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援手苏宁,鄂武商"透支"了

2021-09-15 09:10:03 乐居网  地产K线

本文已获地产K线授权转载

南昌核心区的八一广场附近,是众多新旧商业标杆的聚集地。方圆百米内,南昌百货大楼、万达广场、财富广场、丽华百货大厦均落座于此。

与万达广场一街之隔,一座商业新标杆正拨地而起。

这个项目是南昌苏宁广场,在当地无人不知,无人不晓。

四年前,张近东带着他的商业执念来到此地。初来乍到的他,想要苏宁置业在此建一座集商业、甲级写字楼和五星级酒店于一体的商业综合体。打造南昌新的商业标杆。

但商业和资本的江湖总是波云诡谲。从去年传出危机以来,苏宁经历了较大的改变。

今年7月,为解决流动性危机,张近东为苏宁易购(002024,股吧)引入了以江苏省、南京市国资为牵头的战投方,苏宁易购由此进入无实控人时代。

作为苏宁旗下重要的板块,苏宁置业自此前传出破产消息以来,也在加大资产的出售和变现,以稳定公司现金流。而那个曾经寄托了张近东商业梦想的南昌苏宁广场,成为了苏宁置业最先摆上货架的项目之一。

9月13日,鄂武商A(000501. SZ)的一纸公告,最先披露了这笔交易。

公告称,为满足业务发展需要,武汉武商集团拟收购南昌苏宁置业持有的南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南控规SF01-04(以下称“1-4”)、SF01-05(以下称“1-5”)地块在建商业项目。

本次收购项目总价款33亿元,其中标的项目中资产对价21.12亿元,另外武汉武商集团支付给未来一定期间内总包方等施工方、供应商的价款11.88亿元。

鄂武商A杠杆收购33亿项目

标的项目为在建的南昌苏宁广场。项目位于南昌市中心区域八一广场核心商圈,紧邻地铁1、2号线的换乘站八一广场站,交通位置优越。

附近仅方圆百米外,就聚集了万达广场、财富购物广场、南昌百货大楼、丽华百货大厦等众多传统百货商场,商业氛围浓厚,是南昌市核心区不可多得的黄金商业地块。

项目地块最早由苏宁置业在4年前已经拿下,目前开发建设工作尚未完毕。

2017年7月,苏宁置业曾以底价24.35亿元包揽了江西南昌省府大院全部5宗地块,总面积165亩。这也是苏宁置业首次进入南昌市场。

五宗地块编号为DAAJ2017011-7015,当时地块正处于拆迁阶段。当中,本次出售予武汉武商集团在建项目的地块SF01-04、SF01-05地块即属于当时的7013号宗地。该地块面积77.971亩,当时楼面价4897.37元/平方米,总价10.95亿元。是五宗地块中最贵的地块。

根据披露的估值报告,南昌苏宁广场(1-4/5地块)项目于2021年6月30日已投资成本(市场价值)21.18亿元;在建项目从2021年6月30日至达到一消验收交付时尚需投入资金12.11亿元。综上,项目达到一消验收时的投资成本为33.3亿元。

公开资料显示,南昌苏宁广场项目总建筑面积约60万平方米,总投资达到85亿元。其计划打造集零售购物中心、酒店、写字楼等于一体的商业综合体。当中商业规划约16万平方米、办公约1.7万平方米、酒店4.6万平方米。

根据鄂武商A公告,地上项目目前仍处于建设过程中,按照原定计划,应于2022年起进入工程收尾、竣工验收阶段。只不过,为解决苏宁流动性危机,这个被定位为当地商业标杆的项目,尚未建成就被苏宁置业摆上了货架。

对鄂武商A而言,这笔收购也有着重大的战略意义,这是其首次在湖北以外布局落子。

作为国内大型商业零售企业,鄂武商A下属有国际广场、武商广场、世贸广场等10家购物中心,总面积约为146.5万平方米;此外超市业务拥有71家门店,总面积约为57.57万平方米。但这些业务均局限在在湖北省内。

公告称,本次收购完成后,鄂武商A将项目打造为南昌标杆性商业综合体,借此在湖北以外布局落子,扩大公司商业版图,为实现跨越式发展迈出具有战略意义的重要一步。

数据显示,2021上半年,鄂武商A实现营业收入37.01亿元,其中购物中心业态营业收入17.27亿元,超市业态营业收入17.44亿元;实现归属于母公司净利润4.52亿元。

值得一提的是,鄂武商A要拿出33亿交易金额并不容易。上半年,该公司总资产242.82亿元。其截至报告期末的现金及现金等价物余额仅17.67亿元,远不足以覆盖本次交易的对价。其在公告中表示,本次收购项目支出款项的资金来源为公司自有资金及融资。

苏宁缓解流动性危机

这是一笔各需所需的交易。回到苏宁方,出售资产回流现金成为其解决流动危机的主要方式之一。

作为苏宁系旗下重要的成员,苏宁置业成立于2005年,其以“地产开发+不动产运营”双轮驱动地产业务,项目覆盖商业地产、产城小镇、住宅地产、物流地产四大板块,并形成购物中心、星级酒店、物业服务三大运营领域。

该公司目前业务布局京津冀、长三角、港珠澳、成渝、长江中游五大城市群,累计开发项目超300个,开发面积超4000万平方米。而在中长期目标中,苏宁置业要形成50家苏宁广场、300家苏宁易购广场和100家星级酒店发展目标。

随着去年以来苏宁债务危机的爆发,苏宁系旗下多个板块也因此受累。去年12月10日,张近东父子将持有的苏宁控股所有股权共计10万股、股本金额10亿元质押给淘宝。苏宁系的债务危机正式出现在外界的视野。

此次危机,受影响最大的当属上市平台苏宁易购(002024. SZ)。今年2月,苏宁易购拟筹划公司控制权变更,股票自2月25日开市起停牌。随后传出,深圳国资旗下的深国际控股、鲲鹏股权投资以148.17亿元总价受让苏宁易购23%股权。

但由于双方在签订框架合同后,未能就商务合作条件达成最终协议。这笔交易经过近4个月的磨合后终止。最终,苏宁易购等来的,是一支由江苏省、南京市国资牵头组成的战投方。

7月5日,苏宁易购公告,公司控股股东、实际控制人张近东及其一致行动人苏宁控股集团,苏宁电器集团,西藏信托拟将所持公司总股本的16.96%股份,转让给江苏新新零售创新基金二期(有限合伙)。该基金由江苏省、南京市国资联合各方参与,产业投资人包括阿里巴巴及海尔、美的、TCL、小米等。阵容可谓相当豪华。

随后,苏宁易购的董事会也迎来换血。张近东退出,提名儿子张康阳进入董事会;淘宝中国提名的代表黄明端出任董事长,原苏宁易购高管任峻任总裁。这起变更中,以张近东退出为标志,苏宁易购正式进入无实控人时代。

从股权结构看,苏宁易购与苏宁置业没有直接的股权关系。后者实际由张近东、苏宁电器、张康阳持股55.08%、36.44%、8.47%。而此次的出让方南昌苏宁置业,由苏宁置业持股100%。

值得一提的是,与苏宁易购引入战投方不同,张近东在苏宁置业的处理上,仅涉及项目的出售,并不涉及公司股权的转让。有业内人士指出,与公司股权相比,仅项目层面的交易可以避免因债务、担保、税费以及诉讼等纠纷延长的交易期限,从而快速达成交易、回流现金。这更加有利于苏宁债务危机的解决。

事实上,苏宁危机爆发后,苏宁置业也曾多次传出负面消息,甚至一度被传破产。虽然消息最后被证实为谣言,但受累于苏宁系危机,苏宁置业的流动性压力也确实存在。据了解,上述三大股东持有的苏宁置业股权,大部分处于质押状态。

根据鄂武商A披露的交易公告,标的项目所占的土地使用权也均设置了抵押登记。当中,1-4地块与1-5地块以兴业银行(601166,股吧)南昌分行为抵押权人设定抵押,被担保主债权数额为18亿元,目前尚待偿还的主债权数额为12.07亿元,债务履行期限为2019年4月22日至2022年4月21日。

除此之外,1-5地块还以苏宁商业保理为抵押权人设定抵押,被担保主债权数额为60亿元,债务履行期限为2020年10月9日至2021年10月9日。公告称,南昌苏宁置业承诺,在武汉武商集团支付转让对价前解除为苏宁商业保理提供的抵押担保。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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