博鳌·现场丨中电光谷黄立平：通过地产开发的方式进行产业园区投资是行不通

　　9月16日，由观点地产机构主办的2021博鳌房地产论坛大会在海南举行。本次论坛以“理性与稳健，房地产的改变”为主题。

　　房地产本身以土地溢价为主要的盈利来源，高杠杆、高周转的经营方式以及资金资本的连续不断的加快滚动模式，也凸显了房地产行业的局限性和不可持续性。

　　“走出地产逻辑”，是产业园区作为脱胎于房地产的一种空间服务形式，面对城市化的新发展阶段的课题，以及产业园本身遇到的存量时代的风险，如何回归事物的本质。

　　在博鳌产业科技大会上，中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平，以“走出地产”为核心逻辑，作了“关于产业园区方法创新的四个追问”的主题演讲。

　　首先在为什么要做产业园区的问题上，黄立平提醒道，企业若是为了获得土地的溢价、通过地产开发的方式获得收益、作为一个讲故事的噱头等参与产业园区的投资，均是行不通的。

　　黄立平解释到，各地涉及到产业发展的用地都是优惠的地价，如果说企业的出发点是因为地价比较便宜，希望通过开发的方式来获得土地的溢价，如果说十年前还有机会，那么当下是肯定没有机会的。冲着土地溢价去，必然会遇到各种各样的约束，各种各样的问题，可能很难走到。

　　同时，黄立平指出，投资的主体或者说经营的主体参与产业园区的建设与经营，往往是在市场经济大潮的裹胁下，尚未弄清问题的本质，就参与其中。对于构建产业园区经济不求甚解，人云亦云，或者凭自己过去的商业经验和简单的判断来参与商业实践，当然是会遇到风险的。

　　黄立平认为，当下考虑产业园区发展问题，选择从事产业园区业务，只有两条理由是合理的、正当的，是能够成为一个可持续业务发展方向的。第一就是它是为区域经济增加产业发展动力，第二是为新兴企业有效配置空间资源。

　　而靠什么进行产业园区经济建设呢？黄立平认为，首先靠两种认知能力，第一种是区域经济和区域产业高效率组织的规律；第二是对行业规律的认识。其次要靠深厚的行业背景和产业资源的整合能力；再次要靠跨行业的企业资源的积累；最后则是要靠地方政府的协同与加持。

　　在凭什么做的问题上，黄立平认为一是凭独特理念；二是凭方法论创新能力；三是凭组织发展能力与跨区域协同机制。四是凭数字化平台。

　　那么产业园区经营价值何在？黄立平认为有四条重要的标准去衡量：一个是地方经济得以壮大，产业竞争力增强，税收增加；二是关键人才聚集带动要素聚集；第三，发展的产业要保证城市形态的优美，城市活力的增加，城市地位的提高。第四是创新盈利模式的核心，产业服务，价值分享。