囤积超八百亿元现金 世茂下了一招“妙招”

　　如果评选开发商中哪家市场嗅觉最为敏锐，世茂集团（HK0813）的呼声一定是最高的几家之一。

　　仅仅几个月前的2020年业绩会上，管理层还在讨论房地产收并购的话题。而几个月后的8月30日，在世茂2021年中期业绩发布会上，管理层已经提出“跨越转轨周期”，并迅速由“攻”转“守”，在账上存下了823.8亿元的现金，整整比2020年增加了139.1亿元。同时还大幅度增加非房开业务的收入，进一步扩大现金流的流入。

　　这一步棋，在市场逐渐变冷之后，会发挥出很多人无法想象的作用，帮助世茂在马拉松比赛的后半程，越跑越稳。

　　行业资金链普遍承压

　　通常情况下，大多数企业其实不愿意在账上囤积过多的资金。因为闲置的资金如果不能快速周转起来，就会给公司带来看不见的损失，会受通货膨胀等因素影响，造成实际资金价值的下降。

　　因为这个原因，在三条红线发布后，虽然房企普遍把现金短债比提升至1以上，但多数的比值也就1—1.3之间，只有几家央企巨头在账户上留存了大量的现金。

　　但是，越来越严峻的形势，开发商们开始意识到，在账户上留存足够多的现金有多么重要。

　　克而瑞的统计显示，2021年7月，TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元，环比降低33%，降幅水平较往年有所扩大，同比降低8.3%。

　　二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。7月40家典型上市房企有6成以上同环比双降。其中，绝大部分单月业绩环比降低，包含Top10房企在内不少企业的环比降幅超过35%， 40家典型上市房企单月同比增长企业数量不及4成，超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

　　2021年7月100家典型房企的融资总量为1018.26亿元，环比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以来，房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降。

　　销售和融资同时收紧，给企业的运营带来巨大的资金压力。

　　一个信号是房企开工面积出现大幅下降。克而瑞对国家统计局7月份的开工、施工、竣工面积统计数据监测显示，7月房屋新增施工面积和新开工面积分别环比下降47%和34%，其中房屋新开工面积仅17660万平方米，较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%。

　　而在实际层面，企业的资金压力更大。一家行业龙头企业的品牌负责人告诉和讯房产，因为按揭贷款办理周期延长，开发商的资金链整体收紧。

　　现金增幅行业领先

　　如果，行业资金吃紧趋势延续，那么留有足够多的现金，对公司就有非常重要的战略意义。只是多数开发商没有这方面意识，或者有意识但没有能力囤积大量资金。和讯房产调研了TOP20中的开发商，除了保利、华润、招商等央企和龙湖、世茂、碧桂园等少数民企之外，多数开发商截止6月30日，账面上的现金是比去年年底更少的。

　　如果以现金的增幅而言，世茂和龙湖的现金增幅应该是这半年里最多的。其中，龙湖的现金增幅是27.8%，世茂的增幅也达到20.32%，处于TOP20中的前两名。

　　在回答香港财华社记者采访时，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛坦言，应对不确定的外部环境，世茂在今年上半年其实是选择了一个防守型的策略，多销售、多回款、谨慎投资。

　　根据世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸介绍，为了应对按揭和开发贷款的收紧，早在去年年末，世茂集团就已经和大型金融机构开展总对总合作，积极加强按揭贷款的审批。今年上半年实现1161亿元回款，增幅达到30.4%。

　　公司严格考核回款率、调拨率、可动用现金和权益后利润。在土地投资上，世茂比以往更为谨慎，上半年获取19幅土地，权益前总地价201亿元。

　　对投资项目，世茂集团有非常高的要求，净利8-10%，毛利率超过25%的地块，世茂集团才会投资。

　　除了谨慎拿地，非房开业务的高增长，也给世茂集团的现金大幅增长，提供了重要的贡献。根据管理层透露的信息，上半年非房开业务的收入增幅达到128%，也给世茂集团带来了大量的现金流。

　　许世坛说，世茂的大飞机战略，是应对未来不确定性的一个很好的方法。根据公司的半年业绩数据，世茂服务上半年营业收入42.34亿元，归母净利润5.78亿元，分别实现171%和136%的同比增长；截至2021年6月30日，世茂服务合约面积达2.39亿平方米，同比增长91%。世茂股份(600823,股吧)精细化运营增效，上半年实现营业收入119亿元，同比增长30%；毛利润45.9亿元，同比增长33%。世茂酒店强化“轻重并举”优势，上半年营业收入大涨141%至11.9亿元。根据许世坛的预估，世茂全年非房开收入目标超150亿，增长约74%；非房开收入的目标占比也将持续提升，三年目标20%以上。

　　下半年：将抄底土地市场

　　大量的资金储备给了世茂下半年抄底优质土地的机会。

　　许世坛坦言，上半年的第一轮土地拍卖成交价普遍比较高。从公司监测的公开拍卖的地块看，部分地块盈利很少。

　　而从第二轮集中土地拍卖开始，土地出让规则和政策都会有一轮调整。世茂也在积极研究其中的机会，在满足公司盈利要求的情况下，会利用企业丰厚的现金储备去获取一些优质地块。

　　事实上，世茂获取优质土地的渠道，并不仅仅局限于公开市场。

　　上半年世茂股份获取的三幅土地，均为TOD地块，土地价值高，成本相对低廉。原因之一，就是因为世茂经过多年的积累，拥有丰富的综合体开发、运营的经验和资源。在今年土地市场的下半场，世茂集团有机会借助自身在综合体领域的经验和能力，获取一些新的开发机会。

　　根据世茂集团的大飞机战略，通过稳健航行的多元“大飞机”，世茂有能力做深上下游产业链延展，做强存量市场深耕，致力于在国家战略核心区，实现“城市赋能”的战略目标，用品质改变城市面貌、用产业注入发展活力、用资源引领生活方式。

　　这将让世茂集团在多元拓地上获取更多的优势。事实上，世茂一直笃定坚持深耕一二线城市的布局策略，上半年获取土地中一、二线货值占比达62%， 如果包含强三、四线城市，占比约95%。

　　许世坛表示，将密切观望下半年的好机会，保持谨慎投资，遇到合适的土地也会加大力度。