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房企暴雷记,下一个是谁?

2021-09-15 19:06:57 财经新知 微信号 

这一次,地产商真要过冬了,还有哪些房企会沦陷?

作者  |  端木清树

编辑  |  伊页

恒大的事已经闹得满国风雨。那么恒大之后,谁会是下一个危险房企?

在说下一个之前,我们得先捋清恒大危机的逻辑——这个逻辑很有代表性,对预测其它房企很有用。

01

恒大的恶性螺旋

讲真,在这次挤兑出现之前,很多人(包括业内人士)都过于迷信“大而不能倒”。

万万没想到,这副多米诺骨牌倒下得这么快!

还记不记得,几个月之前恒大的楼盘突然降价促销。

还记不记得,今年以来各地的土拍大战全都不见了恒大的踪影。

可是就在3月的业绩会上,恒大还宣称已经完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型。

6月,恒大还宣布净负债率已降至100%以下,顺利实现了一条“监管红线变绿”。

许主席还在七月登上城楼观礼,给人感觉稳得很。

不过在另一边,许家印昔日的“战场好友”刘銮雄,却在中报发布之前就悄悄卖掉了恒大股票,套现5652.27万港元。

广发银行突然冻结恒大资金1.32亿。恒大的一众高管提前兑付“恒大财富”。

随后,标普、穆迪下调恒大评级,不但股价大跌,一些美元债也已经跌到了违约债的水平。

这一系列“小动作”,无不昭示着山雨欲来。

如今风险一暴露,将会加速形成一个恶性螺旋:

恒大的房子没人敢买了;

公司现金流彻底枯竭;

理财产品出现更严重的挤兑……

恒大已经在预警9月业绩大幅下降:

这只蝴蝶的翅膀,还会搅动哪里的风暴?

02

恒大不是最后一个

巧的是,几乎同一时间,河南的地产龙头建业也发出了求救信。

同一时间,广州老牌房企粤泰宣布破产清算。四川的地产一哥蓝光也被曝资金链断裂,大批项目停工。

而曾经财大气粗的野蛮人宝能,也开始债务违约、拖欠工资,汽车业务裁员已经超过65%。早已不见了当年“宝万之争”时的豪气。

回望今年上半年,地产界可谓“连珠炮”一般。

开年伊始,华夏幸福(600340,股吧)就暴了第一个大雷,紧接着是泰禾。剩下没暴的,有的全面收缩战线,有的狂卖资产断臂求生。但总要杀几个祭天。

被祭天的,几乎都是贪多求大的主。

之前的二三十年,在经济高速发展过程中是撑死胆大、饿死胆小,这也让很多企业形成了路径依赖,只知道一味地举债扩张。

文旅、快消、金融、足球、互联网、健康、新能源汽车,哪里都要插一脚,只求把摊子铺大、大、大。

这种“傻大胆”和“经济减速”一相逢,便响起惊雷无数。

在整体经济减速换挡、楼市行情不振的大环境下,房企又被画了三道红线限制融资。这就相当于自己的造血功能跟不上,外在的输血又被限制,不倒下才怪。

03

楼市进入晚秋

现在的楼市行情到底怎么样?

上半年的热点城市基本都熄火了,广州、上海、成都、杭州迅速转冷,深圳更是冷得一塌糊涂。而那些本来就阴跌的城市还在持续阴跌。

最能体现行情的是二手房。

根据易居房地产研究院的数据,8月份它监测的13个城市二手住宅成交量环比下跌17.9%,同比下跌36.6%:

这样的状态下,开发商的新房也不会好卖。

根据克而瑞的数据,8月全国百强房企的销售额同比下降了20.7%,其中有26家降幅大于30%。

恒大更甚,短短3个月就将近腰斩:6月销售额是716.3亿元,8月只有380.8亿了。

下滑趋势已成,今年的金九银十,或将变成“破铜烂铁”。

房子卖不动,融资也被限制了。

限制融资的方式是:既对房企画下三道红线,又对银行定下了贷款限额。

简单说就是:房企你不能过度负债,踩到红线了要罚;银行你也不能贷给房企太多钱,超标了也要罚。

于是,针对房地产的定向紧缩出现了!

根据银保监会公布的数据,7月房地产贷款增速创了近8年来的新低。而房地产信托和投向房地产的理财产品的规模,近一年来也都持续下降:信托同比下降15%,理财产品同比下降42%。

根据中指研究院的数据,8月房地产企业融资总额为1172.8亿元,同比下降50.3%,环比下降42.4%,连续6个月下降。

房地产业正在经历一波剧烈的去杠杆。这是历史上从没有过的。

在这样的环境下,恒大不会是最后一个。

那么,下一个倒下的是谁?

经过排查,我认为比较危险的有:

绿地、宝能、融创、富力、正商、阳光城(000671,股吧)。

其中“嫌疑”最大的要属绿地和宝能。

04

绿地财务的猫腻

前面我们说过,如今这个环境下,“傻大胆”、虚胖的企业最容易暴雷。而且这种企业由于盘子大,别人不好接,一旦倒的时候就扶不住,所以尤其要当心。

绿地在摊大饼方面,相比恒大也是不遑多让。

大家知道绿地非常热衷于建造超高层地标,但是地标这种东西,只是外表看起来光鲜,收益率其实非常低。可以说,绿地的基因里,就有“外强中干”的特质。

武汉、成都的第一高楼“绿地中心”,都曾因拖欠工程款而停工几年之久。

一直游走在悬崖边上的绿地,以前年景好的时候还能挺过来,今后恐怕就要难了。

所以今年以来绿地同时做了三个大动作:出售核心资产、大幅裁员、减少拿地。

前段时间,绿地流出一则“调整组织管理架构,将裁员40%”的传闻。不过随后官方就辟谣说是“人员优化”,属于“常规动作”。

这让我想起,去年富力集团也说是人员优化,结果从62305人一下子优化到38824人,少了近4成。绿地会“优化”多少,目前还不好猜。

但光裁员肯定不够,绿地也开始向前几年的万达学习,各种卖卖卖。

早前,绿地就把上海和江苏两个地方的14个项目、27个物业打包卖了。

当别的房企都忙着把物业版块分拆上市的时候,绿地又把绿闵物业100%股权都给卖了。旗下的酒店也要挂牌出售了,不论国内的还是国外的。

今年上半年,绿地基本没怎么拿地。拿地金额占销售额的比例,绿地已经降低到11%(去年还是24%),远远低于头部房企的平均值23%。

即使如此,绿地还脚踩两条红线,负债超1.2万亿,净负债率仍然高达120%。

表面上看,相比去年来讲,“现金短债比”这一条红线变绿了。但是仔细分析会发现,这很可能是“会计魔术”的结果。

现金流大幅增长的背后,是商票规模的大幅增长:去年底绿地商票有210亿,今年上半年增加了91个亿,总量达到了300亿+,在业内大概仅次于恒大。

什么是商票,简单说就是欠供货商的钱。

也就是说,绿地的现金流增长,只是因为拖着供货商的钱没有支付而已。

所以这条绿线是如此脆弱,很可能明年又会变红。

除了商票的魔术之外,绿地还有“明股实债”的嫌疑。

明股实债是指,它融到的钱名义上是投资入股、实际上却是借债。绿地的半年报上,持有公司近半净资产的少数股东,却只拿到了25%的净利润,这通常就是明股实债的表现。这样算来,绿地的实际负债可能要远远高于账务报表。

其实从根本上讲,绿地的问题还是“摊大饼、虚胖”,业务不深入,毫无护城河。

这表现在财报上,就是利润率奇低。

2021上半年营收2826.96亿元,同比增加了34.72%(好得很)。但是一看归母净利润只增加了2.67%,而扣除非经常性损益的净利润反而下降了2.24%。

上半年,绿地控股(600606,股吧)毛利率11.86%,同比下滑3.03个百分点;净利率3.89%,同比下滑1.26个百分点;加权平均净资产收益率9.25%,同比下滑1.21个百分点。以上各项均处在行业较低水平。

安全垫太薄了!

我截个图给大家看看:

在同级别的房企中,除了已经暴雷的华夏幸福之外,绿地的毛利是最低的了。

所以绿地的市值也是一路下滑,从巅峰期的3000亿元,跌到今天595亿,蒸发了80%。

会不会成为恒大第二?

等待时间的答案。

05

宝能不堪一击

另一个危险的企业是宝能。

宝能曾因“宝万之争”一战成名,并且赚了数百亿,可谓名利双收。膨胀了之后便开始扩张、跨界、造车,在全国各大城市建地标,多么熟悉的配方。

2017年投身造车大潮,提出要用10-15年时间将宝能汽车打造成为具有国际影响力的汽车集团。2017年底收购了观致,2019年底收购了长安PSA,今年上半年又收购了猎豹汽车的安徽制造基地。

汽车还没见个影子,就已经在深圳、常熟、西安、杭州、广州、贵州、昆明、昆山、杭州等多个城市建生产基地了,规划产能至少已超过219万辆/年。

去年,眼馋社区团购,宝能也成立了“宝能生鲜”,在全国100个城市开设了中心仓。

此外还布局食品和手机业务,这个饼真的大!

可惜,雄心壮志还没持续两年,现在就要死要活了。

现在宝能已经出现了实质性违约。

6月30日,大公国际对宝能旗下钜盛华评级,由“稳定”改为“列入信用观察名单”;

7月, “中国民生信托-至信651号宝能投资信托贷款集合资金信托计划”本息兑付发生逾期,合计本息约21.16亿元;

8月,中国华融向钜盛华追还一笔40多亿的贷款;

此外,宝能旗下多个即将到期的理财产品出现逾期;

9月10日,宝能旗下最重要的一个融资平台——深圳市钜盛华股份有限公司发公告说:华融提起诉讼,要求钜盛华加速偿还借款42亿元。

从9月至今,已经被法院3次列为被执行人,执行金额高达68.62亿元!

现在整个宝能集团都在收缩,员工至少已经裁了20%。它旗下的观致汽车已经从4月份的2000人减少到800人。

而它的主业——综合金融、综合现代物流及调味品等业务,上半年净利润同比下降了19%,归母净利润更是下降了58%。

员工讨薪、供应商催款等消息层出不穷,宝能正在被现金流逼至悬崖。

多么熟悉的味道。

没想到,如此家大业大,却又如此不堪一击。

06

谁会“一语成谶”

除了绿地和宝能之外,富力、融创、正商、阳光城也值得警惕,它们基本上有三个共同点:

1、过高的负债率;

2、过低的盈利能力;

3、融资成本高、现金流短缺。

都大同小异,这里就不再一一分析了(关于融创,请参考本次推送的第三条)。

究竟哪一家会让我们“一语成谶”?密切关注中。

对了,最后感慨两个事。

第一个:任泽平离开恒大,走得真是太及时了!这么精确的出逃是如何做到的?

第二个:潘石屹的SOHO出售失败,股价暴跌,人家两口子还有心思看球赛,看看人家这临危不乱的心理素质。各位老板要好好学习。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)
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