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北京限竞房最后的“晚餐”

2021-08-31 08:44:31 90度地产 微信号  常丹丹

近,北京楼市的高光都集中在了以往羞羞答答的新房市场上。

一方面,前7月新房成交36242套,创下5年来新高,另一方面,第一批集中出让的30宗地块迎来后续,20块地已陆续宣布入市,新房市场散发出“蓬勃生机”。

随着新项目的入市,新型共有产权房正走上新房市场的舞台,逐渐取代原有的C位主角——限竞房。

卸下光环,限竞房时代的“落幕”令人感慨。从2016年推出,限竞房在北京走过了仅五年历程,2017年,北京大规模供应限竞房用地,2018年,转化为商品住宅入市销售,合计供应限竞房住宅大约110宗1100万平米,截至目前,已经入市103个项目,等待入市取得预售证的限竞房大约剩5000套。?

不到5年时间,限竞房却走过了从兴起到辉煌,从没落到中兴的跌宕起伏路,购房者的态度从最初秒杀瀛海府,到多个限竞房集中入市的彷徨,再到全城看房的挑挑拣拣,逐渐冷静。?

如今,限竞房用地淡出土地供应,库存告急之下,限竞房却成了“香饽饽”,数据显示,2021年限竞房去化速度惊人,达2666套/月,2020年2518套/月,2019年1705套/月,2018年753套/月。?

那些在售的、未入市的项目宛若一块块肥肉,汇集着来自全北京购房者的灼热目光。?

“大器晚成”?

为啥限竞房这波“夕阳红”红透了半边天?这还需要从“根上”说起。?

限竞房是北京首创,即“限房价、竞地价”,不但限定了地价的上限,而且还限定了将来商品住房销售的价格。2016年之后,北京几乎出让的所有商品住房地块,都采用了这种方式。

直到2019年开始,北京商品住房用地的供应中,不限价的纯商品房地块才出现的越来越多,限竞房地块数量下降。?

而这几年,在北京的新房市场上也总体形成了限竞房、共有产权住房、普通商品住房5:3:2的供应格局。?

凭借这半壁江山的体量,限竞房把新房价格控制在一个合理区间内,并引导了未来二手房市场的预期,新房价格“圈死”,周边二手房的定价也仿佛戴上了紧箍咒。?

但限价之后的房子还是令人又爱又恨,“定价较高”、“品质不行”、“位置太远”是主要槽点,限竞房成了烫手山芋,市场一度陷入冰点,不少项目甚至降价甩卖,也因此,在以限竞房项目为主流的新房市场上,房价被套上了缰绳,不得不说,限竞房对于这几年北京稳地价、稳房价功不可没。

进入2021年,限竞房市场的形势发生了扭转。之前一些销售进度比较慢的限竞房项目,今年以来却是另一番景象,销售量增长明显。?

比如南四环外的丰台科技园“三兄弟”——臻御府、春风和院、诺德逸府,近期纷纷加速出清,尤其是诺德逸府,直到去年底还有大量房源未售,近期已经基本清盘。?

而之前被称之为限竞房红海的亦庄,如今也直接打上了“缺货”标签。90度地产了解到,6月下旬拿到4栋楼预售证的中旅·亦府当天就被抢购一空。?

根据住建委网签数据,在亦庄,从2018年9月首个限竞房项目和悦华锦开盘以来,整个亦庄河西区累计网签超过5300套房源,开盘较早的三个项目,以及京华雅郡网签率均超90%。?

究其原因,还得以时间为标尺来看,当下限竞房的价格优势凸显出来,甚至出现了价格倒挂的现象。比如丰台科技园区域,限竞房的价格为每平米6万+,但周边次新二手房价格已经达到了每平米7万左右。?

再比如,南五环最近卖得很火的纯商品住宅合生me悦一居小户型单价基本接近7万,两居6.3-6.5万,而往南一站地的限竞房中海寰宇时代单价只有5.4-5.5万,也就是说,限价一放开,单价直接涨1万,购房者的眼睛是雪亮的,心里更是明镜一般,该买谁自然用实际行动投票。?

“最后的晚餐”?

周星驰经典电影《大话西游》中有一段经典台词:?

曾经有一段真挚的感情摆在我的面前,我却没有珍惜,直到失去才追悔莫及,人世间最大的痛苦莫过于此。?

如今这句话在一定程度上也能表达部分购房者的心境。?

那么,限竞房市场上究竟还有没有羊毛可薅??

目前来看,北京剩余7个限竞房项目尚未入市销售,位于城区的有华樾国际·领尚、永定府、天恒学院里,其他4个位于郊区,包括昌平的沙河镇七里渠项目、怀柔区庙城项目、门头沟区潭柘寺镇项目、房山区西潞街道项目。?

这几个项目中,关注度最高的当属城区3个纯新盘。?

先说朝阳最后一个限竞房华樾国际·领尚,位于东坝最核心的中区,聚集着未来的第四使馆区,以及朝阳区将重点打造的“第二三里屯”,周边将覆盖3号线、12号线等至少3条轨道交通线路。?

项目限均价7.1万/平,限价最高7.8万/平,而它隔壁最近被中冶拿下的地块,紧挨着机场高速,销售指导价已达8万/㎡。?

户型面积上,华樾国际·领尚有75平-145平的两居-四居,总价560万-1130万,从刚需到改善,都能覆盖到。?

据悉,华樾国际·领尚将于本月开盘入市,可以预见的是,届时将会有大批购房者为其“杀”红了眼。?

实际上,华樾国际·领尚大概率也将成为城区最后一个可以购买的限竞房。而永定府、天恒学院里,两个项目自拿地之后就被蒙上神秘面纱,目前释放出来的信息太少,但据业内人士普遍推测,这两个项目基本很难买到。?

分开来看,永定府是东城区仅有的限竞房,限均价89068元/平,限高93521元/平。关于项目户型,目前市场上还没有终版,入市时间也并未敲定。?

海淀四道口的天恒学院里,限均价85373元/平,限高89642元/平,拿地之后鲜有声音,但却是首都之窗领导留言板上的常客,购房者对于该项目的关注程度可见一斑。?

像这两个体量小,位置绝佳,价格明显倒挂的新盘,未来究竟能花落谁家,恐怕还是不要抱有太多期待。?

清仓倒计时??

除了以上3个新盘,目前市场上还有哪些限竞房项目可以买??

答案是:确实不多了,项目不多,房源不多,可选户型也不多。?

接下来为大家盘点几个限竞房“遗珠”项目。?

① 招商·臻珑府

限售价格:均价≤52695元/㎡;最高售价≤57965元/㎡物业费:4.68元/㎡·月。

位置:亦庄经济技术开发区经海七路与科创十街交汇处。

产品信息:招商·臻珑府项目为小高层,高层。主力户型为57平-139平1居-4居。

这个项目去年年中开盘,总户数1634户,截至目前,57平—77平的1-2居小户型已经售罄,在售最小户型是89平的三室两厅两卫,总价450万/套起,虽然距离地铁有一段距离,但该项目周边配套比较完备。

项目区位图

②城市之光·东望

限售价格:均价≤51585元/㎡;最高售价≤54164元/㎡

物业费:4.85元/㎡·月。

位置:通州区嘉秀东路

产品信息:项目当前在售户型为89平米、121㎡、124㎡、140㎡,剩余一百余套房源,均价53000元。

城市之光·东望的所在地台湖是万科近几年在北京持续“造城”的关键区域之一,该项目是通州近几年,商品房供应体量最大的一个项目,占比通州整体商品住宅供应量接近70%,是承载区域内大量人居需求的重要项目。

但需要提醒一点的是,购买通州项目需要满足通州的购买条件,单就这一门槛,就把很多购房者卡在了门外。

项目区位图

③公园十七区

限售价格:均价≤55711元/平;最高售价≤58497元/平

物业费:4.18元/㎡·月

位置:顺义后沙峪火沙路与裕庆路交汇口北200米

产品信息:准现房,10月底交房,450万元/套起。89-140㎡精装房,剩余房源量不多,清盘倒计时。?

根据机构数据,上半年北京楼市销售排行中,公园十七区以销售面积、销售套数、销售金额三大领先数据,领跑顺义区楼市。公园十七区是由金地、首开、旭辉三大品牌联合打造的洋房低密住区,整个社区全部做了南北通透户型,采光通风俱佳,全部一梯两户。?

项目规划图?

④熙红印?

限售价格:单价64400元/平

物业费:3.98-4.3元/㎡·月

位置:北京市大兴区西红门宏政街西侧

产品信息:新城熙红印总建面约7.5万平米,社区由12栋楼组成,分为5-7层洋房和10-15层小高层,共782户,毛坯房交付。在售两居至四居户型。两居户型建面约75平米,总价约450万起;三居户型建面约89-105平米,总价约525-710万;四居户型建面约135平米,总价约860万起。?

该项目“B3户型”65㎡,2室2厅1卫,东西朝向,总价420万/套的户型已经售罄,在售两居户型面积为75㎡东西朝向户型,项目所在区域配套完善,半径2.5公里范围内有荟聚中心、鸿坤广场等大型购物场所。

项目规划图

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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