续房价趋稳提供更大空间。

其实，进入2021年以来，各大热门城市平均房贷利率均有所上升，上海作为重点城市中房贷利率最低的地区之一，最终上海还是加入了提升房贷利率调控房价的阵营中。卢文曦表示，在相应调控政策下，市场预期会加速转变，市场退烧用不了太长时间。

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