二次供地有多卷？｜拆解二轮集中供地②

　　二次供地有多卷？看看北京朝阳就知道了。

　　继北京首批集中供地朝阳诚意推出10宗地块引来“饿虎扑食”后，第二批集中供地的名单上，朝阳11宗宅地供应量领跑北京各区。

　　过去很长一段时间，朝阳土地供应以“稀缺”著称，相较之下，两次供地的量确实振奋人心，尤其是，在首批集中供地落幕仅3个月后，朝阳多个项目抢跑入市，可以预见的是，随着第二批集中供地的进行，久旱逢甘霖的朝阳将迎来新房项目供应高峰。

　　未来朝阳楼市将呈现怎样的盛宴，我们先来一探究竟。

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　　朝阳苦缺房久矣

　　朝阳区471平方公里，面积在城六区中排第一，根据七人普数据，朝阳区常住人口超345万，在城六区中也居首位，在这片土地上，过去四年却仅出让了10宗住宅用地，新房供应量骤减近60%，一直低位徘徊。

　　与此形成鲜明对比的是，新房成交量却增长了68%，积累的供需矛盾一目了然。

　　数据显示，2020年，朝阳区新房供应套数3539套，成交套数5476套，供求比0.47，整体去化速度惊人。今年以来，朝阳区成交量依然在往上走，上半年，在北京新房成交量约3万套的情况下，朝阳区成交贡献就有5001套，占北京新房成交总量的1/6。

　　受新房供不应求影响，朝阳购房需求被分流至二手房市场，根据“地产营销人”公布的数据，从去年3月份开始发力，截至去年末，朝阳共网签44306套，占北京所有二手房成交量近四成，位居各区域之首。

　　今年前7个月，朝阳二手房成交同比增长近1.7倍，且次新房价格快速反弹，不仅回到2017年的高点，有的板块甚至还创下前所未有的新高度，朝阳楼市的市场地位不言而喻。

　　回到新房供应上来看，目前朝阳区在售的新房项目仅18个，整体剩余新房房源约4300套，相较于附近通州27个、顺义40个的供应来看，短板仍然明显。

　　以承接区域内刚性需求的崔各庄、金盏板块来看，目前共有5个项目在售，除了中海首开拾光里在今年5月刚刚开盘，其他包括华樾北京、懋源·璟玺等，基本处于尾盘销售状态。

　　对比今年上半年的去化速度和2020年朝阳区的总成交量来看，目前新房市场剩余房源不足以支撑未来一年的需求。

　　可见，需求旺盛之下，两次集中供地将从实质上缓解之前供应不足的问题，久旱之后，朝阳终于迎来甘霖。

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　　开仓放粮

　　从北京第二批集中供地的情况来看，朝阳仍然是妥妥的供地大户，共计出让的43宗地块中，朝阳占11席，且仍有值得期待的优质地块亮相。

　　11宗地块中，十八里店、孙河前苇沟地区就占了9宗，前苇沟更是豪横，一口气挂出了6宗。

　　首先看朝阳区孙河前苇沟棚改项目一期1/2/6号地，三宗地位置如图所示，从位置上看，这次拟供应的地块在总价一个“小目标”起步的九章别墅东侧，单价7.6万的中海首开拾光里的西北侧，周边二手房均价达6.3万/㎡。

　　该区域豪宅如云，范冰冰、李晨、汪峰、章子怡、李小璐等明星都是该区业主，如果未来能入住这里，跟明星一起遛弯或许都不是难事儿。

　　根据出让条件，前苇沟这几宗地块容积率1.5，控制高度18米，绿化率30%，不执行套内7090，大概率会是豪宅产品。据悉，孙河前苇沟村已经拆迁完并且在年初进行了整体的区域规划，整体都很低密，未来很有可能规划成为区域内另一个“孙河别墅区”。

　　前苇沟这6宗宅地，位置相邻，距离首批供地的青云上府、朝阳一墅只有1.5公里左右，给出的起始楼面价基本相同，至少在61000元/平方米以上，没有共有产权持有份额政策加持，预计最终售价会超过8万/平。

　　但从楼面价来看，与隔壁金盏小店村供地楼面价则相差1万多，这位置，面粉确实贵了点。

　　但朝阳区也好，中央别墅区也罢，不缺改善的客群，孙河距离市区不是很近，相对安静，但交通方便，环境好，10万平中央大湖，加上温榆河绿化景观带，空间和环境相对舒适，且周边别墅区氛围浓厚，这里无疑将成为很多改善型家庭的目标。对于1500万预算以上的改善型购房者，可以多多关注这里，与明星为邻，可以说孙河是最好的选择。

　　除孙河前苇沟外，朝阳十八里店也在本轮集中供地中肩负重任。3宗住宅用地，四环外+临17号线，城市界面和分钟寺三兄弟差不多，业内预计最终售价7.5-8万/平。

　　根据出让条件，三宗地块住宅部分容积率2.5，限高60米，执行套内70/90政策，地块竞买报价达到土地合理上限价格时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。高标准住宅，品质政府把关，可以说很有保障，相较于孙河，面积和价格都更为亲民，若按照120平为主的房源计算，预计可供应1300套左右房源。

　　最后，再来说说距离欢乐谷很近的王四营“遗珠”L04地块，跟旁边首批土拍成交的01、02、03地块一样，2.5容积率，一样有保障性租赁住房的配建，地块并没有更优质，L04地块起始楼面价4.26万/平，相较一批次土拍中L03地块起始楼面价几乎没有变化，而邻居三兄弟最高销售限价7.1万/平，基本上也就是L04地块的价格水平。

　　不过王四营地块距离7号线焦化厂站非常近，仅2、300米距离，4宗地块齐发，同台竞技，未来竞争会非常激烈，开发商应该会比拼产品设计和品质，对于购房者来说是利好的。

　　一般来说新房集中的板块都是政府有意打造的全新住区，加上朝阳将在周边打造中关村(000931,股吧)朝阳园分园，总体来说，王四营区域值得购房者期待。

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　　及时雨

　　相较于姗姗来迟的第二批集中供地公告，房企们火急火燎的抢滩心态则在推盘进展上表露无疑。

　　截至目前，首批集中供地中，朝阳成交的10宗地块已有6个项目宣布即将入市，分别是和光悦府、龙樾合玺、德贤御府、青云上府、朝阳一墅、朝阳壹号，整体供应量将超2000套，对于购房者来说，今年下半年将会有大批项目可供选择。

　　从目前项目公布的信息来看，项目方大多把商品房部分做成了大户型，70/90面积段则放在了配建公租房等保障房上，纯商品房的主力户型基本在120平三居以上。

　　以和光悦府为例，项目整体10万平的建筑面积，扣除2.2万平建公租房，剩余面积基本都是高溢价的四居户型为主，建面约为120—170㎡，总价范围预计在1000-1500万/套。

　　从位置上来看，朝阳一墅、青云上府、龙樾合玺、德贤御府、和光悦府位于东北五六环之间，加上最近在售的华樾国际·领尚，该区域内短期内会有不少房源放量，朝阳壹号则位于东南五环内，政府持股20%的高标准住宅，不仅品质有保障，价格方面也直接打了8折，这对原本打算购买二手房的刚需客群具有不小的吸引力。

　　下面我们具体看几个项目：

　　德贤御府

　　效果图

　　中冶东坝地块确定案名为德贤御府，东坝北区是目前城六区肉眼可见的新兴区域，这里被标为金盏自贸区的核心板块。

　　目前项目在合生汇和望京凯德MALL都开放了城市展厅，据透露，产品面积为72-141㎡。具有少量东西向70㎡的两居，以及89㎡一梯两户的三居，主力户型产品是120平方米的三居或四居产品，参考售价为8万元/㎡。

　　东坝的房价正处在溢出阶段，整个东坝南区最近10年左右的二手房报价也普遍在7.5-8万元/㎡。目前区域内还有一个新盘华樾国际领尚，限价7.1万元/㎡。

　　和光悦府

　　效果图

　　由金地+华润+保利三大房企联合竞得的崔各庄01地块，案名为和光悦府，后来金地退出，该项目由保利+华润共同开发。

　　和光是保利的高端产品系，比如东坝的和光尘樾，二手房挂牌价约8.4万元/㎡；悦府则是华润产品系，比如昌平的萬橡悦府。

　　和光悦府共11栋13-20层住宅，含5栋人才公寓，将被打造为高端改善住区。户型面积120/145/157/170㎡四居，总价1000-1500万元/套。

　　根据网上流出的信息，户型打造上类似和光瑞府，120㎡的客厅做到4米宽，基本做到了1梯1户或者1梯2户。

　　项目在五元桥东侧，京密路、机场高速直线约600米，距离地铁15号线望京东站约2.7公里。

　　龙樾合玺

　　与和光悦府紧邻的，是5月招商+城建同时拿下的崔各庄L04地块，案名定为龙樾合玺。

　　项目地上建面约8.5万平，其中公租房建面2.86万平，容积率2.5，建筑最高高度53.85米，规划为15栋11-18层的住宅，销售限价8.8万/㎡，有套内7090限制。

　　有消息称，龙樾合玺以100 -160平米中高端改善户型为主，主要为宽敞三居和紧凑四居。其中，149平米四居，南北通透，将打造6米面宽方厅、L D K S一体化及洄游动线设计，主卧套转角飘窗等。

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