越秀地产力求稳中求进 独特TOD模式强化差异化竞争力

　　8月18日，越秀地产发布2021年上半年业绩并举行线上业绩会。作为房地产行业较早发布业绩的房企，越秀地产2021年上半年数据呈现的关键词仍是“稳健”。规模和利润双增长，财务指标持续改善，独特的TOD模式形成差异化竞争，进一步夯实越秀地产的综合竞争力。

　　但同时，在行业“三道红线”和集中供地下，拥有资金和资源优势的越秀地产开始改变风格，在土地市场有了较大收获。在广州一线城市大量纳储，深耕粤港澳大湾区，越秀地产的“黑马”姿态开始显露。

　　规模稳健增长 财务指标持续优化

　　数据显示，2021年上半年越秀地产实现合同销售金额约473.8亿元，同比上升26.1%。受益于多年销售金额的增长，公司营业收入和利润实现稳步提升。上半年实现营业收入约242.4亿元，同比上升2.2%。权益持有人应占盈利约23亿元，同比上升15.3%。报告期内实现核心净利润约21亿元，同比上升5.6%。

　　受益于规模的增长，越秀地产的各项财务指标实现进一步优化。数据显示，截至报告期末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约400亿元，较年初上升7.2%，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80 倍，“三道红线”零踩线，全部指标维持绿档水平。

　　同时，在融资方面，越秀地产上半年持续拓展多元融资渠道和方式，优化债务年期组合和债务结构，融资成本持续降低。上半年在境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本创本公司境外发债的历史新低。通过一些列融资举措，越秀地产上半年平均借贷成本同比下降26个基点至4.45%，处于行业较低水平。

　　回看越秀地产近些年的发展，公司主要将巩固自己实力，强调内生增长动力放在首位，避免过度依赖外部融资。适度的杠杆水平可以加速越秀地产的规模扩张，同时合理的杠杆水平可以有效的防控风险，在政策调控和外部环境变化之下，仍能保持稳健，体现了企业经营的长期主义思维。

　　持续深耕大湾区 加速获取优质土储

　　企业发展是个良性循环的过程，以越秀地产来说，正因为长期的稳健发展，夯实了增长的底气，在外部调整时，公司能从容不迫的应对。在融资收紧以及“三道红线”监管的多重压力下，不少房企减缓拓展步伐，集中精力降杠杆。

　　拥有融资成本优势以及财务指标健康的越秀地产此时则可保持扩张节奏，在上半年集中供地下，于广州等多个核心城市斩获了优质土储，为未来的可持续增长积蓄能量。

　　据了解，上半年越秀地产凭借多元化、特色化「6+1」增储模式，并积极研究土地出让新政，制定相应的应对策略，以合理的价格分别于广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增 23 幅土地，总建筑面积约为500 万平方米。

　　其中，广州新增8幅地块，新增土储达251万平方米。在2021年上半年的新增土储中，约 51%以非公开市场模式获取，其中 TOD、「城市运营」、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

　　通过多元化的拓展土地储备，截至报告期末，越秀地产拥有总土地储备约2809万平方米，同比增长18.9%，大湾区占比54.6%。

　　从越秀地产的布局看，坚定持续深耕大湾区，巩固大本营竞争优势的同时，不断拓展全国版图，进军高等级潜力城市，进一步拓宽战略纵深。

　　从销售数据看，其深耕大湾区的策略是正确的。2021年上半年，越秀地产合约销售中，大湾区占比高达71%，入账销售金额中大湾区占比75%。持续深耕可以提高单城市产能，提升运营的效能，同时助力公司实现规模和利润的双增长。

　　独特TOD模式 助力公司站稳千亿关口

　　除了战略深耕外，越秀地产独特的TOD模式已形成差异化竞争。随着TOD战略的持续推进，TOD项目对业绩的贡献逐渐凸显。

　　数据显示，越秀地产TOD项目上半年共实现合同销售金额约76亿元，同比上升50.7%，其中品秀星图和品秀星瀚分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元。

　　同时，TOD项目业绩贡献是可持续的，在2021年上半年，在越秀地产的新增土储中，就包含广州星航TOD物业，新增TOD物业项目土地储备21万平方米。

　　截至报告期末，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占本公司大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

　　整体而言，TOD项目由于地理位置优，交通便利，在市场中竞争力强，随着更多的TOD项目入市，其在业绩的贡献占比将持续提升。

　　按照越秀地产的规划，今年将冲刺1122亿元销售目标，也就意味着，越秀地产将于今年正式迈入千亿阵营。据越秀地产管理层透露，未来将力求稳中求进的增长态势，保持行业平均中档速度。

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