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首轮土拍热度最高的重庆,第二轮集中供地跌入“冰点”

2021-09-25 13:17:16 克而瑞地产研究 微信号 

民企参拍积极性下挫,本地国企平台拿地成为“主流”。

◎  作者 / 马千里、邱娟

阔别近5个月之久,首轮土拍热度最高的重庆终于迎来第二批集中土拍。作为首轮土拍规则最为“宽松”的城市,土拍规则全面升级之后,重庆第二轮集中土拍表现如何?与首轮有何差异?土拍热度、盈利空间和房企拿地态度发生了怎样的变化?

供应变化:土拍规则全面升级

规模较首轮降四成

从土地供应规模上来看,重庆(仅考虑主城九区)二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少,涉及42宗宅地,总供应建面仅447万平方米,较首轮总供应规模减少了36%;分区域来看,北碚区、沙坪坝区和九龙坡区等环线外区域土地供应比较集中,分别有9、8、8宗,南岸区、渝北区、巴南区、江北等区域供地相对较少,均不足5宗。

由于重庆首轮土拍规则十分宽松(不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建),房企参拍热度高涨,整体溢价率高达43%,是22个重点城市中溢价率最高的城市。为了:控地价、控房价、稳预期”,重庆第二轮集中土拍规则全面升级。主要调整有以下四点:

第一,对每宗土地均设置了最高限价,严控溢价率水平,最高限价溢价率设置在6%-15%之间,严格控制地价水平;

第二,新增“竞自持”环节,报名开发商数量≥2家的地块,当地块价格触顶后,然后竞自持比例,部分地块还引入了“竞品质”的模式;

第三,增加配建租赁住房指标,此次推出的42宗地块中,有17宗地配有自持租赁住房指标,占比大约40%;此举旨在落实国家保障性租赁住房供给要求,利于加快建立租购并举的住房制度;

第四,本次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查,积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”相关举措,也能一定程度上预防房企的金融风险。

热度变化:整体溢价率降至0.02%

28宗成交地块中仅一宗地溢价成交

和首轮集中土拍的火热相比,重庆第二轮集中土拍可谓降至“冰点”。本轮集中土拍重庆挂出42宗涉宅,9宗提前中止出让,余下的33宗地中有5宗流拍,仅成交28宗,流拍率(含中止出让地块)高达33%,与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

从溢价率情况来看,重庆第二轮集中土拍溢价率较首批也降幅显著。第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%,较首轮下降了近43个百分点。从溢价成交地块占比来看,成交的28幅地中仅有蔡家地块1幅溢价成交,并且还是超低溢价成交,溢价率仅有0.43%,该地被中铁二十局以7.8亿元的总价拿下,楼板价7641元/平方米,这也是重庆第二轮集中土拍中唯一一宗溢价成交的地块;而重庆首批次集中成交的46宗地块中有40宗地块溢价成交,其中32宗土地高溢价成交(溢价率超过30%),从这一点也可看出重庆本轮土地竞拍热度下滑程度之显著。

盈利空间:平均地房比降至0.52

盈利空间较首轮显著提升

与首轮土拍的宽松规则不同,重庆第二轮土拍全面升级,采用“限价+竞自持+精品质(部分)”的竞价规则,加之近期多数房企面临较大的资金压力,即使是苏州、杭州这样的热点城市房企拿地积极性下降,流拍、提前中止出让成为“标配”。多重压力之下,重庆土地热度下降也在意料之中,本次集中土拍成交的28宗土地27宗是以底价成交的。

而就盈利情况来看,平均地房比为0.52(不考虑含自持租赁的地块,下同),较首轮明显提升,尤其是巴南、渝北的一些地块,地房比低至0.4,典型如巴南区界石组团S标准分区S58-1/01地块,楼面价仅有4767元/平方米,这一价格较万科在周边拿下的同类地块楼板价要低4%(该地在首轮集中出让,楼板价4975元/平方米),按照周边在售项目平均销售价11700元/平方米来测算,地房比低至0.41,房地差近7000元/平方米,盈利空间十分可观。即使是本场土拍中唯一溢价成交的北碚区蔡家地块(楼板价7641元/平方米),按照周边在售均价15000元/平方米来测算的话,地房比也仅有51%,也能保持良好的盈利。

进一步来看一下本场土拍单价最贵的地块——观音桥区H06-5/04地块,该地被中海底价竞得,楼面价13300元/平方米,该地位于观音桥地王1.7公里处(中海在首轮集中土拍中竞得,楼板价高达15307元/平方米)。对比两地价格来看,本次土拍楼板价较地王价格下降了13%,而周边的新房单价在20000元左右,地房比为67%,这也是本场土拍中地房比最高的地块,依然能实现一定的盈余。

企业拿地:民企参拍积极性下挫

本地国企平台拿地成为“主流”

从竞得土地房企来看,首轮土拍中表现积极的龙湖、融创(拿地金额近百亿)等房企表现均不积极、甚至未参拍,成交的大部分地块均是土地国企平台“兜底”的;除此之外,中海、中铁二十局、葛洲坝(600068,股吧)等少数央企低价抄底。相比之下,民营企业参拍积极性明显下挫。

实际上,就拿地成本来,虽然部分地块起始楼板价较首轮略有提升,但由于大部分地块底价成交,对比首轮成交楼板价来看,相当一部分地块价格较之前有明显的下调,拿地成本有明显下降,盈利预期也将明显提升,现金流比较稳健的房企可以适度补仓。

整体来看,在土拍全面升级的影响下,首轮土拍热度最高的重庆第二次集中土拍市场也急速降温,在提前中止了9宗地块后,还流拍了5宗地,流拍率高达33%,同时整体溢价率也由首轮的43%降至0.02%;28宗成功出让地块中仅1宗溢价成交,其余地块均底价成交,市场热度降至“冰点”。

展望未来,在当前市场下行、紧资金的双层压力,企业对于现金流越发看重,拿地积极性将受到影响,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储,接下来土拍市场转冷、底价成交将成为普遍现象,尤其是那些非热点城市,地方国企平台“兜底”的现象还会出现。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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