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“房住不炒”监管趋严与房企现金流困境

2021-09-15 19:13:19 新京报 

十九大以后,中央确立了“房住不炒”的重大宏观政策。房价直接关系百姓资产价格以及附着之上的生活质量,并维系国民经济发展。自2020年下半年以来,全国已有60余个城市出台房地产调控,政策从供需两端同时发力保持房地产市场平稳运行,在抑制投资性需求的同时也注重保护合理自住需求的释放。

而2021年的房价管控力度更加严格。对于“房住不炒”的政策落实从开发商信贷到二手房交易限制,都进行了层层把关,希望通过行政规范和行业监管强化住房价格的稳定波动。从房价的稳定表现上,2021年7月15日国家统计局公布的数据(《2021 年 1-6 月份全国房地产开发和销售情况》)。先看今年上半年全国新建商品住宅的均价:10702 元/㎡。70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格略涨,各线城市新房价格环比涨幅略微扩大,二手房价格除了二线城市涨幅回落,一线和三线城市的环比涨幅均现扩大。

保现金流成为房企2021年的核心任务。迫于外部环境的压力,都铆足劲想把失去的抢回来,不少房企会通过“以价换量”的形式加快去化促回款,目前又恰逢“金九银十”销售旺季,房企促销豪赌一把,刚好可以借机推出一些特价房源或优惠政策,来吸引购房者。

在营销端,当前房地产市场交易规模短期将出现回落,短期在新冠肺炎疫情影响下,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等。全国两百强企业中已有143家房企搭建了线上售楼处,其中TOP50内房企均设有线上售楼处,TOP100内房企有92家,占比超9成。

在政策端,在几次“座谈会”的新式调控下,热点城市都出台了调控政策,力度都很大,比如增值税免征期“2年改回5年”,接下来的四季度只会紧不会松。仅2021年7月单月,全国房地产调控累计次数为34次,1-7月合计368次,深圳、东莞、杭州、沈阳等热点城市纷纷收紧楼市政策,一些城市增加的调控措施只是针对公积金政策收紧,大部分城市的调控政策力度不大。“三条红线”:一是扣除预收款后资产负债率不得超过70%;二是净债务率不得超过100%;三是房地产企业的“现金短债比”小于1。直接打压了房企现金流,房企们高悬政策之剑,只能抓回款、降负债,拼命打折加快销售回流现金以延续生存和发展。

在货币端,央行降息、货币政策宽松、新利率LPR调整是趋势。随着政府为应对疫情逐渐加码的经济刺激政策在货币上的应用,市场上的资产贬值幅度愈发加快,房产的固定资产效应就愈发明显。并且伴随着社会主义市场经济的建设,在进一步推动存量浮动利率贷款定价基准转换工作,深化利率市场化改革,五大行于2020年8月25日起,对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。市场化利率定价会带来利率降低,如果未来LPR会持续下降,那么把房贷利率转换为参考LPR定价会更划算。

政府如何应对疫情影响下的房产颓势?

首先,以往依靠土地出让金为主的“土地财政”的方式不可持续,政府债和PPP项目的推进会促进政府从直接干预微观市场向精准的宏观调控,转型服务型有为市场,促进政府治理能力现代化进程,真正通过技术手段实现针对购买多套房的假离婚、假落户、假人才的监管和审查。只有土地价格不和政府利益绑定,房地产市场价格才会有真实反映市场价格的涨跌交易。

其次,增加土地供应量,为城市化人口提供户籍便利。房住不炒的核心是居有其屋,市场供给不足的情况下还想着调控房价根本不现实,当前中国工业化和城镇化水平还很低,很大部分城市务工人口受户籍制度、限购等影响不能实现在工作城市买房落户生活,既不利于社会稳定,又妨碍社会主义的公平原则。需要增加土地供给,增加市场化价格竞价制度,废除部分明显限制房产交易的行政法规,提供购房落户便利,实现部分意义上的市场配置土地资源。

中国的房地产市场的宏观调控,更重要的是秉持“房住不炒”理念,增加土地供给、促进政府治理能力现代化。实现社会主义市场经济制度下对土地要素的市场化改革,成为未来稳定房价的重要因素,也是促进百姓幸福感和获得感的重要实现方式。

逄锦华(财经评论人)编辑 陈莉 校对 柳宝庆

(责任编辑:王治强 HF013)
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