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百强房企财务健康榜:十强榜单大洗牌,港龙中国逆袭成冠军丨和讯曝财报榜单系列④

2021-09-09 07:54:50 和讯房产  刘宝丹

一边是持续收紧的融资政策,一边是不断出现信贷违约的房企,融资新规推出已经一年有余,在降杠杆的搅动下,房地产行业的格局正在悄然生变。

“坚决降杠杆”依然是2021年上半年房地产行业的关键词,可以确定的是,无论是嘴上表态,还是行动上的降杠杆,房地产行业的财务健康程度都在一定程度上变得越来越健康。

银保监会近日公布的数据显示,截至7月末,房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%,低于各项贷款增速3个百分点。同时,房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。

那么,上市房企在财务表现上究竟如何呢?和讯房产根据企业中报独家发布《2021上半年上市房企财务健康榜单》(以下简称为“榜单”),榜单显示,今年上半年,百强房企的财务指标显著改善,以有息负债规模环比增速为例,上市房企的增速仅为4%,相比去年的19%,大幅改善。











1)数据来源:上市公司公告、克而瑞

2)选取样本为克而瑞2020年销售额TOP100房企,剔除其中未上市房企以及敏捷控股(财年统计周期不同),上市公司有双平台的,仅选取控股平台。

3)财务健康排名算法,采用对三净资产负债率、有息负债规模环比增速、现金覆盖比率个维度进行排名计分,加总后根据综合得分进行排名。

十强榜单大洗牌 港龙中国逆袭成冠军

在融资持续收紧和市场波动的背景下,房企对财务的调节力度加大,反映到榜单上就是排名变化幅度加大,比如,相较于去年底,财务健康十强榜单再次进行大洗牌。

具体来看,除了万科地产、中海地产、碧桂园之外,其余房企均是新面孔,其中,前三甲包含了港龙中国和领地集团,其余晋升十强的房企还包括九龙仓、华侨城、时代中国等。

作为行业降负债力度最大的房企,港龙中国和领地集团从排名上完全实现了逆袭,其中,港龙中国由去年底的倒数一跃升为行业榜首,其有息负债规模环比增速从去年底的201%大幅下降至上半年的﹣18%,净资产负债率也由137%降至25%,现金覆盖比率也由0.6上升为1.7。

不仅是降负债的力度,财务最健康的房企还有一个共同特点,就是均实现了较高的销售增速,比如,港龙中国上半年实现销售增速58.9%,领地集团是40%。

业内认为,加快土地开发和销售,把已经建好的房子要尽快卖出去,形成真正的经营性现金流,通过自身造血能力降负债言至关重要,此外,港龙中国和领地集团之所以能在短时间内快速改善财务状况,也与自身的规模体量有关,同为新晋IPO房企,港龙和领地市值不足百亿,债务调节比较容易出成果。

实际上,对于财务健康排名位于中等水平的房企而言,降负债相对而言比较简单,只要稍微改变下一两个指标,排名就很容易提高,比如,华侨城和时代中国,两家房企在有息负债规模指标上进行了改善,前者从20%增速降至﹣2%,后者17%降至﹣11%。

至于九龙仓,香港房企的负债率普遍较低,九龙仓具备较强的财务能力,其融资成本仅为1.4%,居行业最低水平,这主要与九龙仓自身的盈利能力较强有关,其地产之外的收入占比高达一半,业绩增长预期和稳定性较高。

一位不愿具名的证券分析师对和讯房产表示,对于降负债而言,不同房企面临的压力和能采取的措施完全不同,对高负债房企而言,降负债是当务之急,债务优化力度可能很大,但由于债务规模问题,很难在短时间内取得成效,真正拥有主动权的是债务规模可控的房企,他们要在债务和业绩增长之间做选择。

龙头房企分化 央企优势愈加明显

如今,对资本市场而言,最安全的选择首推龙头房企,而作为行业风向标,龙头房企的财务信号也往往更受关注。从上半年的表现来看,龙头房企的财务表现呈现进一步分化的特点。

根据榜单,上半年财务健康十强里,有4家龙头房企,包括万科地产、中海地产、碧桂园及华润置地,比去年底多1家,其中,华润置地的财务健康排名直接从21名蹿升至第4名,成为龙头房企中财务改善最明显的一家。

具体来看数据,华润置地上半年的资产负债率为29%,比去年底降低2个百分点,有息负债规模环比增速仅为2%,比去年底降低20个百分点,现金覆盖比率为2.3,与去年底基本持平。

相较而言,招商蛇口(001979,股吧)、保利地产(600048,股吧)、世茂集团3家可谓是“稳得一笔”,其财务健康虽然有名次上的变化,但基本处于行业TOP30,整体变化幅度不大,比如,世茂集团财务健康由去年低的23名下降为28名,而招商蛇口则有去年低的16名上升为11名。

财务能力较差意味着龙头地位可能不稳,比如,绿地、恒大和融创,虽然三家房企的财务幅度也在改善,但改善成果不显著,毕竟规模越大,调整幅度越难显现,整体来看,仍处于财务健康榜单的底部。

财务能力最终会体现在融资成本上,据和讯房产统计,在9家龙头房企中(融创数据不可得),融资成本最低的依次是中海地产、华润置地、万科地产、招商蛇口和保利发展,融资成本均在5%以下。

“我们不仅要降负债率,还要降总负债规模,这种情况下才能把融资成本降下来。”融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示,融创的融资成本争取在三年之内达到民营房企的优秀水平,目标是5%。

基于较好的财务基本面,龙头房企在发展节奏上保持一贯的稳健,除恒大减少拿地以外,保利、中海、万科、碧桂园、世茂集团等房企的成长潜力均保持行业中位值的水平。

在当前的行业背景下,稳健不仅是一种节奏,更是战略,某房企负责人认为,在降负债方面,只有龙头房企具备以时间换空间的能力,通过经营能力实现降负债和自身的良性发展,逐渐摆脱对高杠杆的依赖,这也是降负债最理想的方式。

逆势加码举债

建发、中交业绩风险加剧?

对于当前的市场环境,负债率和安全性问题是房企面临的最大挑战,谨慎和小心已经成为房企的普遍心态,不过,凡事都有例外,仍有部分房企在加码举债。

“有息负债增速不得超过15%。”这是三道红线对试点房企提出的底线,也就是说,即便处于财务健康的绿档,一条红线未触,其有息负债增速的上限也不得超过该数字。不过,根据榜单,仍有7家房企的债务增速超过15%,建发房产和中交地产(000736,股吧)的有息负债增速更是高达50%以上。

来看具体指标,上半年,建发股份(600153,股吧)有息负债规模环比增加58%,现金覆盖比率仅为1.1,资产负债率为77%,财务健康程度较差,位于榜单倒数第5。

建发股份仍在用高杆杆撬动自身的规模增长,今年上半年,建发股份实现销售额934亿元,增速为145.7%,拿地销售比高达70.6%,同样超出40%的监管红线,而且,相较于84.6%的营收增速,其净利润增速仅为34.2%。

值得关注的是,除了重仓开发主业,建发股份还在进行其他投资,比如7月,建发股份公告称拟出资3.5亿元认购利弗特股权投资基金股权,据悉,该基金主要投资于TMT/消费或先进制造等领域中与供应链业务相关的项目和子基金项。

不仅是建发股份,中交地产和上坤集团也在加码举债,更夸张的是,中交地产资产负债率高达258%,有息负债增速高达51%,在高负债的情况下,中交地产并没有实现业绩增长,其上半年的营收增速﹣17.5%,扣非净利润增速为﹣425.4%。

在业内看来,当前房地产行业处于艰难的出清状态,逆势加杠杆会累计较大风险,尤其上半年拿地成本较高,随着市场逐渐降温,行业成交周期增长,未来房企业绩压力仍在增加。

当前,房地产行业景气度进一步降低,统计局数据显示,7月商品房销售面积同比增速为-8.5%,大幅下降,房地产开发投资增速7月份也加速下降,同比增速1.4%,较6月份下降了4.5个百分点。

同时,房地产调控仍在持续收紧,各种打补丁和补漏洞的政策层出不穷,房地产行业预期已经改为降温,闻声而动的房企已经有减缓拿地的迹象,在这种请客下,如何将高负债在经营能力的加持下转化为高业绩增长,上述房企面临的或许不仅是挑战,还有蕴藏的危机。

(责任编辑:蒲莎莎 )
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