三道红线请回答：为什么二轮土拍“央企”又是主角｜寻找星辰大海②

在房地产形势大好的前几年，如果有人对你说“流水不争先，争的是滔滔不绝”，你可能会认为这是清高式的不痛不痒的一句话。

但今天你的感受可能完全不同，还会反复咀嚼“怎么这么有道理”！

为什么呢？因为过去的财务纪律和自知冷暖，沉淀到今天，当“适者生存”的铁律淘汰掉了大大小小的不适者后，留给活下去的企业最大的生存空间，就是——“争先”的机会来了。

哪些房企有望成为“争先赛道”的成员？从三道红线角度切入，我们来回答这个问题。

01

先把“未来改善难度最大的指标”优化了再说吧

回答这个问题前，先来观察下“三道红线”总体情况：

上半年，房企降负债成果显著，从2020-2021上半年，50家典型房企“三道红线”降档成果如下：

由黄转绿（4家）：万科A、雅居乐、华侨城A、佳兆业，降一档

由橙转黄（1家）：新力控股，降一档

由红转黄（1家）：祥生控股，降两档

由红转橙（4家）：中国恒大、绿地控股(600606,股吧)、华发股份(600325,股吧)、首开股份(600376,股吧)，降一档。

其余企业维持原档不变。50家企业中，仅有迪马股份(600565,股吧)一家企业“升了一档”，因现金短债比由1.25变为0.94（＜1），档位区间由绿升黄。

观察降档企业“降负债”路径，可以明确得出一个结论：三条红线，剔除预收款资产负债率这条线，太难降了！

截至今年上半年，50家房企的三道红线，按照每条线的达标标准，仍有26家房企“剔除预收款资产负债率”未达线，但净负债率和现金短债比分别只有5家和3家房企未达标。

即便上述10家成功降档的企业中，仅有4家是通过降低剔除预收款资产负债率达成降档的。且降档前后的这一指标，下降幅度很小，像万科A、华侨城A、佳兆业，分别仅降低了0.71、0.8、0.37个百分点，相较而言，雅居乐3.5个百分点的降幅，还算高的。

其余6家企业都是通过降低净负债率，或提升现金短债比来达成的降档目标。

克而瑞分析，现金短债比可通过加快资金回笼、将短期债务置换为长期债务等举措实现，改善难度最小；

净负债率需通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等实现；剔除预收款后的资产负债率，还需要适度增加预收款来有效改善，难度最大。

02

别以为绿档企业，就可以“高枕无忧”了

上半年25家绿档房企中，至少一半以上都是紧紧卡着70%剔除预收款资产负债率这条线，稍不注意，就可能“越线”。因此，对于这些企业来说，未来想要继续达标此线以此维持在绿档，是个挑战，房企需要加快周转、加快销售，扩大预收款规模。

上半年26家仅踩一条线的房企，其中25家踩中的线就是剔除预收款资产负债率。

针对这条线，今年中期业绩会上，多家房企表示年内完成；有的表示明年年底前达标，比如奥园、中南建设(000961,股吧)；另外一部分企业自我期限是2023年底之前达标，比如碧桂园。

根据政策规定：三道红线缓冲期为三年（2023年底前），所以留给房企们的时间其实很有限。

接下来的房地产行业，我们依旧会看到这样的“风景线”：房企在降负债层面的动作和花样，仍为主旋律。但是，剔除预收款资产负债率将成为改善难度最大的指标，要想成为“争先成员”，先把这条线降下来再说吧。

03

“拿便宜钱买便宜地”，这些房企的争先机会来了

哪些房企有望成为“争先赛道”的成员？这个问题可以进入正题了。

今年上半年，三道红线表现尤为突出的有两类企业：

一类是大央企，中海、招商蛇口(001979,股吧)、华润置地、保利发展、中国金茂，这5家房企去年底和今年上半年都保持在绿档级，即便最难降的剔除预收款的资产负债率，他们的表现也非常好，排名包揽前五。

再将时间维度拉长，尤其是中海和招商，在三道红线还未出台前的2018年，到今年上半年，已连续4年三道红线保持绿档。可见央企的财务纪律要求之严。

在这一点上，国企和央企虽然都属于国有企业，但国企的表现远不如央企，国企绿地、首开、华发上半年均踩线2条、绿城踩线1条。

第二类是财务自律性极强的部分民企。符合这一条的龙湖最为典型。今年上半年，龙湖这三条红线达标程度，每一条都排在前十名，尤其是现金短债比，以3.91的高水平排在该指标第一名。

尤其需要特别指出的是，按照三道红线规则，现金短债比=非受限资金/短期债务<1。非受限资金就是开发商可以自由随时支配使用的资金。如果非受限资金少，短期负债又多，那么很多房企面临的窘境就是短期债务根本无力偿还。

剔除预售监管资金及受限资金前，龙湖现金短债比为5.48倍；剔除后还能达到3.91倍，相当有实力了。

而且按照“三道红线”指标衡量，龙湖已连续五年都是绿档，财务很扎实。

这两大类企业日后“争先机会”大大提升。原因在于当其他房企还在为“活下去”的生存之战而忙碌时，这些财务健康且在手资金充足的房企，有精力有财力有资源发展自我、让自己活得更好。

比如，2021年，龙湖主业务新增房屋租售、房屋装修两大板块，与地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务组成六大主航道，而“底气”雄厚，将对龙湖的多维赛道有更多助推。

再比如，在一年三次集中拍地的“大超市”内，在对资金来源、企业资质、三道红线达标情况等各种强势监管下，你没钱、钱路来源不明、财务安全度不够，根本进入不了这个“土地超市”内采购。

不采购自身土储实力又不够又没有其他多元方式纳储、其他多元化收入利润来源又没有，就意味着未来的业务发展可见的萎缩，又谈何进入“争先赛道”去跟别人比拼呢？或许，在这个过程中，慢慢就成为倒下去的成员中的一个了。

此时财务健康基底又雄厚的企业，优势立马凸显。这不，在第二批次集中供地伊始，大央企的斩获颇丰，似乎又到了他们主场的时间了，天津、青岛、福州等城市中，到处活跃着中海、金茂、保利的名字和成交身影……

别忘了，第二轮土拍伊始弥漫的色调是，低溢价率、底价成交；更别忘了，这些冲进土地市场的大央企们，还霸占着融资成本榜单的前几名，妥妥的拿更便宜的钱，买更便宜的地……想起万科总裁祝九胜2021中期业绩会上的那句，“人比人，气死人”，用在这个画面里，才真的应景……