锁死流动性 北京的好地块都成了共产房｜拆解二轮集中供地①

有业内人士戏称，如果5月份北京第一批土拍中，海淀树村的两宗地块是“一对王”，那么第二批集中供地里，丰台的两宗地和海淀的四宗地就是“一对A”和“四个2”。

不过，与之前流传的供地名单相比，不少备受关注的地块“摇身一变”，成了共有产权房地块。此外，许多地块被一分为二，例如海淀的地块都被拆成了两宗地分别出让。这些“大牌”，为什么选择拆开打？

90度地产浏览了这些热门地块的出让文件，发现这些文件字里行间都透露着“稳定房价”四个字。

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二次土拍 好地块都成了共产房

为什么北京这次供地，丰台、海淀的地块变成了商品房性质的共有产权房，政府这样做的目的是什么？

合硕机构首席分析师郭毅表示，从北京调控的主要诉求来看，是三稳策略，即稳地价、稳房价、稳预期，针对北京的这些优质地块，给出了和政府共同持有产权份额，这样的经济要求的附加。

首先从核心的逻辑上肯定是稳住了房价，控制住了优质地块的房价上限，就有利于控制住北京整体对于房价未来上涨的预期。

同时，因为新房和二手房之间价格的相互的影响，管住了新房的价格上限，对于二手房的价格抑制也能产生明显的作用，所以政策还是布局相对深远的。

像海淀、丰台这些地块最终出来的房产，其实都有明确的未来。

根据限售的出让条件的附加要求，在拿到产权证之后五年内禁止销售。根据现在房企的周转节奏，从买房到入住，可能要三年左右的时间，再拿到产权证，又得一两年的时间，然后拿到产权证五年之后才能销售，也就意味着房产的持有的周期延长到了十年左右的周期。

其实二手房里面，房价涨速最快的还是品质相对比较高的次新二手房。这些地段位置优越的次新二手房本身在二手市场就相对稀缺。这类房源，一旦进入到二手流通市场的话，房价增速肯定会非常明显，特别是在新房市场本身限定了指导价格的基础上，有些地块本身就与周边的老旧二手房形成了一定的价格优势，那么它又有这种新房的房龄新，品质好，物业服务好，这样的一系列的特点，真正如果很快的流通到二手市场的话，就可能带动小片区二手房价的上扬。

将这些地块调整为共产房地块，即限制了新房的价格，又限定了二手房的再流通和再转让，对整个北京二手房价的控制和稳定形成了相对有利的影响。

因此，禁售规定本质上是锁死流动性，杜绝短期获利可能，对投资客是精准打击。在购房资格、出售条件等诸多限制下，共有产权住房的投资属性已被基本剔除，“住”成了是共有产权房最主要的属性。

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共产房有望解除“后顾之忧”

北京户籍，30岁以上才能申请，只能转售给同样具备购买资格的购房者.......曾经让许多刚需头疼的购房条件，在这次新拍的共产房地块中，通通不需要。实际上，2021年起，部分共产房的限购条件就放宽了。

购买条件方面，此前的共产房制度要求购房者符合北京住房限购条件，且家庭成员在北京均无住房，一个家庭只能购买一套；单身家庭申请购买的，申请人年龄需为30岁以上。新制度下，符合北京住房限购条件即可，无其他限制条件。

出租方面，政府和购房者按房屋所有权比例获取租金。新制度下，租金全额归购房者所有。

在原来的政策中，5年限售期满后，购房人再出售该房子，只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者，且政府保留原有比例房屋产权。新制度下，5年限售期满后，购房人再出售该房子，政府只按产权比例收回原值房款。

再次交易后的房屋属性方面也值得注意，在以前的制度中，共产房再次交易时，想转为音通商品房，需自购政府产权部分。新制度下，再次交易后，购买人将获得100%产权，自动转为普通商品房。

此外，在居住条件方面，共产房的规划设计方案及住区宜居性都有了较大提高。

2月22日，北京市住建委公布《关于修订<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知（2020年度）》征求意见稿，其中涉及共产房选址、设施配套标准、住房面积、住房层高等11项。

共产房住房面积部分有所提升。中心城区还按照楼层数进行区分，18层（含）以下，套型总建面不大于95平；18层以上不大于100平，此前为不大于90平。

另外，其他城区住房取消了原“总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上”要求，新建项目满足单套总建面不超过120平即可。并将层高从2.8米提升至2.9米。此前，共有产权住房更多倾向于89平两居、或更小的60平以下一居，作为住房供应主力。

放松限购条件并调整建设标准，将进一步提升共有产权住房的宜居属性，但另一方面也在提醒刚需客们，可得加紧步伐了。在共产房面积增大的情况下，“低总价”上车的机会或许越来越少了。

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盘点热门“高质量共产房”地块

丰台卢沟桥万泉寺村A地块0616-0660、0661、L05、WQS-02地块

地块位置：南至菜户营路，东至丰草河北路，在万泉寺北路16号院南侧。

容积率：2.5

限高：80米

销售指导价：11.2万元/㎡

政府产权预设份额：最高20%

丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块

地块位置：东至西南三环路，南至京广铁路、丰台镇，西至西四环南路、北大地，北至广安路、小井村

政府产权预设份额：最高20%

容积率：2.6/1.6

限高：80米/18米

销售指导价：共产房4.3万元/㎡（含1000元/㎡全装修费用）

值得注意的是，这或许是北京第一个保障性共产房和纯商品共产房共同存在的社区。

东升镇京昌路楔形631-1、2地块

地块位置：海淀北四环，周边有农大东校区，农机研究院等等学校氛围浓厚。右边就是朝阳中轴线，距离15号线-北沙滩站500米，奥森1.5公里。

容积率：2.4

控高：60米

销售指导价：11.2万元/㎡

政府产权预设份额：最高10%

西北旺永丰产业基地（新）F1003、004、005地块

地块位置：位于海淀永丰产业区北侧，北侧是10万平的故宫北院和接近200万平西玉河湿地公园。南侧除了预留地铁站位外，就是永丰产业园和航天城。西侧是海淀大悦城(000031,股吧)。

容积率：1.5

控高：30米

销售指导价：8.3万元/㎡

政府产权预设份额：最高10%