外拓拉低中海物业毛利率 张贵清冀市场关注经营指标增长

观点地产网 在“十四五”开局之年，中海物业交出了第一份“中规中矩”的答卷，即虽然实现了规模扩张的第一步，但确实以牺牲盈利能力作为代价。

8月17日，中海物业发布了2021年上半年业绩报告，其在管面积同比增长47.6%，较去年底增长24.3%达到2.33亿平方米；总收益同比增长50.7%，达到42.96亿港元，毛利同比增长34.8%，达到6.9亿港元。

但经营数值快速增长的同时，中海物业的盈利能力却有所下滑，其期内毛利率16.1%，较2020年同期减少1.9个百分点。其中物业管理服务分部毛利率下跌至13.8%，较2020年16.2%减少2.4个百分点，增值服务分部毛利率下跌至21.1%（2020年：24.4%）。

盈利能力下降让资本市场也迅速做出反应，中海物业在午盘公布业绩后，股价快速跳水，从7.88港元/股快速跌至7.35港元/股，最后收盘报7.3港元/股，单日跌幅7.83%。

据参加当日中海物业投资者会的投资者向观点地产新媒体转述，会议的现场亦集中在中海物业毛利率持续走低的问题，以及其是如何平衡规模扩张与盈利之间的关系。

外拓大涨

不可否认，中海物业在过去的半年规模增长很快，连曾经有所失色的第三方管理面积，亦在过去一段时间里成为重要角色，甚至成为远超内生面积的存在。

中报数据显示，截至2021年6月底，中海物业的在管面积达到2.33亿平方米，同比增长47.6%，同比增长7501万平方米。其中，来自于外拓的管理面积占比从2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，跃升至26.9%。

之所以有如此之大的变化，是中海物业在上半年绝大部分在管面积新增都是来自于外拓。据中海物业表示，在上半年，新增在管面积的82.1%是来自独立第三方。

反映在实际数据上，就是其上半年较2020年末增长24.3%及4540万平方米，其中有3093万平米来自于独立第三方，该数据同比上升166%。

与之相对比的是，2020年新增在管面积超过3000万平方米，同比增长20.7%，其中仅22.8%面积来源于独立第三方项目。也就是说，独立第三方面积仅为700万平方米左右。而在这一年，中海物业来自独立第三方的在管建筑面积占比才刚过10%。

投资者表示，中海物业再次强调其年初全年业绩会上公布的目标。他转述管理层的表述：“中海物业在年初表达两个长期目标，第一是复合增长不低于30%，第二是内生与外拓的在管面积达到1比1。”

按照上述目标计算，中海物业每年应该保证5000万平方米到6000万平方米的外拓面积。“从现在的情况来看，整个上半年的外拓效果还是不错的。”

上述投资者表示，中海物业在外拓上有如此大的变化很大程度上市因为其今年一系列管理架构调整。

该投资者称，管理层系统梳理、解释了制度的变化，其中组织架构由四级管控变成三级管控，从19家二级公司变成13家二级公司，同时优化业务流程，提升工作效率、资源配置。并且，中海物业通过推行和试点项目经理合伙人机制，激发整个团队的活力实现更快的增长。

事实上，在2021年上半年，中海物业中标项目来源包括招标平台、甲方邀请、合资公司、收并购、业主推荐、总部转达、员工推荐以及其他等各种途径，但员工推荐是占比最高的一环，达到26%，随后的是其他、招标平台和甲方邀请，分别占比达到21%、19%和19%。

此外，中海物业在上半年也实现了新业态的突破，包括购物中心、医院、学校、政府物业、口岸、道路、桥梁等公路设施，这部分外拓面积占比达到50%。

毛利率下滑

只不过，事情总是有两面性，虽然外拓面积的大幅增长，撑高了中海物业经营业绩的绝对值，但是过多的外拓面积，也成为中海物业毛利率下跌的最重要原因。

据多名投资者表示，中海物业管理层将毛利率下降归因于三点：其一，新冠疫情反复，公司在物料、人工费等方面的支出增加不少，并且今年国家并没有像往年一样大规模出台全国性行业性政策，个别地区政策补贴对公司支出影响微乎其微。

其二，从十三五末开始，整个社会的导向更加关注公平，中海物业作为劳动密集型企业，对底层劳动者的关注，人工成本在高位运行，且受供给侧改革和疫情的影响，物料的价格也是在高位运行，目前成本的韧性还在继续发挥作用，但是物业费的市场化定价机制进展缓慢，不能适应物业行业的良性发展需要。

其三，今年中海物业外拓项目入账较多，占比有所提高，外拓项目的毛利率水平低于原有来自中海地产的项目。同时新业务的整合还需要时间，形成规模效益和业务运营经验应还需要时间磨合。并且新项目导入公司增值业务也还需要时间。

上述投资者称，管理层坦承外拓项目利润比较低，因为外拓参与的都是市场化竞争，市场化的项目都有心理价位。

中海物业准备瞄上的是潜在的盈利空间。“外拓一般看两层，第一层项目的基础价格，第二层是把增值业务能力延伸之后的价值。不过目前外拓体现的是第一层价值，并且中海物业为了外拓，需要储备人手，同时对新项目、新业务的整合，以及成本优化还需要探索，所以短期利润压力还在。”

不过，中海物业管理层强调其不会为了外拓项目而降价。“我们不会为了拿项目而拿项目，只有一种情况是例外，比如新兴服务领域作为拓展战略，公司会先切入，逐步通过增值服务导入，再实现规模效应，来逐步实现市场拓展的目标。”

值得一提的是，尽管中海物业将提高盈利能力提高寄托在了增值服务，但实际上，在2021年上半年，该公司的增值服务毛利率亦有所下降，其增值服务分部毛利率从2020年同期24.4%下跌至21.1%；其中非住户增值服务子分部因扩展服务多元化及产品范围，令毛利率下滑至17.1%，住户增值服务子分部毛利率下跌至29.5%。

中海物业管理层对此归结为一方面市场竞争加剧，但人工支出有所上升，另一方面，如美居业务（家装业务），中海物业做了试点，加大样板间投资如，这部分投入拉低增值服务毛利。最后业务人员也在扩大，比如住宅物业零售等，提成比例有所增加，因此对毛利率有所影响。

总而言之，毛利率的下降主要归因于人工成本居高不下，且处于一个高度竞争的市场等。而中海物业管理层亦提出改变的方法。

投资者称，中海物业计划通过两方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增长的问题，二是通过调涨费的机制，实现收入的增长，抵抗毛利率下降。

“中海物业会继续深化绩效机制改革，提高人均的绩效和平米绩效的产出，继续推进项目改革，在提高人均收入的同时，通过规模化的运营降低综合成本的占比，同时会不遗余力地推行物业科技的应用，通过人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，来提升毛利率水平。”

有趣的是，可能因为毛利率是一项短期没有办法大幅改善的经营指标，中海物业董事会主席张贵清数次呼吁投资者关注主要经营指标的增长。他表示，每年30%的复合增长指引不会变，而上半年的成绩也能看出，是能超额实现的。