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9月楼市加速转冷 且短期内看不到回暖迹象

2021-09-28 08:07:39 和讯房产  刘二儿

一个不争的事实是,楼市正在加速降温。

国庆将至,然而作为传统旺季的金九银十黯然失色,在持续收紧的楼市政策以及上市房企接连暴雷的影响下,楼市成交热度大概率会持续保持在低位。

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楼市“加速”降温

9月26日,海通证券(600837,股吧)发布一组数据显示,显示当前市场正在加速降温。

数据显示,本周30大中城市新房成交面积为225万平方米,环比-24%,同比2020年第38周-50%。二手房方面,本周18大中城市二手房成交量为75万平方米,环比-28%,同比-61%,年内累计同比-0.74%。

降幅有明显的加速趋势,相较而言,9月1日-23日30城新房累计成交面积897万平方米,同比增速为﹣31%,而二手房成交面积为191万平方米,同比增幅为﹣46%。

据粗略测算,本周新房成交面积降速比9月扩大了20个百分点,二手房则扩大了15个百分点,更重要的是,无论是新房还是二手房降速均超过了50%,幅度之大非常罕见。

目前来看,一线城市降幅温度最大,本周一线城市新房和二手房成交面积分别为64万平方米和23万平方米,同比增速均为-57%,相比9月,降幅扩大了24个百分点。

其中,广州降幅显著,根据中指院数据,9月广州成交面积降幅为54.6%,北京降幅为32.3%,一线城市整体降幅为39.1%;环比方面,9月深圳成交面积降幅为45.9%,降幅显著,上海降幅为26.2%。

一线城市成交面积同环比情况

数据来源:中指数据CREIS

年初楼市高点过后,各地楼市从高峰逐渐回调,尤其从下半年开始,楼市显著转凉,7、8月份以来,许多城市二手房交易量相继出现大幅度的环比下跌。

空白研究院数据显示,上海7月份环比下跌40%,8月份仍在下降;武汉、重庆、西安、成都等二线热点城市交易量较上半年峰值水平下跌超过50%;南宁没有出台增量调控政策,交易量也出现了40%以上的下跌;呼和浩特8/9月份的环比下降幅度超过60%。

不仅如此,根据统计局数据整理,8 月 70 大中城市中新房房价下跌城市数量为 20个,比上月增加 4 个;二手房房价上涨城市数量为 27 个,比上月大幅减少 14 个,下跌城市数量 34 个,比上月增加 8 个。

群益证券认为,由于多个热点城市推出二手房参考价制度,以及收紧房贷额度,房地产市场开始明显降温,部分城市甚至出台了新房价格限跌的政策。在行业降温的背景下,部分房企暴露信用风险,购房者开始担忧部分房企的交付能力,我们预计后续新房销售存在压力。

02

短期看不到转暖迹象

9月24日,深圳4个新盘齐开,当天几乎全部售罄,资料显示,当天深圳共推1907套住宅,吸引4300多名购房者,对于当前的市场来说,无疑具有极强的提振作用,甚至很多人开始分析,楼市或呈现触底转升的趋势。

不过,这样的分析虽然很迎合很多购房者的心理,但从目前的情况来看,楼市大概率不会转暖,当前的状况仍然会在短期内持续,直到出现新的市场变量,或者影响市场的变量出现改变。

针对前两个月楼市的走弱迹象,业内已经注意到,并认为需警惕楼市负反馈的发生。

楼市有个很重要的特点就是情绪传导性较强,自下半年楼市走弱后,居民购房进入观望期,进一步降温楼市,从而导致需求恶化的自循环。

结合当前的市场环境看,开发商资金链陡然趋紧,一方面有降价冲动、一方面导致土地市场大幅降温,两者均负向影响购房情绪,导致供需负反馈的发生。

国泰君安证券认为,当前城市可以分为两类,需求较为饱和,经上半年透支后当前较为疲弱;经济较好,需求仍向好,但政策调控导致需求下滑,当前处于价高量跌过程,对两类城市需求的平稳释放是对各方有利的情景。

不过,本轮楼市降温的直接原因是政策收紧,尤其是二手房参考价、放贷额度收缩、放贷周期延长等一系列因素叠加影响下,一线城市、大部分二线城市、甚至部分三四线城市的二手房成交量出现大幅度下降。

空·白研究院创始人杨现领认为,当下及未来一段时间,市场下行周期仍将延续,3-6个月之内,市场出现明显反弹的概率不大。

杨现领认为,目前,市场下行趋势没有明显见底的信号,放贷周期仍在变长,由于银行信贷更偏向新房,针对二手房的放贷额度受到了一定挤压。随着换房和改善型客户客群逐步消化,新增入市客户量会减少,购房需求将出现衰减。

更重要的是,杨现领认为,一二手房之间存在联动效应,如果刚需、刚改需求不能顺利入市,部分要“卖首套换二套”的改善型业主的换房需求就无法实现,一二手房联动交易链被中断,就可能引发整体购房需求的连环收缩。

此外,房地产对经济的重要性不言而喻,宏观经济发展也会在一定程度上影响房地产的政策弹性,统计局数据显示,上半年国内生产总值532167亿元,约为8.22万亿美元,同比名义增长27.2%,专业机构预测,中国2021年全年的GDP将突破17万亿美元。

也就是所,我国宏观经济呈现稳健向好发展,业内认为,这是房地产行业出清的好时机,也因此,对房地产的调控会处于动态调整,但更多是倾向于刚需客群的保障性住房,不会出现明显的放松。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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