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二次供地有多卷?|拆解二轮集中供地②

2021-09-18 08:05:15 90度地产 微信号  常丹丹

次供地有多卷?看看北京朝阳就知道了。

继北京首批集中供地朝阳诚意推出10宗地块引来“饿虎扑食”后,第二批集中供地的名单上,朝阳11宗宅地供应量领跑北京各区。

过去很长一段时间,朝阳土地供应以“稀缺”著称,相较之下,两次供地的量确实振奋人心,尤其是,在首批集中供地落幕仅3个月后,朝阳多个项目抢跑入市,可以预见的是,随着第二批集中供地的进行,久旱逢甘霖的朝阳将迎来新房项目供应高峰

未来朝阳楼市将呈现怎样的盛宴,我们先来一探究竟。

1

朝阳苦缺房久矣

朝阳区471平方公里,面积在城六区中排第一,根据七人普数据,朝阳区常住人口超345万,在城六区中也居首位,在这片土地上,过去四年却仅出让了10宗住宅用地,新房供应量骤减近60%,一直低位徘徊。

与此形成鲜明对比的是,新房成交量却增长了68%,积累的供需矛盾一目了然。

数据显示,2020年,朝阳区新房供应套数3539套,成交套数5476套,供求比0.47,整体去化速度惊人。今年以来,朝阳区成交量依然在往上走,上半年,在北京新房成交量约3万套的情况下,朝阳区成交贡献就有5001套,占北京新房成交总量的1/6。

受新房供不应求影响,朝阳购房需求被分流至二手房市场,根据“地产营销人”公布的数据,从去年3月份开始发力,截至去年末,朝阳共网签44306套,占北京所有二手房成交量近四成,位居各区域之首。

今年前7个月,朝阳二手房成交同比增长近1.7倍,且次新房价格快速反弹,不仅回到2017年的高点,有的板块甚至还创下前所未有的新高度,朝阳楼市的市场地位不言而喻。

回到新房供应上来看,目前朝阳区在售的新房项目仅18个,整体剩余新房房源约4300套,相较于附近通州27个、顺义40个的供应来看,短板仍然明显。

以承接区域内刚性需求的崔各庄、金盏板块来看,目前共有5个项目在售,除了中海首开拾光里在今年5月刚刚开盘,其他包括华樾北京、懋源·璟玺等,基本处于尾盘销售状态。

对比今年上半年的去化速度和2020年朝阳区的总成交量来看,目前新房市场剩余房源不足以支撑未来一年的需求。

可见,需求旺盛之下,两次集中供地将从实质上缓解之前供应不足的问题,久旱之后,朝阳终于迎来甘霖。

2

开仓放粮

从北京第二批集中供地的情况来看,朝阳仍然是妥妥的供地大户,共计出让的43宗地块中,朝阳占11席,且仍有值得期待的优质地块亮相。

11宗地块中,十八里店、孙河前苇沟地区就占了9宗,前苇沟更是豪横,一口气挂出了6宗。

首先看朝阳区孙河前苇沟棚改项目一期1/2/6号地,三宗地位置如图所示,从位置上看,这次拟供应的地块在总价一个“小目标”起步的九章别墅东侧,单价7.6万的中海首开拾光里的西北侧,周边二手房均价达6.3万/㎡。

该区域豪宅如云,范冰冰、李晨、汪峰、章子怡、李小璐等明星都是该区业主,如果未来能入住这里,跟明星一起遛弯或许都不是难事儿。

根据出让条件,前苇沟这几宗地块容积率1.5,控制高度18米,绿化率30%,不执行套内7090,大概率会是豪宅产品。据悉,孙河前苇沟村已经拆迁完并且在年初进行了整体的区域规划,整体都很低密,未来很有可能规划成为区域内另一个“孙河别墅区”。

前苇沟这6宗宅地,位置相邻,距离首批供地的青云上府、朝阳一墅只有1.5公里左右,给出的起始楼面价基本相同,至少在61000元/平方米以上,没有共有产权持有份额政策加持,预计最终售价会超过8万/平。

但从楼面价来看,与隔壁金盏小店村供地楼面价则相差1万多,这位置,面粉确实贵了点。

但朝阳区也好,中央别墅区也罢,不缺改善的客群,孙河距离市区不是很近,相对安静,但交通方便,环境好,10万平中央大湖,加上温榆河绿化景观带,空间和环境相对舒适,且周边别墅区氛围浓厚,这里无疑将成为很多改善型家庭的目标。对于1500万预算以上的改善型购房者,可以多多关注这里,与明星为邻,可以说孙河是最好的选择。

除孙河前苇沟外,朝阳十八里店也在本轮集中供地中肩负重任。3宗住宅用地,四环外+临17号线,城市界面和分钟寺三兄弟差不多,业内预计最终售价7.5-8万/平。

根据出让条件,三宗地块住宅部分容积率2.5,限高60米,执行套内70/90政策,地块竞买报价达到土地合理上限价格时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。高标准住宅,品质政府把关,可以说很有保障,相较于孙河,面积和价格都更为亲民,若按照120平为主的房源计算,预计可供应1300套左右房源。

最后,再来说说距离欢乐谷很近的王四营“遗珠”L04地块,跟旁边首批土拍成交的01、02、03地块一样,2.5容积率,一样有保障性租赁住房的配建,地块并没有更优质,L04地块起始楼面价4.26万/平,相较一批次土拍中L03地块起始楼面价几乎没有变化,而邻居三兄弟最高销售限价7.1万/平,基本上也就是L04地块的价格水平。

不过王四营地块距离7号线焦化厂站非常近,仅2、300米距离,4宗地块齐发,同台竞技,未来竞争会非常激烈,开发商应该会比拼产品设计和品质,对于购房者来说是利好的。

一般来说新房集中的板块都是政府有意打造的全新住区,加上朝阳将在周边打造中关村(000931,股吧)朝阳园分园,总体来说,王四营区域值得购房者期待。

3

及时雨

相较于姗姗来迟的第二批集中供地公告,房企们火急火燎的抢滩心态则在推盘进展上表露无疑。

截至目前,首批集中供地中,朝阳成交的10宗地块已有6个项目宣布即将入市,分别是和光悦府、龙樾合玺、德贤御府、青云上府、朝阳一墅、朝阳壹号,整体供应量将超2000套,对于购房者来说,今年下半年将会有大批项目可供选择。

从目前项目公布的信息来看,项目方大多把商品房部分做成了大户型,70/90面积段则放在了配建公租房等保障房上,纯商品房的主力户型基本在120平三居以上。

以和光悦府为例,项目整体10万平的建筑面积,扣除2.2万平建公租房,剩余面积基本都是高溢价的四居户型为主,建面约为120—170㎡,总价范围预计在1000-1500万/套。

从位置上来看,朝阳一墅、青云上府、龙樾合玺、德贤御府、和光悦府位于东北五六环之间,加上最近在售的华樾国际·领尚,该区域内短期内会有不少房源放量,朝阳壹号则位于东南五环内,政府持股20%的高标准住宅,不仅品质有保障,价格方面也直接打了8折,这对原本打算购买二手房的刚需客群具有不小的吸引力。

下面我们具体看几个项目:

德贤御府

效果图

中冶东坝地块确定案名为德贤御府,东坝北区是目前城六区肉眼可见的新兴区域,这里被标为金盏自贸区的核心板块。

目前项目在合生汇和望京凯德MALL都开放了城市展厅,据透露,产品面积为72-141㎡。具有少量东西向70㎡的两居,以及89㎡一梯两户的三居,主力户型产品是120平方米的三居或四居产品,参考售价为8万元/㎡。

东坝的房价正处在溢出阶段,整个东坝南区最近10年左右的二手房报价也普遍在7.5-8万元/㎡。目前区域内还有一个新盘华樾国际领尚,限价7.1万元/㎡。

和光悦府

效果图

由金地+华润+保利三大房企联合竞得的崔各庄01地块,案名为和光悦府,后来金地退出,该项目由保利+华润共同开发。

和光是保利的高端产品系,比如东坝的和光尘樾,二手房挂牌价约8.4万元/㎡;悦府则是华润产品系,比如昌平的萬橡悦府。

和光悦府共11栋13-20层住宅,含5栋人才公寓,将被打造为高端改善住区。户型面积120/145/157/170㎡四居,总价1000-1500万元/套。

根据网上流出的信息,户型打造上类似和光瑞府,120㎡的客厅做到4米宽,基本做到了1梯1户或者1梯2户。

项目在五元桥东侧,京密路、机场高速直线约600米,距离地铁15号线望京东站约2.7公里。

龙樾合玺

与和光悦府紧邻的,是5月招商+城建同时拿下的崔各庄L04地块,案名定为龙樾合玺。

项目地上建面约8.5万平,其中公租房建面2.86万平,容积率2.5,建筑最高高度53.85米,规划为15栋11-18层的住宅,销售限价8.8万/㎡,有套内7090限制。

有消息称,龙樾合玺以100 -160平米中高端改善户型为主,主要为宽敞三居和紧凑四居。其中,149平米四居,南北通透,将打造6米面宽方厅、L D K S一体化及洄游动线设计,主卧套转角飘窗等。

(责任编辑:徐帅 )
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