注册

囤积超八百亿元现金 世茂下了一招“妙招”

2021-08-31 17:01:28 和讯房产  杨羚强

  如果评选开发商中哪家市场嗅觉最为敏锐,世茂集团(HK0813)的呼声一定是最高的几家之一。

  仅仅几个月前的2020年业绩会上,管理层还在讨论房地产收并购的话题。而几个月后的8月30日,在世茂2021年中期业绩发布会上,管理层已经提出“跨越转轨周期”,并迅速由“攻”转“守”,在账上存下了823.8亿元的现金,整整比2020年增加了139.1亿元。同时还大幅度增加非房开业务的收入,进一步扩大现金流的流入。

  这一步棋,在市场逐渐变冷之后,会发挥出很多人无法想象的作用,帮助世茂在马拉松比赛的后半程,越跑越稳。

  行业资金链普遍承压

  通常情况下,大多数企业其实不愿意在账上囤积过多的资金。因为闲置的资金如果不能快速周转起来,就会给公司带来看不见的损失,会受通货膨胀等因素影响,造成实际资金价值的下降。

  因为这个原因,在三条红线发布后,虽然房企普遍把现金短债比提升至1以上,但多数的比值也就1—1.3之间,只有几家央企巨头在账户上留存了大量的现金。

  但是,越来越严峻的形势,开发商们开始意识到,在账户上留存足够多的现金有多么重要。

  克而瑞的统计显示,2021年7月,TOP100房企单月实现销售操盘金额8611.7亿元,环比降低33%,降幅水平较往年有所扩大,同比降低8.3%。

  二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。7月40家典型上市房企有6成以上同环比双降。其中,绝大部分单月业绩环比降低,包含Top10房企在内不少企业的环比降幅超过35%, 40家典型上市房企单月同比增长企业数量不及4成,超9成TOP30房企7月单月业绩不及上半年月均水平。

  2021年7月100家典型房企的融资总量为1018.26亿元,环比下降10.9%,同比下降47.0%,值得注意的是,自2020年11月份以来,房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降。

  销售和融资同时收紧,给企业的运营带来巨大的资金压力。

  一个信号是房企开工面积出现大幅下降。克而瑞对国家统计局7月份的开工、施工、竣工面积统计数据监测显示,7月房屋新增施工面积和新开工面积分别环比下降47%和34%,其中房屋新开工面积仅17660万平方米,较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%。

  而在实际层面,企业的资金压力更大。一家行业龙头企业的品牌负责人告诉和讯房产,因为按揭贷款办理周期延长,开发商的资金链整体收紧。

  现金增幅行业领先

  如果,行业资金吃紧趋势延续,那么留有足够多的现金,对公司就有非常重要的战略意义。只是多数开发商没有这方面意识,或者有意识但没有能力囤积大量资金。和讯房产调研了TOP20中的开发商,除了保利、华润、招商等央企和龙湖、世茂、碧桂园等少数民企之外,多数开发商截止6月30日,账面上的现金是比去年年底更少的。

  如果以现金的增幅而言,世茂和龙湖的现金增幅应该是这半年里最多的。其中,龙湖的现金增幅是27.8%,世茂的增幅也达到20.32%,处于TOP20中的前两名。

  在回答香港财华社记者采访时,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛坦言,应对不确定的外部环境,世茂在今年上半年其实是选择了一个防守型的策略,多销售、多回款、谨慎投资。

  根据世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸介绍,为了应对按揭和开发贷款的收紧,早在去年年末,世茂集团就已经和大型金融机构开展总对总合作,积极加强按揭贷款的审批。今年上半年实现1161亿元回款,增幅达到30.4%。

  公司严格考核回款率、调拨率、可动用现金和权益后利润。在土地投资上,世茂比以往更为谨慎,上半年获取19幅土地,权益前总地价201亿元。

  对投资项目,世茂集团有非常高的要求,净利8-10%,毛利率超过25%的地块,世茂集团才会投资。

  除了谨慎拿地,非房开业务的高增长,也给世茂集团的现金大幅增长,提供了重要的贡献。根据管理层透露的信息,上半年非房开业务的收入增幅达到128%,也给世茂集团带来了大量的现金流。

  许世坛说,世茂的大飞机战略,是应对未来不确定性的一个很好的方法。根据公司的半年业绩数据,世茂服务上半年营业收入42.34亿元,归母净利润5.78亿元,分别实现171%和136%的同比增长;截至2021年6月30日,世茂服务合约面积达2.39亿平方米,同比增长91%。世茂股份(600823,股吧)精细化运营增效,上半年实现营业收入119亿元,同比增长30%;毛利润45.9亿元,同比增长33%。世茂酒店强化“轻重并举”优势,上半年营业收入大涨141%至11.9亿元。根据许世坛的预估,世茂全年非房开收入目标超150亿,增长约74%;非房开收入的目标占比也将持续提升,三年目标20%以上。

  下半年:将抄底土地市场

  大量的资金储备给了世茂下半年抄底优质土地的机会。

  许世坛坦言,上半年的第一轮土地拍卖成交价普遍比较高。从公司监测的公开拍卖的地块看,部分地块盈利很少。

  而从第二轮集中土地拍卖开始,土地出让规则和政策都会有一轮调整。世茂也在积极研究其中的机会,在满足公司盈利要求的情况下,会利用企业丰厚的现金储备去获取一些优质地块。

  事实上,世茂获取优质土地的渠道,并不仅仅局限于公开市场。

  上半年世茂股份获取的三幅土地,均为TOD地块,土地价值高,成本相对低廉。原因之一,就是因为世茂经过多年的积累,拥有丰富的综合体开发、运营的经验和资源。在今年土地市场的下半场,世茂集团有机会借助自身在综合体领域的经验和能力,获取一些新的开发机会。

  根据世茂集团的大飞机战略,通过稳健航行的多元“大飞机”,世茂有能力做深上下游产业链延展,做强存量市场深耕,致力于在国家战略核心区,实现“城市赋能”的战略目标,用品质改变城市面貌、用产业注入发展活力、用资源引领生活方式。

  这将让世茂集团在多元拓地上获取更多的优势。事实上,世茂一直笃定坚持深耕一二线城市的布局策略,上半年获取土地中一、二线货值占比达62%, 如果包含强三、四线城市,占比约95%。

  许世坛表示,将密切观望下半年的好机会,保持谨慎投资,遇到合适的土地也会加大力度。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。