重点城市热度“高开低走”，楼市真正降温了吗？

　　2021年下半年，楼市拐点隐现。

　　纵观国内楼市前八个月表现，市场整体呈现出“先扬后抑”的态势，尤其7月份以来，楼市热度明显转淡，成交逐月下行，各个城市成交量呈现出“跌多涨少”的局面。

　　一系列问题随之而来：市场真的转冷了吗？背后动因是短期的政策“高压”，还是市场周期轮动使然？各城市下行期表现有何差异？

　　二手房放贷“难上加难”

　　我们CRIC(中国房产信息集团)重点监测的百城数据显示，2021年3-5月份，楼市曾显现出一波成交的“小阳春”行情，月均成交量一度达到5200万平方米左右，较2020年全年的月均水平高出1000万平方米。但随着调控政策深入，6月以来各地市场逐步回落，7-8月份更是同比由增转跌，楼市自此正式回归淡季。

　　我们针对上半年市场火热(成交规模累计同比上涨30%以上)、下半年市场回落的9个典型城市(上海、广州、合肥、宁波、无锡、徐州、长沙、武汉、青岛)研究发现，徐州下半年的成交规模回落最为显著，7-8月份相较2020年同期降幅达到50%以上；武汉、宁波、广州次之，降幅在20%以上；长沙、合肥、上海、无锡、青岛的成交同比降幅则在15%以内。

　　而这背后的原因，主要是政策调控之下，全国楼市信贷从严，各地银行捂紧“钱袋子”，导致市场出现房贷利率攀升、放款周期延长等现象。

　　不得不提的是，二手房放贷更是“难上加难”，全国多个二线城市甚至曝出二手房“停贷”传闻。CRIC通过电话对23个二三线城市调研发现，二手房的信贷环境较新房而言的确更为严峻，部分城市甚至出现了“保一弃二”——即优先新房贷款的现象。

　　我们调研得出的结论是：多数城市的二手房贷款利率都略高于新房，整体二手房贷款难度要大于新房贷款。

　　市场整体下行信号明显

　　目前，整体市场下行信号比较明显。广州、武汉、无锡、徐州等城市，因调控政策持续发酵，抑制了部分居民换房需求，市场出现了阶段性疲软，楼市增长动能转弱。

　　以武汉为例，武汉房地产市场在上半年明显转暖，供求显著放量，但历经7月、8月的政策运行期后，市场降温明显，成交持续走低。7月末，随着“房票制度”率先落地，武汉东湖高新(600133,股吧)区市场很快出现了降温。不出意外，随着新政效应的持续释放，武汉下半年成交量或将持续低迷。

　　青岛作为典型的内生型城市，购房需求相对稳定，在售项目多数以刚需、改善型为主，且购房者多为地缘性客户。随着刚需市场经历了一轮集中释放，目前，青岛楼市已有转冷迹象。我们预计，青岛市场三季度成交规模回调已是大概率事件。

　　此外，上海、合肥、长沙、宁波市场受供应影响，短期内都有所降温。但作为长三角区域的龙头城市，经历了8月市场短暂的供应“空窗期”后，上海新房市场表现依然坚挺。而中部城市长沙，2021年下半年新房成交热度不减，一直是供不应求的态势。我们认为，长沙城市购买力较为充足，后市成交量有望回升。

　　总体上看，研究样本中的大部分城市释放出了下行信号，但仍有部分城市有待观察。

　　对于一些由于短期内供应受限而出现成交回落的城市，我认为是常规淡季下成交量的短期回调，如上海、长沙等城市。此类城市基本面良好，基于年内尚有1-2次集中供地尚未开放，待供应放量后当地的成交规模将有可能回升。如果在9月之后，上述城市供应放量还未扭转成交颓势，基本就可确定，国内楼市已进入下行趋势。

　　当前，时不时出现下半年货币政策将向宽信用转向的市场传闻，但从我们实际调研情况来看，多地银行尚未有明确“动作”。目前楼市信贷端依旧从严，各地后期成交释放的交易量仍相对有限。