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谁还能收割北京南城商圈的巨型红利?

2021-07-29 07:42:38 90度地产微信号 

2021年,小金迎来第三个本命年。不同于大多数同龄人的中年危机和“水逆”,这一年,用小金的话说,是走上了人生巅峰。

今年是小金在北京的第18个年头,2009年,小金在父母的支持下买下位于丰台马家堡的一套两居室。此后,户口、车子、票子纷至沓来,小金的日子过得轻松惬意。

虽然生活顺风顺水,但小金的婚恋情况却是全家的老大难问题,兜兜转转十多年,小金始终没能遇到合适的人。直到今年,小金经人介绍认识了姑娘小A,彼此接触几个月后,小金赶上了闪婚的时髦。很快,热恋期还没结束的二人世界就被新生命的到来改写。

突如其来的三口之家一时间成为小金甜蜜的“负担”。想到马上要迎来岳母照顾孕期中的小A,几个月后再迎来一个小生命,一年之间,这个曾经一个人的清静空间,转身就要成为热闹拥挤的场所,改善型换房成为小金的当务之急。

小金的需求很明确,虽然买房看地段被奉为房产圈的金科玉律,但小金认为,好的交通、医疗及自然环境配置不仅会给生活带来极大便利,更会令居住者心旷神怡,影响居住舒适度和房屋价值。

为此,小金将选房的目光投向南城配套更为成熟的商圈。

繁华商圈对住宅的意义何在

商圈有强大的聚合能量,比如三里屯、望京、中关村(000931,股吧),可以为工作和居住在这里的人,提供丰富多样的生活休闲场景。

优质的商圈是和产业、居住、轨道交通、商业相伴而生的,回头看过去那波上涨的房子里,除了学区,还有朝青、双井、酒仙桥等板块也是上涨的。

一个有竞争力的商圈究竟能产生怎样巨大的动能?

我们以望京商圈为例,澳洲康都2004年开盘时精装修均价仅5480元/㎡,如今,该小区二手房单价已逼近9万/㎡,且不说房价涨幅如何,关键是该区域挂牌房源非常少,挂一套少一套,如今想要进驻望京商圈可以说难上加难。

再以深圳华润系为例,在万象城超级动能的推动下,成为了商圈资产的典型范本。

12年前,华润幸福里·雅居开盘价大约在40000元/㎡,如今二手房参考单价就高达87000元/㎡,反观罗湖区大区域,根据吉屋网数据,截至今年6月,二手房均价大约在57895元/㎡,幸福里·雅居始终保持着区域天花板的位置。

同样作为华南双子星之一的广州。

珠江新城内的房子单价甚至可高达17万/㎡,大板块内仅是观景效果好的二手房,其价格都比常规二手房高出一倍左右。

可见,核心商圈的强劲动能几乎是领涨区域板块的最佳驱动力。

北京南城商圈住宅推荐

那么,小金所在的南城又有哪些繁华商圈的上车机会呢?90度地产进行了梳理:

丰台丽泽-京西三环金融商务区

北京丽泽商务区自规划起就剑指“第二金融街(000402,股吧)”,特别是,借力举世瞩目的北京大兴国际机场,丽泽商务区强势崛起,撑起了区域的价值崛起。

丽泽商圈位于西二环、三环路之间,众所周知,北京三环内可供开发的土地很少,在这方面丽泽商务区就占据了很大优势;除此之外,丽泽作为北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区,在政策方面有很多倾斜,可以说在这个区域内的新房产品不仅拥有优越的地理位置,还同时享受了政策的利好和配套的完善。

目前丽泽商务区在公建、居住、配套的比例上大约是6:2:2的比例,也就是说在这个区域内生活舒适度是比较高的。

中海甲叁号院

当前楼盘均价为109000元/㎡,对比同区域普通住宅均价高约26000元/㎡。

交通情况:该项目周边3KM内有9个地铁站,最近的地铁站为9号线的丰台南路,距离该楼盘不到400米。

生活配套:3KM内有6个购物中心,包括永旺梦乐城、花乡奥莱村等,138个大型超市。3KM内有诊所21个,社区医院21个,甲级医院11个。

145平3室2厅2卫

小区规划总户数632个,本楼盘精装修交房,建筑面积100680㎡,属于小型社区。容积率:2.8,绿化率30.0%,地下车位1074个。

从户型来说,最小面积145平,总价约1600万/套。从户型设计来看,进门处的衣帽间是亮点,既方便又节省占用空间,大面积的客厅使用灵活,南北通透,通风性好。

葛洲坝中国府

当前楼盘均价为112000元/平米,对比同区域普通住宅单价高近3万。

交通情况:葛洲坝(600068,股吧)中国府周边3km内有8个地铁站,最近的地铁站是地铁10号线的首经贸,距离该楼盘753米。

生活配套:周边3km有8个购物中心,包括丽泽天地购物中心,首创龙湖北京丽泽天街等,158个大型超市;楼盘周围的医疗环境在北京是非常便利的,直线距离3km内有诊所23个,社区医院24个,甲级医院13个。

187平3室2厅3卫

项目设计总户数93个,精装修交房。建筑面积73471㎡,属于小型社区,容积率:1.5,绿化率30.0%,地下车位186个。

从户型上来说,187平时最小户型,不过这个户型整体上来看设计并不太好,只做到了客厅和主卧朝南,两个次卧一个朝北一个朝西,很显然,西边的次卧下午西晒强烈,舒适性欠佳,客卫是暗卫,且位于户型正中间,透气性不好,厨房不方正,使用起来不方便,距离餐厅较远,动线太长。

丰台西红门-南中轴生态宜居板块

看完金融商务人士的心头好,我们再来看看比较接地气的西红门商圈。

西红门连接了丰台和大兴两个区域,这也就决定了这个板块的优越性,在生活配套和交通方面都比较完善。

西红门在南四环和南五环之间,拥有便利的交通体系、成熟的商圈、影视基地、众多公园,以及新机场的推动,未来它将会是北京楼市新的高端宜居的区域。

目前西红门板块内的新房并不算多,多数是改善型住宅,商圈内比较受关注的住宅主要有中粮天恒天悦壹号、熙悦宸著、熙红印等,这些项目能满足购房者的不同需求,无论是刚需还是改善。

中粮天恒天悦壹号

当前楼盘均价为85000元/平米,对比同区域普通住宅均价高2191元/平米。

交通情况:周边3km内有1个地铁站,最近的地铁站是地铁19号线一期的新发地,距离该楼盘2559米。

生活配套:周边3km有4个购物中心,包括万达广场等,有61个大型超市;直线距离3km内有诊所4个,社区医院7个,甲级医院2个。

175平4室2厅3卫

该小区现在有9栋期房在售,10栋现房在售。总户数1108个,建筑面积233000㎡,属于大型社区。容积率:2.2,绿化率30.0%,地下车位1329个。

从户型来看,目前在售的是175平的四居室。整体来看,这个户型设计也差强人意。客卫和次卫都是暗卫,通风性不好,而且衣帽间和主卫一墙之隔,衣帽间容易潮湿,北侧两个卧室面积较小,入户门没有玄关,私密性不好,走廊过道较长,空间浪费多。但这个户型也有一个明显的亮点,主卧自带书房。

熙悦宸著

当前楼盘均价为64400元/平米,对比同区域普通住宅均价约高9000元/平米。

交通情况:周边3km(直线距离)内有2个地铁站,最近的地铁站是地铁4号线大兴线的西红门,距离该楼盘1876米。

生活配套:周边3km有4个购物中心,包括北京荟聚中心,50个大型超市;直线距离3km内有诊所48个,社区医院9个。

136平4室2厅2卫

小区设计总户数964个,精装修交房。建筑面积148000㎡,属于小型社区,容积率:2.1,绿化率30.0%,地下车位1156个。

从户型来看,136平户型比较适合改善客户,这个面积能做到4室,可想而知,空间利用率很高,同时,每个房间都会比较局促。这个户型很值得称赞的一点是做到了全明设计,且主卫做到了干湿分离,但这个户型的缺点也很明显,不方正,拐角较多。

大兴瀛海-南海子公园旁的宜居生活区

瀛海商圈拥有“三横四纵一轨”交通网,便利的交通,使得从这里坐地铁半小时到二环;开车走京台高速可以直接通四环。

根据规划,未来新建城际铁路联络线S6线将在瀛海设站与8号线汇合。S6是京津冀城际网络规划中的一条重要线路,未来S6线路无疑将拉动瀛海区未来的发展。

瀛海商圈的纯商品住宅以大户型的改善型住宅及别墅为主,其中改善型住宅面积在150㎡以上,总价超过1000万/套;别墅既有1300万/套左右的经济型别墅,也有超过3000万/套的新房别墅。

中铁华侨城和园

当前楼盘均价为58000元/平米,对比同区域普通住宅均价高约2900元/平米。

交通情况:周边3km(直线距离)内有2个地铁站,最近的地铁站是地铁8号线南段的德茂,距离该楼盘581米。

生活配套:周边3km有55个大型超市;3km内有诊所19个,社区医院3个,甲级医院1个。

154平3室2厅2卫

现在有4栋期房、5栋现房在售,总户数604个,建筑面积165765㎡,属于小型社区,容积率:2.2,绿化率30.0%,地下车位1088个。

从户型来看,154平做成三室,房间面积比较奢阔,户型整体来看中规中矩,主卧自带书房,北向次卧设计了两个窗户,这些都是该户型亮点;但没有储物空间是小小的遗憾。

保利绿城·和锦诚园

当前楼盘均价为62000元/平米,对比同区域普通住宅均价约高6900元/平米。

交通情况:周边3km(直线距离)内有2个地铁站,最近的地铁站是地铁8号线南段的德茂,距离该楼盘1169米。

生活配套:周边3km有2个购物中心:住总万科广场,旧宫商厦,有70个大型超市;3km内有诊所33个,社区医院7个,甲级医院2个。

143平4室2厅2卫

小区总户数1336个,精装修交房,建筑面积188033㎡,属于小型社区。容积率:2.5,绿化率30.0%,地下车位1603个。

从户型来看,除面积大小外,户型设计跟中铁华侨城和园的4室很像,这户型北侧厨房两侧均是卧室,对两个房间的起居都有影响,南侧次卧距离卫生间太远,动线太长。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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