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百强房企成长力榜:提速发力VS行稳致远,什么是最好的选择?丨和讯曝财报榜单系列②

2021-09-08 08:06:21 和讯房产  常丹丹

2021年,变局之年,拐点之年。

这一年,触顶天花板的房地产行业调控政策又密又急,三道红线,房贷集中度等金融政策相继出台。另一条命脉上,同样迎来了前所未有的挑战。今年作为集中供地的起始之年,不少企业不得不在“薄利抢地”以及未来销售回款带来的现金流之间,作出艰难抉择。

一时间,房企从业人员纷纷感慨:“怎一个愁字了得”。

猝不及防的竞争新常态下,企业都在重新审视,如何在重重枷锁之下找到低增长时代的成长路径和制胜法宝成为房企必修课。

为揭开房企成长力面纱,窥探行业发展趋势,和讯房产根据企业中报独家发布《2021上半年上市房企成长潜力榜单》。榜单显示,延续去年全年的激进表现,今年上半年,绿城中国再次坐上榜单的头把交椅,行业老大哥“碧恒万融保”五兄弟除融创外,集体滑落TOP10行列,而一些面临财务压力的企业在规模和成长性上也颇显力不从心。

1

金地投资拿地进入加速成长期

融创弃“三兄弟”提速销售

房地产行业经过多年发展,竞争格局已基本形成,包括“碧恒万融保”、中海、招商、华润、绿地等在内的TOP10房企阵营已竖起高高壁垒,TOP10之间的排名成为“常客”之间的微调。

不过,结合2020年成长力榜单来看,TOP10房企表现分化明显。上半年,金地凭借突出的销售增速挤进TOP10,在成长力榜单上跃升至第8位,融创和保利在排位赛中也取得了进步,招商、华润、万科、绿地排名基本稳定,而碧桂园、恒大、中海则出现较大幅度的名次下滑,去年销售额TOP10赫然在列的世茂则以拿地力度垫底的4.9%直接滑落成长力榜单40名开外。

这十家房企均有着令其他同行望其项背的销售规模,但成长力变化的背后反映出的是新形势下企业策略的转变。

例如,三家进步房企中,金地和融创发力促销售,而去年全年在销售上都保持“佛系”的保利也大幅提速,销售增速从去年的6.9%提升至31.5%。

克而瑞数据显示,今年前6月,地产10强销售额累计增长25%,而金地集团(600383,股吧)实现签约金额1625亿,同比大增59.9%,是TOP10均值的2倍多。

销售规模的快速增长与过去加大投资强度休戚相关。数据显示,从2015年到2020年金地集团拿地额在持续上涨,2017年后金地年投资总额都在千亿之上,至2020年金地拿地投资比为36.3%,此外,金地采用的独特的“投产销”三年一体化的管控体系使得投资额越来越大情况下,投销比下降,意味着不仅销售端增长强劲,对强投资的转化力度也在增强。今年上半年金地投资力度为33%,与以往基本一致。

从榜单上来看,龙头房企“碧万恒融”中,除融创排名上升外,其余三家房企均不甚理想,曾以高周转速度著称的碧桂园和恒大在榜单中明显下滑,碧桂园滑落7个位次,恒大更是直接跌至第48位,大幅下滑超20个名次。

导致这几家房企成长力“失意”的关键因素在于销售上的“失速”。特别是,恒大销售增速垫底,且投资力度居行业倒数第5。

外部政策环境趋严、行业竞争压力加剧的背景下,房企越发认识到企业发展不能一蹴而就,必须降低风险,确保在安全中成长,实现高质量增长。因此龙头企业于前几年率先提出“提质增效”,在近日融创举行的业绩发布会上,管理层再次提出更安全、更从容、更长期、更有价值的“四更”发展战略,正印证了规模降速,安全稳健的发展成为龙头房企的重中之重。

不过,今年上半年恒大陷入史上最强“水逆”,商票兑付问题、资产遭冻结、降价卖房、部分项目停工、被约谈、处置百亿资产等负面消息不断,种种问题的根源最终指向即将到期的巨额债务及捉襟见肘的流动性,彻底制约了恒大在土地市场的拓展和销售端的发力。

仅半年时间,一边是融创从3.5%到64.8%销售增速的质的飞跃,一边是碧万恒“三兄弟”排名倒数的销售增速,未来龙头房企中竞争格局将发生怎样的改变,是殊途同归,还是兵分多路,尚需要时间来回答。

2

华侨城销售爆发

TOP10房企“两条腿”发力

除凭借规模实力跻身成长力TOP10的招商蛇口(001979,股吧)、华润和融创之外,成长力TOP10几乎被销售力度和投资力度均衡发展的“优等生”包揽,分别是绿城、建发、中国铁建(601186,股吧)、中交地产(000736,股吧)和华侨城,其中,建发和中国铁建于近两年销售额破千亿,华侨城和中交地产也将千亿视为短期目标。

拆解来看,这五家房企一个共同点在于,销售增速和投资力度均居各单项指标排行TOP10。值得一提的是,规模尚不足千亿的华侨城上半年销售增速高达220.8%,远超其他上榜房企,凭借销售爆发,华侨城从2020年成长力第53名窜升至上半年第8名,进步神速。

对于华侨城来说,健康的财务状况是最大抗风险能力,数据显示,今年上半年,“绿档”华侨城财务结构持续优化,净负债率为75%,剔除预收款后的资产负债率为69.2%,现金短债比为3.18,充足的资金正是企业规模发展的基础。

此外,近几年,华侨城不断加快在建项目的开发建设、推盘上市的节奏,以加快资金的回笼,特别是2018年、2019年华侨城在土地市场上表现激进,分别新增土储约874万㎡和834万㎡,这部分快速投拓的项目目前正进入销售和利润的释放期。

销售加速无疑有助于回款,但对于房企来说,上半年大手笔的投资却未必是明智之举。

7月份,第一轮集中供地接近尾声之际,“拿地销售比40%”的红线横空出世,这意味着对于上半年拿地销售比已超40%的房企来说,下半年将很难获取新项目。从成长力榜单来看,上半年,15家房企已越线,上述五家房企中,除中国铁建以0.4%的差距不及红线外,其余四家房企均在越线名单,其中,建发和绿城投资力度分别高达70.6%、60.5%。

根据中指院数据,今年上半年,建发以723亿元的拿地金额冲进了房企拿地榜单TOP 3,力压碧桂园和融创,拿地金额同比上涨约165%。实际上,今年以来,建发在土地市场大肆拿地,1月便以104亿元的拿地金额成为当期唯一一家拿地破百亿的企业,2月,建发融创联手在上海溢价36.15%拿地,引发约谈,4月广州首批集中供地中,建发刷新了南沙区当时的地价记录,在随后的杭州和厦门集中供地市场上,建发依然表现出“大杀四方”的气势。仅上半年,建发拿地金额和去年全年的拿地金额相当。

攻城略池背后是建发销售目标的指引。根据财报,2020年,建发实现销售额907.7亿元,同比增长78.75%,超额完成该年销售目标。在此之下,建发将2021年的销售目标上调至1200亿元,目标增长率达32.2%,高于行业目标增速均值。

不过,相较之下,建发的压力还不算大。数据显示,上半年,冲规模激进的越秀、佳源国际投资力度远超拿地红线的2倍,未来如何在监管趋严的情况下实现高质发展,将是房企们必须面对且亟需解决的难题。

3

收缩还是扩张,这是个问题

除了上半年表现激进的房企外,也有房企选择了不同的发展路径。

从上半年成长力榜单来看,禹洲集团排名最后,时光倒流回2020年底,禹洲集团在该榜单上高居第7名。短短半年时间,禹洲为何出现如此大幅度的下滑?这还要归因于禹洲在拿地端的收缩。

拿地方面,上半年禹洲一反过去“黑马”作风,表现得非常低调。报告期内,禹洲仅新增土地储备4幅,建筑面积约54.8万㎡,这是个什么样的水平,我们来看一组数据:2018年,禹洲拿地为314万㎡;2019年462万㎡;2020年上半年,禹洲累计拿地11幅,总建面约146万㎡,显然禹洲今年上半年的拿地规模仅有去年同期的三分之一左右。

同样排在榜单末尾的还有今年以来频卖资产的金融街(000402,股吧),不同的是,受现金流掣肘,金融街连续躺平在成长力榜单第60位左右。

2020年脚踩三条红线后,金融街开始优化调整资产,至今年上半年,实现现金短债比1.27,其剔除预收款后的资产负债率为74.38%,净负债率为172.41%,较2019年末下降约16.5个百分点,但该数值比恒大还高,脚踩两条红线。

受财务安全和现金流影响,金融街在土储补充方面也比较谨慎,上半年仅在上海、固安获取项目3个,新增项目权益规划建筑面积69.8万平米,实现权益投资额约35.4亿元,投销比仅16.6%。

不过,集中供地的新规则之下,房企面临前所未有的挑战,危机感不断蔓延,在此背景下,房企风控意识明显提升,捂紧钱袋子,压缩购地支出成为多家房企规避风险的无奈之举。除上述房企外,世茂、合景泰富、中南建设(000961,股吧)等多家房企都选择了比较谨慎的防守型策略。

不过,上半年落幕,拿地销售比40%红线的出台也意味着,对于上半年偏保守的房企来说,下半年将迎来拿地窗口期,避开高价抢地的首轮集中供地,这些房企或许将有机会“捡漏”优质土地。

正如融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会上所言,下半年要给自己留出比较安全的边界,权益拿地销售比将控制在20%以内。

当拿地大佬们不再热衷于疯狂举牌,土地市场的降温还远吗?曾经保守型房企的春天还远吗?

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(责任编辑:蒲莎莎 )
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