潘石屹的唯一选择

9 月 11 日，美国网球公开赛女单决赛，十八岁的Emma Raducanu夺冠，女子职业网坛诞生了首位以资格赛选手身份登顶大满贯赛事的选手。此次决赛可谓世纪之战，Emma Raducanu的对手Leylah Fernandez与她同龄，且刚刚获得了wat冠军，都是年龄相仿且年少成名。

虽然当下美国疫情肆虐，但是观众席座无虚席，可见网球的魅力。就观看比赛来说，在现场未必有看转播接受到的信息多。比如此次赛事转播，镜头给到了前美网男单大满贯罗迪克，与其同框的还有中国地产商潘石屹、张欣夫妇。

潘石屹双手抱胸，张欣眼带墨镜，二人表情严肃。而决赛前一天，夫妻二人向黑石出售SOHO中国的交易告吹。

01

出售不成，只能自持？

黑石对 SOHO 中国的报价是每股5港元，在股价有大约三成溢价，但较每股净资产8.37 港元折价超四成，如此价格出手被认为是“脱手欲望”十分强烈。

SOHO中国的业绩现在如何呢？

根据财务报告显示，2021年上半年SOHO中国实现租金收入约8.05亿元，同比增长约3%，权益股东应占净利润约3.43亿元，同比增长约67%。

公司业绩增长主要是源自出租率的回升，截至2021年6月30日，投资物业平均出租率已由2020年6月末的78%恢复至90%。最新竣工交付的丽泽SOHO出租率也已达74%。值得注意的是，SOHO中国在半年报报告期内并没有物业销售收入。

根据上文的数据，公司出租率上升了12%，但是租金收入增长了3%，这显然是在降价促销，写字楼的生意越发不好做。

业内人士表示，直接地看，SOHO中国当下难以出售，不论是整体还是零售，继续自持似乎是潘石屹当下唯一的选择，但写字楼的生意也不好做。

SOHO中国的主要收入来自分布在北京和上海的八栋大型写字楼，但这两座城市的写字楼数量却在增加，行业竞争越发激烈。

02

重仓北上，竞争激烈

戴德梁行的报告称，2021年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量33.6万平方米，上海上半年的甲级办公楼净吸纳量约76万平方米。两地的净吸纳量都远高于2019年和2020年同期水平。

SOHO中国强调，在新增供给的压力下，北京甲级办公楼的空置率依然维持在17.5%的较高位置，同比仍有小幅上升，上海的空置情况略有缓解，甲级办公楼空置率从2020年6月末的20.9%下降至18.8%。到2025年前，预计北京将有超过300万平方米新增供应，上海则有约500万平方米，这将会给两地市场带来一定挑战。

SOHO中国的写字楼有一个巨大优势就是地利，当下SOHO中国所持有的八栋写字楼，北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目，都位于所处城市的繁华地段。

但是这些项目也只是出租不愁，可国内写字楼的收益率较低，潘石屹曾经表示，美国的办公楼租金回报率接近4%，纽约的租金收益率甚至高到5%-6%，而在中国办公楼的租金收益率还不到2%。

按照潘石屹的算法，自持的写字楼租金收益甚至无法覆盖银行的贷款利息。

值得庆幸的是，这些写字楼的地段不错，可以享受房价的上涨，但是也由于其高价，并不容易找到愿意接受的买家。

写字楼的生意不好做，但也能有一笔稳定收入，回看与潘石屹同批的地产商，他虽然资产缩水，公司规模下滑，但也不失为塞翁失马，毕竟现在看当初的“六君子”，他算是功成身退了。

03

一代后浪推前浪

“天下风云出我辈，一入江湖岁月催。“这正是潘石屹这代开发商的写照。90年代，奔赴海南淘金房地产的人不在少数，其中最出名的莫过于万通六君子，潘石屹送橘子的故事更是家喻户晓。在海南房地产泡沫前夕，六人顺利“逃顶”，至今传为美谈。

但随后，六人分道扬镳，留在地产行业的人有冯仑、易小迪和潘石屹，但三人都走向了衰落，正应了“尘事如潮人如水，只叹江湖几人回”。

今年八月，易小迪的阳光100中国有2亿美元可转换债券出现违约，旗下多个房地产项目被曝停工，眼前正面临债务危机。而老大哥冯仑早已失去了自己的万通，算上此次的潘石屹，万通六君子成也地产败也地产。

而三人的共同点似乎是错判了形势。

易小迪有些过分谨慎，他的自我评价是，“我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”

而另外两人是看错了时机，潘石屹看到了世纪初北京写字楼的巨大需求，开始转型，希望通过散售模式，让商业地产实现和住宅一样的高周转。

同期，冯仑也开始试水其他赛道，并认为住宅火热不会长久，2011年还提出了去地产化，向商用物业转型。

事实证明，他们错了，人口和经济的增长以及高周转的出现，赋予了房地产更多的经济地位。不选择高周转就意味着要掉队甚至消失。

当年与他们齐名的万科保利，当下规模正冲刺万亿，后起之秀碧桂园更是已经成为行业龙头，哪怕是从头再来的融创也已经回到了行业前十，但是这三人已经在地产行业暗淡多年。

网球选手和潘石屹那代的开发商们很像，多年少成名，只是网球选手要更年轻，网球的规则和选手的技术都在迭代，开发商们所面临的市场和政策也同样在变更，在这样的环境下适者为王，有人高开低走也有人成为常青树。

潘石屹在失意后看到一位从资格赛登顶大满贯的选手，不知是否会想起年轻的自己。