解读央行新政丨李宇嘉：房贷政策最紧时期已过 四季度下跌幅度可能会收窄放缓

　　9月27日，中国人民银行消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议分析了国内外经济金融形势。

　　就此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，央行三季度政策例会，在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化，最大亮点是出现了关于房地产市场的表述。会议提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

　　1、央行前行长已经做了相关铺垫

　　9月25日，第六届复旦首席经济学家论坛上，中国金融学会会长、中国人民银行前行长周小川表示，住房贷款可能也是一个非常重要的具有再分配功能的金融工具业务。笔者认为，在促进共同富裕的道路上，能否获得额度实足的，利率较低的金融资源，是再分配的一个重要手段。 

　　贫富差距扩大，一个主要原因在于，有的人获得了更多的金融资源，撬动了楼市资产，实现了更高的收入增长；另一部分人，则由于无法获得金融资源，就难以获得资产收入，贫富差距就是这样扩大的。因此，在共同富裕的道路上，金融资源能否公平分配，是一个关键的因素。强调“绿色金融”也是这个意思。 

　　2、官方媒体：尽最大能力防止“误伤”刚需群体

　　笔者认为，短期调控也好，长效机制也好，目的是为了打击投资炒作，给刚需留出实现住房购置、改善住房梦想的空间。近期，官方媒体《经济日报》的文章指出，精细化的调控政策，有效抑制了投机性需求，净化了房地产市场，客观上也为刚需群体买房创造了有利条件。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。

　　2、正确理解房地产金融调控

　　2019年 12月，央行行长易纲强调，“对房地产融资逆周期调节”，这有助于我们理解“三道红线”、“贷款集中度”管理等等，这些房地产金融调控并不等于收紧地产金融，而是追求动态平稳，在土地市场、杠杆等过快上行时政策会收紧，回落和优化时政策也会改善。我们认为当前环境地产金融进一步收紧的调节空间已经不具备。　 

　　4、房贷政策最紧时期已过，接下来是优化，避免超调

　　目前，无论新房，二手房，贷款一律收紧，很多银行二手房贷款甚至停了，造成“卖一买一”改善型需求释放受阻，楼市交易量快速下行，导致二手房价下跌，市场可能明显或大幅波动。这样的金融政策，违背了防止“误伤”刚需群体，违背了金融资源促进共同富裕，也违背了楼市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市场明显下行，不利于“三稳” 

　　5、未来房贷政策预判

　　楼市问题的解决，要寄望于中长期，不是毕其功于一役。保持楼市稳定，支持合理需求，必然要金融资源跟上。基于以上分析，笔者认为，央行提出“维护住房消费者的合法权益”，意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求，未来的信贷投放会增加，并缩短放贷周期，利率再上升的概率不大了。目前，广州房贷按揭利率已经开始下行，这就是一个信号。因此，对于热点城市来说，四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。