鑫苑服务：总体规模发展稳健，第三方合约及在管面积呈倍数增长

文 | 研究员 九月

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2021年8月31日鑫苑科技服务集团有限公司（以下简称“鑫苑服务”，股票代码：01895.HK）发布了2020年全年业绩报告，对于从4月份停牌到现在的鑫苑服务而言，这份延期的业绩报告的数据披露尤为重要，也引起各方关注。从2020年年度业绩报告来看，截止到2020年12月31日，鑫苑服务实现年度总收益约6.54亿元，同比增长22.4%；毛利约2.58亿元，同比增长27.7%；毛利率约39.4%，较2019年年度毛利率提升1.6个百分点；股东应占溢利约1.31亿元，较去年同期增长61.4%；物业管理服务合约面积约0.53亿平方米，同比增长43.2%。

总营收达6.54亿元营收结构逐步优化

鑫苑服务总体业绩稳定增长，营收结构优化改善。2020年物管行业整体受疫情影响都比较大，在此情况下鑫苑服务仍然能保持稳步上升。

据鑫苑服务2020年年度业绩报告显示，截至2020年12月31日，鑫苑服务实现年度总收益约6.54亿元，对比2019年总收益5.34亿元，同比增长约22.4%。按照鑫苑服务的业务内容可以拆分为物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务三部分。2019年和2020年年度各部分营收占比略有变动，2020年物业管理服务占比58.1%，依然是营收的主要构成部分。

年报数据显示，鑫苑服务来自物业管理服务业务收入达3.8亿元，较去年同期增长20.9%；来自增值服务业务收入达1.32亿元，较去年同期增长2.28%；交付前及咨询服务收入达1.42亿元，较去年同期增长56.35%。营业收入逐步增长，增幅也在扩大，得益于在管面积及业务范围的增加。

规模持续稳健增长第三方新增面积尤其亮眼

鑫苑服务坚持稳健的规模成长策略。2020年在传统开发商全委拓展的基础上。通过业委会全委合作、收并购、三供一业合作、国企合作小股操盘等方式，实现合约面积和在管面积的快速增长。

截至2020年12月31日，鑫苑服务合约项目数量及在管项目数量分别达到237个、176个。2020年年度合约建筑面积约5300.4万平方米，同比增长43.12%；在管建筑面积约3466.7万平方米，同比增长72.78%。对比2019年年度合约面积的同比增长率40.3%，提升了约2.8个百分点；2019年年度在管面积同比增长28.16%，2020年的同比增长率提升了约44.6个百分点，增速明显。

随着市场化能力的不断增强，根据年报显示截至2020年12月31日，鑫苑服务集团外新增合约面积达到1501.4万平方米，对比2019年年底新增合约面积增长了780.9万平方米，同比增长率达108.38%；集团外新增在管面积达到1414.8万平方米，对比2019年年底新增在管面积增长了1079.2万平方米，同比增长率达321.57%。

深耕华中区域布局全国重点城市

从1998年创立至今，鑫苑服务已经发展了二十余年，通过全国化战略的推进，逐步跳出区域性发展的局限。截止到2020年12月31日，鑫苑服务业务范围已经覆盖北京、上海、天津、广州、成都、三亚、郑州、苏州、济南、西安、河南地市等地，业态涵盖居住空间、非居住空间、城市空间三大业务。

截至2020年底，鑫苑服务物业管理服务覆盖中国45个城市，签约面积5300 万平米，其中在管面积约为3467万平米，为逾22万个家庭提供服务。

按地理区域划分物业管理服务的建筑面积及收入重点依然是华中地区（位于河南省及湖南省的城市），并且占比持续增加。华中区域物业管理服务总收入由2019年占比55.3%上升到2020年占比60.1%；其次重点物业管理服务收入的重点区域是华东（江苏省、安徽省、山东省、浙江省的城市以及上海市），占比达25.7%。

在未来的发展中，鑫苑服务将形成“1+4+N”的战略布局模式。1个战略高地：深耕以河南为核心的华中地区夯实本地市场地位；4个战略要地：深化拓展长三角、珠三角、环渤海、大西南区域，优化全国布局；N个战略机会点：以已布局区域为核心，优选项目品质，向全国各地延伸。

全委、并购、国企合作等多渠道拓展推进多业态发展

物业企业的多元业态发展是大的趋势。鑫苑服务在住宅业态为主的前提下，开始逐步重视服务供应的多样化，以涵盖其他类型物业。目前鑫苑服务管理的非住宅物业覆盖了办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等。据鑫苑服务2020年年度业绩公告数据显示，非住宅物业在物业管理服务收入达到5215.4万元，占比达13.7%。

报告期内，鑫苑服务通过全资收购重庆鸿企物业、邯郸钢铁集团的三供一业改革合作、河南颐城控股的小股操盘合作等方式，拓展了其规模发展的渠道，优化了公司业态结构内容，在工业园区、学校、医院等业态上做了进一步延伸，实现规模化发展。同时，鑫苑服务持续保持培育新经营和发展能力，持续向旧城改造、智慧化施工、资产协销等新业务延伸。其中以收购重庆鸿企为典型代表，补充了鑫苑服务在工业园物业业态布局。

在2020年全年业绩报告中鑫苑服务也披露了关于收并购的相关事项，2020年12月10日鑫苑服务向重庆通用机械工业有限公司收购了重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司（重庆鸿企）100%股权。重庆鸿企主要从事为客户提供物业管理及相关服务。并且在收购后，重庆鸿企在报告业绩期内为鑫苑服务贡献收益429.1万，综合溢利54.7万元。

鑫苑服务不断创新服务内容和服务体系。鑫苑服务围绕居住空间、非居住空间、城市空间三大业务，形成「3+1+N」业务发展模式，形成了七大服务体系，持续优化和丰富服务体系和服务品牌，持续提升基础服务品质和客户服务体验。

数字化转型赋能打造发展新动能

伴随着科技发展与行业转型升级，鑫苑服务将持续推进数字化转型，提升内部运营效率和客户的服务体验。

在数字化转型升级方面，推进ERP到EBC的转变，通过用户驱动、业务驱动和数据驱动，实现服务在线化、场景智能化、数据资产化。

在内部建设方面，通过空间服务智能化提升作业效率、通过客户服务经营平台化提升经营效率、通过服务管理数字化提升运营效率，在内部提效的基础上，积极拓展外部合作生态，通过外部专业化助力为快速转型赋能。

在数字化发展方面，实现自身应用到中小企业行业赋能的角色转变，围绕中小企业的管理痛点，聚焦关键产品，同时结合管理体系、运营体系、供应链体系形成数字化的赋能生态，实现数字化建设由ERP向EBC的升级，以客户为中心、业务驱动，进行一整套解决方案的生态赋能，不仅提供产品还提供配套体系，真正的让中小企业能够应用起来，对企业产生价值。

并且在今年年初，鑫苑服务已牵手海康威视(002415,股吧)共同推进智慧社区建设工作，并创新性的构建了三网融合理念，在海康威视行业大会上受到普遍的关注和认可，企业数字化建设无论是从理论的研究还是落地的实践再次迈上新台阶。

小结

在此次发布2020全年业绩报告中，鑫苑服务以“深耕区域、优化业态布局、持续创新拓展方式”为发展方向，秉持稳健高质发展战略。未来也将积极应对市场变化，凭借其丰富的行业经验及品牌优势，致力于扩大业务规模 、地理范围并加强拓展各种业务。同时积极深化战略布局，助力业务规模高质量的扩张，进一步提升公司盈利水平，实现长期发展。同时，对于鑫苑服务随后的2021年年中业绩公告，我们也保持期待与关注。

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