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实话实说,我并不看好房价虚高的光明

2021-09-15 12:00:00 大胡子看深圳 微信号 

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千万别碰光明的高价二手房,横盘遥遥无期!

这是我考察完光明后,认为必须要单拎出来和大家探讨的看法。

今天是光明考察的第三篇,主要分析两个问题:

1.为什么现在不建议大家买入光明的二手房?

2.预计多久之后光明的二手房会结束横盘、进入涨价周期?

如果想要了解接下来光明即将上市新盘的详细信息、区域内的配套情况、打新如何选择,可以点击前两篇考察文详细查看:

二手房8万了,新房却只要5万!打新人赶快冲!

超强网红片区,此刻捡漏还是站岗?

光明,人是真的少!

我这么说,肯定立马会有人来反驳。

根据2020年的普查,光明常住人口为109.53万,占全市常住人口的6.24%,十年涨幅127.75%!

哪里人少了?

光明区常住人口中,0-14岁人口14.34万人,占比13.09%;15-59岁人口91.43万人,占比83.48%;60岁及以上人口3.76万人,占比3.43%。

年轻劳动力不要太多哦!

当然,我承认,光明109.53万的常住人口量,确实不少。

而我说的“人少”,是在光明考察一圈下来的感受,也就是我认为光明人气不足。

为什么这么说呢?

我们在早高峰时段乘坐6号线来到光明大街站,没有预想中的拥挤,甚至零星还有几个空座可以选择。

从光明中心区到凤凰城再到老公明,营业的临街商铺多是建材类商品,基本没有快消时尚类店铺,甚至吃饭的地方都难找!

走断腿才找到一个商场,要么还没开业,要么底下商铺的空置率极高,例如大仟里,光明区首个一站式大型购物中心,平日特别冷清,只有在节假日和周末才会有一定的人流量。

问题来了:明明光明区的常住人口不少,为什么哪哪都没有人呢?这不符合逻辑!

其实,如果你经常跑光明的话就会发现,活跃在光明的基本上大部分都是制造业、加工厂,光明常住人口的极大组成部分就是工厂流水线的工人。

另一部分在南山、福田等地工作,居住在光明的人群,大部分时间活动在其他区域,光明只为他们提供“居住属性”。

光明的确常住人口不少,但其中的大部分,都很难为光明的经济发展、产业腾飞做有力的支撑。

光明,还是缺人。

光明的死忠粉立刻反驳:光明有产业规划,缺人根本就不叫事~

然而,光明的概念,已经炒过头了,严重透支了房价。

中国的城市崛起需要故事,而这两年光明正好走在了深圳故事篇章最精彩的段落。

光明的科技概念深入骨髓,光明科学城作为“粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分”的定位振奋人心!

但事实上,光明这几年的产业发展以重资产、重周期的光电为主,在生命科学产业、新材料产业、智能产业、科技服务业等创新型产业发展上还面临经验不足、缺乏技术积累等问题,难有龙头公司出现。

想要依靠高新产业吸引高端人才集聚,还有很长的一段路要走。

但与此同时,光明概念吹得太好,把二手房吹上了7-8万/㎡,业主盲目挂高价格!

我在贝壳平台查看龙光玖龙台小区,目前有9套房源出售,本月47次带看,但90天内并没有成交数据。

根据中介的说法,目前小区挂牌均价在8.5万/㎡左右,成交均价在8.2万/㎡,居然真的有人接盘?!

8万啊!如果这个时候你选择去买光明二手,算上利息成本,光明得涨到多少你顺利脱手才算赚?

起码11-12万吧。

如果光明都12万,那南山中心?那深圳湾后海?

想都不敢想。

从投资角度看,光明科学城确实有较大的成长空间,但现在房价早就跟上区域发展了,产业还没跟上,房价倒是嗖的涨上去了。

我认为短期是有透支的嫌疑,现在的光明,还没一片光明价格就不断攀升,这对光明来说,绝对不是好事。

毕竟高房价挤压实业这事,华为早就有很好的展示了。

所以,讲真的,短期内我并不看好房价虚高的光明,没有人气支撑、概念透支房价,二手房很难夯实价格!

光明现在的房价已经到顶了,横盘遥遥无期!

到什么时候,二手房才能结束横盘、进入涨价周期呢?

我们之前说过,光明有大量国土储备。

2020年成交的31宗宅地里,光明以6宗居第一,而今年,光明依旧是供地主力,在光明住建局2021年的工作计划里就有提到,将供应商品房面积超100万㎡。

另外,根据光明的规划,未来5 年内,光明将新增27 个保障房项目。

大量新房如雨后春笋般冒头,加上不少的保障性住房项目,光明二手房受挤压,起码未来5年内,不可能大涨!

其次,深圳有购买力的潜在购房者,几乎都在福田、南山片区。

如果在南山、福田工作,自住光明,面临较长的通勤时间。但是因为核心区房价高,买房人无奈选择光明先上车。

这也就意味着,光明只是买房人够不上其他区域、退而求其次的选择,先上车是为了跟上涨幅,等过几年攒够了钱再置换!

这也导致光明的“上车盘”比例过高,很多业主并没有真实的居住需求,买了房依旧还是租在南山宝安。

而换房子自然要把旧房子卖掉,如果一个地方的房子大家都是用来上车的,那必然也面临巨大的抛售压力,房价很难再上一层楼!

只有等到区域内产业落地、集聚高端人才;新房供应减少,二手房需求加大,才可能迎来转机!

这需要多长时间,不好说。

现在短期深圳强势政策压制没有放松,大涨概率不大了。

光明目前也还不是主流的居住选择,要消耗8万的二手房价,真的挺难的。

光明有大批土地供应,因为有限价的存在,后续多数在5万+的价格,这样的新房价格对二手房会有明显冲击。

二手房能待在8万均价上多久,我觉得短期3年,长期5年。

8万的短期天花板应该都是不太会动摇了。

除非......

又来了一个王炸政策。

最后,通知一下,大胡子李老师开通视频号啦!

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(责任编辑:董云龙 )
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