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行业数据|8月销售量价齐跌,新开工降至近三年月度最低

2021-09-15 19:18:59 克而瑞地产研究 微信号 

房地产开发投资保持基本稳定,各方面调控政策的推进初见成效。新房销售短期面临较大下行压力,施工与拿地双双再度降温。

◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

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9月15日上午,国家统计局公布了2021年1-8月国民经济运行情况以及房地产行业数据。总的来说房地产开发投资保持基本稳定,各方面调控政策的推进初见成效。新房销售短期面临较大下行压力,商品房销售面积同比降16%,东部地区销售增速出现回落。施工与拿地双双再度降温,房屋竣工面积同比增26%维持亮眼表现。

8月销售面积、金额同比跌幅

进一步扩大至16%和19%

累计增速已连续8个月回落

据国家统计局数据:1—8月,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%;比2019年1—8月增长12.1%,两年平均增长5.9%;商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1—8月增长24.8%,两年平均增长11.7%。1—8月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1—7月收窄5.6PTS和7.9PTS,已连续8个月增速回落。

单月来看,8月全国新房销售规模进一步同、环比回落,销售面积和销售金额分别为12545万平方米和12617亿元,环比分别下降4%和7%。销售面积同比降幅扩大7PTS至15.6%,较2019年同期也下降4%。

从销售规模单月和累计情况,对比年内和历年基数来看,8月新房销售已出现明显降温现象,各地区市场表现均有不同幅度遇冷,其中东部地区尤为显著。1-8月,东中西部及东北地区商品房销售金额较1-7月同比增速分别回落9、8.3、4.8和7.1PTS。上半年楼市表现尤为亮眼的东部地区销售增速回撤幅度最大。二季度后信贷政策、调控政策的收紧使得新房市场部分不合理需求得到抑制;部分房企“以价换量”使得观望情绪蔓延,延缓了刚性需求的释放。此外以一线及成都、杭州等核心二线为首出台的二手房市场指导价等也使得新房市场受到自传导二手房市场的消极压力。从百城市场表现及实地调研情况来看,一系列因素的影响在年中后于三季度陆续见诸楼市。

70城新房房价同比涨幅收至3.7%

各线城市二手房房价环比涨幅齐降

根据全国商品房销售面积、金额估算来看,8月商品房销售均价环比降3%至10057元/平方米,主因是部分城市在售项目出现“以价换量”现象。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,房价涨幅控制有成效,各能级一二手房价同比及环比涨幅均出现回落。较显著的是各线城市二手房销售价格环比涨幅出现不同幅度的回落和继续下降,各地二手房指导价格政策的调控效果初步显现。

8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中广州由7月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

8月施工、拿地双双再降温

新开工同比降17%至2019年以来月度最低

据国家统计局数据:1—8月,房屋新开工面积135502万平方米,下降3.2%,较1-7月降幅扩大2.3PTS。受房屋新开工面积进项走低影响,1-8月房屋施工面积同比增速再度收窄0.6PTS至8.4%。

房企审慎态度下新开工大幅减缓,单月规模降至疫后最低。8月全国房企房屋新开工面积16554万平方米,环比降6%;较2020年和2019年同期分别下降16.8%和14.7%。主因是随着融资借款的收紧和销售回款的降速,房企本年到位资金累计增速已连续8个月回落。且承上文所述,各地区新房销售表现遇冷的现状下,房企对后市预期审慎下进一步减缓了项目新开速度和施工强度。

据国家统计局数据:1—8月,房地产开发企业土地购置面积10733万平方米,同比下降10.2%;土地成交价款6647亿元,下降6.2%;二者较1-7月降幅分别扩大0.9PTS和1.4PTS。8月受到多城二轮集中供地规则调整,一二线城市土拍量价均延续低位运行。同时受土地侧调控进一步深入影响,热点三四线城市8月土拍降温明显,如嘉兴最近一轮土拍过半数地块未达熔断阶段即成交,3宗宅地更是底价成交。受上述影响下,8月房企土地购置面积和成交价款继续走低。

8月开发投资额同比增速收窄1.1PTS至0.3%

竣工建安投资支撑整体环比小增4%

据国家统计局数据:1—8月,全国房地产开发投资98060亿元,较2020年和2019年分别增长10.9%和15.9%;两年增速涨幅较1-7月分别再度收窄1.8PTS和0.62PTS。8月单月完成开发投资额13165亿元,环比增3.5%;同比仅微增0.3%,涨幅较7月收窄1.1PTS,大概率下月将由增转跌进入幅增长区间。

单月及累计投资规模增速双双收窄主要因是以施工和拿地为主的建安投资和土拓投资对整体规模的支撑进一步失力。

但值得一提的是,房屋竣工面积成为开发投资额一大支撑亮点。8月全国房企房屋竣工面积4957万平方米,同比增速和累计同比增速双双增长至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具备刚性压力,另一方面提速已售项目竣工可盘活预售资金监管账户内资金。因此房屋竣工面积持续发力,支撑8月整体投资规模环比小增。

综上,我们对于后市给出如下几点判断:随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则,持续稳房价、稳地价、稳预期,整体运行保持平稳态势。

商品房销售来看,随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进,不合理购房需求得到较好抑制,短期来看楼市面临一定下行压力。9月和10月节点期销售表现预计将不及往年。但正常需求的释放得以保证,多主体供应和多渠道保障下中长期楼市规模将向好发展。

房企拿地方面,土地市场供给侧调控进一步深入,多个重点城市调整并升级了二轮集中土拍规则,热点三四线城市也纷纷跟进,加强对地价、溢价率的管控。随着调整后多城宅地回归入市,届时土地购置面积将重新成为开发投资额的有力支撑,但整体拿地情绪将趋于理性冷静。

短期新房销售表现不佳叠加房企到位资金有限,四季度房企将对项目新开工继续保持谨慎态度。减缓开工进度和降低施工强度将成为更多房企的选择,对应的建安投资额将继续低位运行。但“交付大年”和资金回款压力下项目竣工面积将持续发力,延续当前增速历史高位水平。

土拓投资和建安投资乏力下开发投资规模失去有力支撑,四季度投资增速将继续回落,或将降至10%以下。在房屋竣工相关投资的促进下开发投资额保持基本稳定,增速回落速度也将边际递减。

排版 | 土木

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(责任编辑:李佳佳 HN153)
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