谁还能收割北京南城商圈的巨型红利？

2021年，小金迎来第三个本命年。不同于大多数同龄人的中年危机和“水逆”，这一年，用小金的话说，是走上了人生巅峰。

今年是小金在北京的第18个年头，2009年，小金在父母的支持下买下位于丰台马家堡的一套两居室。此后，户口、车子、票子纷至沓来，小金的日子过得轻松惬意。

虽然生活顺风顺水，但小金的婚恋情况却是全家的老大难问题，兜兜转转十多年，小金始终没能遇到合适的人。直到今年，小金经人介绍认识了姑娘小A，彼此接触几个月后，小金赶上了闪婚的时髦。很快，热恋期还没结束的二人世界就被新生命的到来改写。

突如其来的三口之家一时间成为小金甜蜜的“负担”。想到马上要迎来岳母照顾孕期中的小A，几个月后再迎来一个小生命，一年之间，这个曾经一个人的清静空间，转身就要成为热闹拥挤的场所，改善型换房成为小金的当务之急。

小金的需求很明确，虽然买房看地段被奉为房产圈的金科玉律，但小金认为，好的交通、医疗及自然环境配置不仅会给生活带来极大便利，更会令居住者心旷神怡，影响居住舒适度和房屋价值。

为此，小金将选房的目光投向南城配套更为成熟的商圈。

繁华商圈对住宅的意义何在

商圈有强大的聚合能量，比如三里屯、望京、中关村(000931,股吧)，可以为工作和居住在这里的人，提供丰富多样的生活休闲场景。

优质的商圈是和产业、居住、轨道交通、商业相伴而生的，回头看过去那波上涨的房子里，除了学区，还有朝青、双井、酒仙桥等板块也是上涨的。

一个有竞争力的商圈究竟能产生怎样巨大的动能？

我们以望京商圈为例，澳洲康都2004年开盘时精装修均价仅5480元/㎡，如今，该小区二手房单价已逼近9万/㎡，且不说房价涨幅如何，关键是该区域挂牌房源非常少，挂一套少一套，如今想要进驻望京商圈可以说难上加难。

再以深圳华润系为例，在万象城超级动能的推动下，成为了商圈资产的典型范本。

12年前，华润幸福里·雅居开盘价大约在40000元/㎡，如今二手房参考单价就高达87000元/㎡，反观罗湖区大区域，根据吉屋网数据，截至今年6月，二手房均价大约在57895元/㎡，幸福里·雅居始终保持着区域天花板的位置。

同样作为华南双子星之一的广州。

珠江新城内的房子单价甚至可高达17万/㎡，大板块内仅是观景效果好的二手房，其价格都比常规二手房高出一倍左右。

可见，核心商圈的强劲动能几乎是领涨区域板块的最佳驱动力。

北京南城商圈住宅推荐

那么，小金所在的南城又有哪些繁华商圈的上车机会呢？90度地产进行了梳理：

丰台丽泽-京西三环金融商务区

北京丽泽商务区自规划起就剑指“第二金融街(000402,股吧)”，特别是，借力举世瞩目的北京大兴国际机场，丽泽商务区强势崛起，撑起了区域的价值崛起。

丽泽商圈位于西二环、三环路之间，众所周知，北京三环内可供开发的土地很少，在这方面丽泽商务区就占据了很大优势；除此之外，丽泽作为北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区，在政策方面有很多倾斜，可以说在这个区域内的新房产品不仅拥有优越的地理位置，还同时享受了政策的利好和配套的完善。

目前丽泽商务区在公建、居住、配套的比例上大约是6：2：2的比例，也就是说在这个区域内生活舒适度是比较高的。

中海甲叁号院

当前楼盘均价为109000元/㎡，对比同区域普通住宅均价高约26000元/㎡。

交通情况：该项目周边3KM内有9个地铁站，最近的地铁站为9号线的丰台南路，距离该楼盘不到400米。

生活配套：3KM内有6个购物中心，包括永旺梦乐城、花乡奥莱村等，138个大型超市。3KM内有诊所21个，社区医院21个，甲级医院11个。

145平3室2厅2卫

小区规划总户数632个，本楼盘精装修交房，建筑面积100680㎡，属于小型社区。容积率:2.8，绿化率30.0%，地下车位1074个。

从户型来说，最小面积145平，总价约1600万/套。从户型设计来看，进门处的衣帽间是亮点，既方便又节省占用空间，大面积的客厅使用灵活，南北通透，通风性好。

葛洲坝中国府

当前楼盘均价为112000元/平米，对比同区域普通住宅单价高近3万。

交通情况：葛洲坝(600068,股吧)中国府周边3km内有8个地铁站，最近的地铁站是地铁10号线的首经贸，距离该楼盘753米。

生活配套：周边3km有8个购物中心，包括丽泽天地购物中心,首创龙湖北京丽泽天街等，158个大型超市；楼盘周围的医疗环境在北京是非常便利的，直线距离3km内有诊所23个，社区医院24个，甲级医院13个。

187平3室2厅3卫

项目设计总户数93个，精装修交房。建筑面积73471㎡，属于小型社区，容积率:1.5，绿化率30.0%，地下车位186个。

从户型上来说，187平时最小户型，不过这个户型整体上来看设计并不太好，只做到了客厅和主卧朝南，两个次卧一个朝北一个朝西，很显然，西边的次卧下午西晒强烈，舒适性欠佳，客卫是暗卫，且位于户型正中间，透气性不好，厨房不方正，使用起来不方便，距离餐厅较远，动线太长。

丰台西红门-南中轴生态宜居板块

看完金融商务人士的心头好，我们再来看看比较接地气的西红门商圈。

西红门连接了丰台和大兴两个区域，这也就决定了这个板块的优越性，在生活配套和交通方面都比较完善。

西红门在南四环和南五环之间，拥有便利的交通体系、成熟的商圈、影视基地、众多公园，以及新机场的推动，未来它将会是北京楼市新的高端宜居的区域。

目前西红门板块内的新房并不算多，多数是改善型住宅，商圈内比较受关注的住宅主要有中粮天恒天悦壹号、熙悦宸著、熙红印等，这些项目能满足购房者的不同需求，无论是刚需还是改善。

中粮天恒天悦壹号

当前楼盘均价为85000元/平米，对比同区域普通住宅均价高2191元/平米。

交通情况：周边3km内有1个地铁站，最近的地铁站是地铁19号线一期的新发地，距离该楼盘2559米。

生活配套：周边3km有4个购物中心，包括万达广场等，有61个大型超市；直线距离3km内有诊所4个，社区医院7个，甲级医院2个。

175平4室2厅3卫

该小区现在有9栋期房在售，10栋现房在售。总户数1108个，建筑面积233000㎡，属于大型社区。容积率:2.2，绿化率30.0%，地下车位1329个。

从户型来看，目前在售的是175平的四居室。整体来看，这个户型设计也差强人意。客卫和次卫都是暗卫，通风性不好，而且衣帽间和主卫一墙之隔，衣帽间容易潮湿，北侧两个卧室面积较小，入户门没有玄关，私密性不好，走廊过道较长，空间浪费多。但这个户型也有一个明显的亮点，主卧自带书房。

熙悦宸著

当前楼盘均价为64400元/平米，对比同区域普通住宅均价约高9000元/平米。

交通情况：周边3km（直线距离）内有2个地铁站，最近的地铁站是地铁4号线大兴线的西红门，距离该楼盘1876米。

生活配套：周边3km有4个购物中心，包括北京荟聚中心，50个大型超市；直线距离3km内有诊所48个，社区医院9个。

136平4室2厅2卫

小区设计总户数964个，精装修交房。建筑面积148000㎡，属于小型社区，容积率:2.1，绿化率30.0%，地下车位1156个。

从户型来看，136平户型比较适合改善客户，这个面积能做到4室，可想而知，空间利用率很高，同时，每个房间都会比较局促。这个户型很值得称赞的一点是做到了全明设计，且主卫做到了干湿分离，但这个户型的缺点也很明显，不方正，拐角较多。

大兴瀛海-南海子公园旁的宜居生活区

瀛海商圈拥有“三横四纵一轨”交通网，便利的交通，使得从这里坐地铁半小时到二环；开车走京台高速可以直接通四环。

根据规划，未来新建城际铁路联络线S6线将在瀛海设站与8号线汇合。S6是京津冀城际网络规划中的一条重要线路，未来S6线路无疑将拉动瀛海区未来的发展。

瀛海商圈的纯商品住宅以大户型的改善型住宅及别墅为主，其中改善型住宅面积在150㎡以上，总价超过1000万/套；别墅既有1300万/套左右的经济型别墅，也有超过3000万/套的新房别墅。

中铁华侨城和园

当前楼盘均价为58000元/平米，对比同区域普通住宅均价高约2900元/平米。

交通情况：周边3km（直线距离）内有2个地铁站，最近的地铁站是地铁8号线南段的德茂，距离该楼盘581米。

生活配套：周边3km有55个大型超市；3km内有诊所19个，社区医院3个，甲级医院1个。

154平3室2厅2卫

现在有4栋期房、5栋现房在售，总户数604个，建筑面积165765㎡，属于小型社区，容积率:2.2，绿化率30.0%，地下车位1088个。

从户型来看，154平做成三室，房间面积比较奢阔，户型整体来看中规中矩，主卧自带书房，北向次卧设计了两个窗户，这些都是该户型亮点；但没有储物空间是小小的遗憾。

保利绿城·和锦诚园

当前楼盘均价为62000元/平米，对比同区域普通住宅均价约高6900元/平米。

交通情况：周边3km（直线距离）内有2个地铁站，最近的地铁站是地铁8号线南段的德茂，距离该楼盘1169米。

生活配套：周边3km有2个购物中心：住总万科广场,旧宫商厦，有70个大型超市；3km内有诊所33个，社区医院7个，甲级医院2个。

143平4室2厅2卫

小区总户数1336个，精装修交房，建筑面积188033㎡，属于小型社区。容积率:2.5，绿化率30.0%，地下车位1603个。

从户型来看，除面积大小外，户型设计跟中铁华侨城和园的4室很像，这户型北侧厨房两侧均是卧室，对两个房间的起居都有影响，南侧次卧距离卫生间太远，动线太长。