注册

锁死流动性 北京的好地块都成了共产房|拆解二轮集中供地①

2021-09-14 08:38:09 90度地产 微信号  徐帅

业内人士戏称,如果5月份北京第一批土拍中,海淀树村的两宗地块是“一对王”,那么第二批集中供地里,丰台的两宗地和海淀的四宗地就是“一对A”和“四个2”。

不过,与之前流传的供地名单相比,不少备受关注的地块“摇身一变”,成了共有产权房地块。此外,许多地块被一分为二,例如海淀的地块都被拆成了两宗地分别出让。这些“大牌”,为什么选择拆开打?

90度地产浏览了这些热门地块的出让文件,发现这些文件字里行间都透露着“稳定房价”四个字。

01

二次土拍 好地块都成了共产房

为什么北京这次供地,丰台、海淀的地块变成了商品房性质的共有产权房,政府这样做的目的是什么?

合硕机构首席分析师郭毅表示,从北京调控的主要诉求来看,是三稳策略,即稳地价、稳房价、稳预期,针对北京的这些优质地块,给出了和政府共同持有产权份额,这样的经济要求的附加。

首先从核心的逻辑上肯定是稳住了房价,控制住了优质地块的房价上限,就有利于控制住北京整体对于房价未来上涨的预期。

同时,因为新房和二手房之间价格的相互的影响,管住了新房的价格上限,对于二手房的价格抑制也能产生明显的作用,所以政策还是布局相对深远的。

像海淀、丰台这些地块最终出来的房产,其实都有明确的未来。

根据限售的出让条件的附加要求,在拿到产权证之后五年内禁止销售。根据现在房企的周转节奏,从买房到入住,可能要三年左右的时间,再拿到产权证,又得一两年的时间,然后拿到产权证五年之后才能销售,也就意味着房产的持有的周期延长到了十年左右的周期。

其实二手房里面,房价涨速最快的还是品质相对比较高的次新二手房。这些地段位置优越的次新二手房本身在二手市场就相对稀缺。这类房源,一旦进入到二手流通市场的话,房价增速肯定会非常明显,特别是在新房市场本身限定了指导价格的基础上,有些地块本身就与周边的老旧二手房形成了一定的价格优势,那么它又有这种新房的房龄新,品质好,物业服务好,这样的一系列的特点,真正如果很快的流通到二手市场的话,就可能带动小片区二手房价的上扬。

将这些地块调整为共产房地块,即限制了新房的价格,又限定了二手房的再流通和再转让,对整个北京二手房价的控制和稳定形成了相对有利的影响。

因此,禁售规定本质上是锁死流动性,杜绝短期获利可能,对投资客是精准打击。在购房资格、出售条件等诸多限制下,共有产权住房的投资属性已被基本剔除,“住”成了是共有产权房最主要的属性。

02

共产房有望解除“后顾之忧”

北京户籍,30岁以上才能申请,只能转售给同样具备购买资格的购房者.......曾经让许多刚需头疼的购房条件,在这次新拍的共产房地块中,通通不需要。实际上,2021年起,部分共产房的限购条件就放宽了。

购买条件方面,此前的共产房制度要求购房者符合北京住房限购条件,且家庭成员在北京均无住房,一个家庭只能购买一套;单身家庭申请购买的,申请人年龄需为30岁以上。新制度下,符合北京住房限购条件即可,无其他限制条件。

出租方面,政府和购房者按房屋所有权比例获取租金。新制度下,租金全额归购房者所有。

在原来的政策中,5年限售期满后,购房人再出售该房子,只可以转售给同样具备购买共有产权房购买资格的购房者,且政府保留原有比例房屋产权。新制度下,5年限售期满后,购房人再出售该房子,政府只按产权比例收回原值房款。

再次交易后的房屋属性方面也值得注意,在以前的制度中,共产房再次交易时,想转为音通商品房,需自购政府产权部分。新制度下,再次交易后,购买人将获得100%产权,自动转为普通商品房。

此外,在居住条件方面,共产房的规划设计方案及住区宜居性都有了较大提高。

2月22日,北京市住建委公布《关于修订<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知(2020年度)》征求意见稿,其中涉及共产房选址、设施配套标准、住房面积、住房层高等11项。

共产房住房面积部分有所提升。中心城区还按照楼层数进行区分,18层(含)以下,套型总建面不大于95平;18层以上不大于100平,此前为不大于90平。

另外,其他城区住房取消了原“总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上”要求,新建项目满足单套总建面不超过120平即可。并将层高从2.8米提升至2.9米。此前,共有产权住房更多倾向于89平两居、或更小的60平以下一居,作为住房供应主力。

放松限购条件并调整建设标准,将进一步提升共有产权住房的宜居属性,但另一方面也在提醒刚需客们,可得加紧步伐了。在共产房面积增大的情况下,“低总价”上车的机会或许越来越少了。

03

盘点热门“高质量共产房”地块

丰台卢沟桥万泉寺村A地块0616-0660、0661、L05、WQS-02地块

地块位置:南至菜户营路,东至丰草河北路,在万泉寺北路16号院南侧。

容积率:2.5

限高:80米

销售指导价:11.2万元/㎡

政府产权预设份额:最高20%

丰台区城乡一体化周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块

地块位置:东至西南三环路,南至京广铁路、丰台镇,西至西四环南路、北大地,北至广安路、小井村

政府产权预设份额:最高20%

容积率:2.6/1.6

限高:80米/18米

销售指导价:共产房4.3万元/㎡(含1000元/㎡全装修费用)

值得注意的是,这或许是北京第一个保障性共产房和纯商品共产房共同存在的社区。

东升镇京昌路楔形631-1、2地块

地块位置:海淀北四环,周边有农大东校区,农机研究院等等学校氛围浓厚。右边就是朝阳中轴线,距离15号线-北沙滩站500米,奥森1.5公里。

容积率:2.4

控高:60米

销售指导价:11.2万元/㎡

政府产权预设份额:最高10%

西北旺永丰产业基地(新)F1003、004、005地块

地块位置:位于海淀永丰产业区北侧,北侧是10万平的故宫北院和接近200万平西玉河湿地公园。南侧除了预留地铁站位外,就是永丰产业园和航天城。西侧是海淀大悦城(000031,股吧)。

容积率:1.5

控高:30米

销售指导价:8.3万元/㎡

政府产权预设份额:最高10%

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。