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学籍独立后的亦庄,未来要卖七万?

2021-07-24 06:47:08 90度地产微信号 

几何时,提起亦庄楼市,人们习惯称其为限竞房红海,彼时,各大房企在亦庄“赤身肉搏”,你方唱罢我登场,好不热闹,却成交惨淡。

然而,今年以来亦庄却悄然加入“供不应求”区域名单中。亦庄各个售楼处的销售人员“去年唯唯诺诺,今年逐渐傲娇”,如此变化主要是因为:亦庄热门区域已经库存见底了。

从限竞房扎堆,到一房难求。很难说亦庄楼市的热度是受北京整体楼市走向卖方市场的影响,还是受亦庄学籍独立的影响,总之,这个区域就是热起来了。

01

学籍独立一小步

几个月前,亦庄教育领域的改革牵动着有娃一族的心弦。

有关领导回复了留言板上有关“亦庄经开区教育管理调整”的相关提问:经开区已独立行使教育职权,学籍与大兴区切分。中招计划应按照当年公布中招简章执行。

根据报道,亦庄经开区的“学籍独立”限经开区的核心区,60平方公里范围之内,属于“亦庄学籍”。

图片来源于网络

经开区的学籍独立意味着什么?亦庄经开区的教材、考试、招生录取,都与大兴切割。

经开区的重点学校在中考时,市区重点校给经开区的名额也与大兴区、通州区分开计算。大兴的学生不能报考亦庄的学校,相当于切断了大兴的生源,只能经开区本地的学生报考。

有人担心,中考北京各区基本处在互相锁区的状态(外区名额极少),未来学籍独立的经开区,短期来看,顶端学校的整体生源质量下降,切断大兴生源,单靠经开区生源无法维持原有的生源质量。

但从长远来看,亦庄的高科技、500强企业众多,高学历人才的孩子都会选择在亦庄入学。经开区吸收经开区企业纳税所得投资、供地、引进的名校,投之于孩子教育,这样进行良性循环,考成“学区房”也不是不可能。亦庄核心区未来房价极有可能上涨。

从整个亦庄来看,有业内人士认为,此次经开区教育独立,对亦庄的楼市和教育都会有影响。一方面,旧宫、瀛海的片区价值被弱化,北京“五环外”的歧视也将打破;另一方面,经开区的教育优势站上高位,未来更加令人期待。

未来走向如何,尚不能准确预测,但消息传出的几个月后,亦庄刚需新盘已经所剩无几。

02

门槛提升一大步

过去3年,9个限竞房,10052套房源,占北京限竞房供应总量的10.5%。曾经的亦庄,供应井喷给了刚需刚改客群更多低门槛上车机会。但目前,上车的门槛已然提高了。

先来看亦庄核心区,也就是教育独立的区域,目前亦庄河西区和路东区的几个项目单价都在5万5左右,但小户型一房难求。

禧瑞天著、融创亦庄壹号等基本已经售罄;

雅居乐京华雅郡位于北京市大兴区博兴十路(亦庄金茂府东北侧约150米),目前该项目已售罄;

在同期限竞房项目中开盘最晚的中旅·亦府也已经基本售罄;不过值得期待的是,有消息称中旅亦府二期还有约340套房源等待入市,户型与一期相同(具体信息以官方公布为准),但总价可能会有所上涨,目前中旅亦府已经公示了预售许可证预告,或将于近期开盘。

招商·臻珑府也只剩一层的少量小户型房源以及130平米以上大户型在售;

不过,定位高端改善的中海京叁號院院今年2月入市,房源充足,总价在1200万到1800万。

在90度地产致电售楼处的过程中,多个职业顾问都提到,亦庄核心区域的限竞房主力小户型基本已经清空,剩下的多是大户型,接下来也不会再有限竞房地块供应,预计再有新的商品房项目,房价会升到七万。

03

台马还有新选择吗?

根据媒体报道,年底台马部分板块将划归亦庄。因此,不少人也将目光移向了这两个区域。

先看台湖区域,由于该区域其他项目定位都是大户型或叠拼为主的项目,总价较高,所以我们主要聊聊万科·东望和明月听蘭这两个刚需盘。

绿城·明月听蘭

项目效果图

楼盘地址:[通州片区-台湖] 次渠地铁站北800米

在售户型:3室(1) 4室(2)

均价:6万/㎡

总价区间:550-830万

坏消息是,明月听蘭小户型已基本售罄,现存项目仅有万科加推的四期产品。

万科城市之光东望

万科城市之光东望项目效果图

地址:北京市通州区台湖镇17号线亦庄站前区南侧,属于通州台湖板块

总建筑面积:超过28万平方米

容积率2.5,绿化率35%,共34栋住宅楼,层高16-18层,项目总规划是2824户,1梯2户,2梯2户;

车位比:1:1.2,全部停车位共约3443个

物业:万科物业?物业费:每月4.85元/㎡/月

价格:销售均价不超过51585元/㎡,最高销售单价不超过54164元/㎡,目前在售房价为5.1万/㎡,且是精装交付,省去了不少装修麻烦,性价比较高。

台湖之外,在亦庄新城最新规划当中,马驹桥镇的定位非常明确,是智能制造等产业发展的主要聚集区,也是亦庄新城东部地区生活服务配套的重要组成部分。

据销售小哥介绍,马驹桥版块的热门楼盘亦庄橡树湾目前已售罄,现有的新房项目只有金悦郡,主打刚需户型,目前顺销。

金悦郡

亦庄金悦郡项目效果图

平均单价:37000 元/平米?

楼盘特点:金融街(000402,股吧)、首开 、通投三大品牌国企联合打造的“郡系”力作——小高层/洋房

规划户数:1700户 产权年限:70年

开盘时间:2020-09 交房时间:2022-12.31

建筑类型:多层小高装修情况:精装修

楼盘地址:通州 亦庄新城环景西一路与景盛南二街交叉口珠江逸景家园南区西侧

04

跟着供地来买房

面包已经库存告急,面粉能否有增加呢?恐怕要令不少刚需失望了。网传2021年亦庄的供地计划只有两块,分别是路东区项目和两站一街项目。

路东区F1F-1、F1C-1地块,占地面积7万平米,预计成交47亿。亦庄路东区地块位于亦庄核心区,紧邻亦庄线经海路站,适合亦庄的上班族。

两站一街项目144、145、151、152等地块占地10万平米,预计成交68亿。两者相加预计有116亿。

比较值得关注的就是亦庄“两站一街”开发。“两站一街”指的就是地铁亦庄线末端的亦庄火车站和次渠站,加上沿线的商业街。

地块北侧位置就是京东总部对面,亦庄线经海路站东侧。地块西侧是万泽经海广场;从地块坐地铁3站就能到大族广场,后期这边也有商业的规划。地块东边是九城科创园,南边是锋创科技园,西南是经海产业园,可以说处于亦庄产业最集中的板块了。东南侧500米就是亦庄通明湖公园。

交通方面,地块紧邻亦庄线经海路站,进城可以坐亦庄线换乘10号线、5号线,也可以坐两站到次渠站换乘17号线,到国贸也很方便。适合上车。有对应需求的朋友,可以持续关注下。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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