8月刊｜北京商办市场月度报告

文 | 克而瑞资管

北京资管研究团队

宏观及商办市场：北京市2021年经济稳步向好，服务业稳步恢复，新经济引领新发展。8月，北京商业和办公成交环比量降价跌，丰台和昌平区成交面积占比超65%。租赁方面，二季度办公需求旺盛，空置率环比微降0.3个百分点至15.45%，租金仍处下跌趋势，环比下跌0.9%。土地方面，8月北京商办用地无成交，无新增供应。

政策：国新办“住有所居”新闻发布会，进一步完善住房保障体系。北京市城市更新行动计划发布，防止大拆大建；市政府印发《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》。

企业：恒隆、太古地产等投资物业明显回暖，内地物业零售额大幅增长；上海市人民政府与万科企业股份有限公司在沪签署战略合作框架协议，在城市有机更新等方面展开合作。

项目：8月全国共录得18个商业项目开业，华东、华南区域项目占比超55% 。南宁宜家荟聚、西安长安万科广场新开业优质项目速递。

01

宏观及商办市场

总体经济稳步向好，

商办成交环比量降价跌、租金仍处下跌趋势

1、宏观市场：北京市2021年经济稳步向好，服务业稳步恢复，新经济引领新发展

2021年北京市市经济稳步向好，市场主体经营持续好转，重点行业稳固基础，新兴领域加快成长，发展质量继续提升，市场预期稳中向好。

数据来源：北京市统计局，克而瑞资管CAIC

房地产：1-8月开发、销售均同比增长，新开工同比下降。1-8月，北京市房地产开发投资额同比增长13.5%。商品房新开工面积1227.3万平方米，同比下降18.5%；商品房销售面积674.8万平方米，同比增长37.9%。

数据来源：北京市统计局，克而瑞资管CAIC

消费：8月社会消费品零售总额同比下降4.0%，网上消费保持活跃。1-8月，北京市实现社会消费品零售总额9447.6亿元，同比增长15.9%，两年平均增长2.5%。8月社会消费品零售总额同比下降4.0%。网上消费保持活跃，1-8月限额以上批发零售业、住宿和餐饮业实现网上零售额3161.5亿元，同比增长20.2%，两年平均增长23.5%。

数据来源：北京市统计局，克而瑞资管CAIC

产业：工业生产增势良好，医药制造、计算机、通信等增速较快。1-8月，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同比增长39.3%，两年平均增长17.5%。重点行业中，医药制造业同比增长3.2倍，两年平均增长1.0倍；计算机、通信和其他电子设备制造业同比增长21.5%，两年平均增长20.0%。高端领域引领发展，规模以上高技术制造业和战略性新兴产业增加值同比分别增长1.4倍和1.1倍。

2、销售市场：8月北京商办成交环比量降价跌，丰台和昌平区成交面积占比超65%

商业月度：8月量升价跌，成交面积环比增长50%，成交均价环比下跌28%。丰台、通州区商业成交面积占比超47%，其次大兴和昌平区成交占比20%。受结构性因素影响，本月500m?以下面积段、700万元以下总价段商业成交面积最大，占比超70%，500-700m?面积段成交均价最高。

数据来源：克而瑞资管CAIC

数据来源：克而瑞资管CAIC

办公月度：8月量降价涨，成交面积环比下降46%，成交均价上涨9%。丰台、昌平区办公成交活跃，占比约83%，其次为海淀和通州区。受结构性因素影响，本月200m?以下面积段、500万元以下总价段商业成交面积最大，占比超75%，500-700m?面积段成交均价最高。

数据来源：克而瑞资管CAIC

数据来源：克而瑞资管CAIC

3、租赁市场：二季度办公需求旺盛，空置率环比微降0.3个百分点至15.45%，租金仍处下跌趋势，环比下跌0.9%，降幅持续收窄（本部分季度更新）

新增供应：21年Q2，全市甲级写字楼市场迎来三个新增项目，分别位于东二环的北京泓晟国际中心、CBD的泰康集团大厦（Z12）、丽泽的平安幸福中心，为市场带来35.1万平方米的新增办公面积。

数据来源：克而瑞资管CAIC

租赁需求： 21年Q2，北京办公市场需求旺盛，本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量为28.0万㎡，上半年累计近44.1万㎡，是2020年全年净吸纳量的2.1倍。

租金及空置：本季度全市甲级写字楼平均租金为10.80元/㎡/天，环比下降0.9%，降幅持续收窄。核心商务区环比下降0.52%，趋于稳定。东部办公租赁市场整体表现较好，CBD、燕莎、望京及酒仙桥等商务区凭借区域、产业优势及成熟完善的商务氛围，租金环比上升。

数据来源：克而瑞资管CAIC

2021Q2北京办公市场需求旺盛，本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量达近3年来季度第高值。全市空置率环比微降0.3个百分点至15.45%。丽泽商务区空置率环比下降幅度最大，其次为CBD、东二环、亚奥商务区。

数据来源：克而瑞资管CAIC

4、土地市场：8月北京市商办用地无成交，无新增供应。1-8月北京商办用地成交均价为8654元/平方米

北京推出及成交：2021年8月，北京商办用地无成交，无新增供应。

数据来源：克而瑞资管CAIC

北京成交楼面均价：2021年1-8月，北京商办用地成交均价为8654元/平方米。

数据来源：克而瑞资管CAIC

02

政策动态

国新办“住有所居”新闻发布会

北京市城市更新行动计划发布，防止大拆大建

克而瑞解读国新办“住有所居”新闻发布会：

大力发展具有保障性质的租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径之一。今年以来，从中央到地方，住房保障相关政策密集出台。7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持五个方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。8月，北京发布《北京市住房和建设发展白皮书（2021）》，提出2021年要优化住房保障分配机制，重视解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题，增加保障性租赁住房有效供给，推动集体土地租赁用房建设。

结合近期各部委、地方层面频频发文调控以及约谈、督导多个热点城市行为来看，后续房地产市场政策依然从严，将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任，继续强化房地产金融监管力度，整肃房地产交易秩序。可以期许的是，热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。

克而瑞解读北京市城市更新行动计划：

从政策层面看，北京市将有效疏解非首都功能，引导需求向外部区域转移，为城市更新创造巨大空间。从市场层面来看，北京市物业改造升级空间大，商办楼龄超15年的物业占比均超三成。据克而瑞资管北京监测，十大商务区写字楼房龄超15年的建筑面积占存量总面积的38%，商业物业占比亦超过33%。

同时，北京城市更新领域，专业机构涌现，通过城市更新实现资产盘活与价值提升。总体来看，城市更新已经进入新阶段，转向存量提质改造和增量结构调整并重，质量化发展与可持续发展成为主要特征。城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。相对旧改，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，内涵扩展到城市规划、产业结构更新与升级等多方面的内容。城市更新是一个城市发展的永续过程，中国的城市更新正在进入到有机更新的新阶段，正由大拆大建、规模化更新建设时代，逐渐过渡到质量化、可持续发展的城市更新时代。

03

企业动态

融资：8月多个商用物多业资产支持计划审核通过，拟发行超166亿元。

企业合作头条：上海市人民政府与万科企业股份有限公司在沪签署战略合作框架协议。

新品/新业务/并购头条：恒隆、太古地产等投资物业明显回暖，内地物业零售额大幅增长。

04

项目动态

项目动态：8月全国共录得18个商业项目开业，华东、华南、华北区域项目占比超70%

优质新开业项目速递：南宁宜家荟聚、西安长安万科广场

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END

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