植信投资研究院马泓：强化住房金融合理预期管理

　　 9月27日，央行公布了2021年第三季度例会的主要内容，文件中提到“保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。”与此同时，时隔多年后首次提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”考虑到过去几年，住房金融政策持续收紧，房地产开发贷款增速持续回落，导致房地产投资增速可能在短期面临较大的下行压力，居民购房需求被快速抑制，行业弥漫着某种程度的恐慌情绪。

　　 然而从长期来看，在“房住不炒”和新型城镇化建设的背景下，房地产行业仍有很大的发展空间和机遇，金融机构理应满足资质优良的房地产开发企业合理的融资需求，满足居民刚性和改善型购房需求，在风险可控的基础上，提供合理的金融支持。因此，央行此番声明一方面意在平抑短期关于房地产行业的过渡担忧情绪，另一方面也是着眼长期保持房地产行业平稳健康发展。

　　一、房企融资环境边际有望改善

　　 近几年，开发贷占金融机构贷款比重持续下降。2021年以来，住房金融政策仍保持高压态势，地方政府将进一步规范购房行为，除了对消费贷、经营贷等违规入市资金加大查处力度外，重点整顿“首付贷”、“低首付”等行为，导致商业银行对房企授信周期有所拉长，开发贷增速持续大幅放缓。截至2021年6月末，房地产开发贷款余额为12.3万亿，同比增长2.8%，为历史最低水平，远低于金融机构本外币贷款余额11.9%的增速。自2020年下半年以来的连续4个季度新增开发贷规模仅为3300亿元。相应地，房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例从2019年一季度末的7.6%降至6.6%，为有统计以来最低水平。

　　 非银融资环境更加不容乐观。债券融资余额正在下降，截至9月前三周累计发行5210亿元，较去年同期下降1.4%。当前房地产企业债券余额为19324亿元，较8月底19590亿元环比减少1.6%。信托融资余额持续压缩，诸多中小房企现金流难以维系，截至2021年二季末，房地产信托融资余额为2.08万亿，较2019年三季度末最高峰减少8520亿元，累计压缩规模达到29%，房地产信托存量已连续下降8个季度，当前存量规模与2017年三季度相当。另外，通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失了。

　　 因此，此次央行表态有助于改善房地产行业，特别是针对房企融资环境过度悲观的预期。从上半年上市房企财报来看，近一年时间以来，“三道红线”政策效果显现，大部分大型房企和部分中小型房企盈利能力较强，财务及经营状况保持稳定，理应获得适当合理的间接融资支持，保持行业平稳运行。

　　二、保持货币环境同经济发展相匹配

　　 宏观货币环境边际上正向灵活精准、合理适度做微调。由于国内疫情相较于去年来看，得到了有效的控制，整体宏观经济处于恢复阶段，货币供应和社融增速较去年出现了阶段性的回落。不过，当前考虑到全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，下一个阶段出口增速高位回落是大概率事件；而国内包括房地产在内的固定资产投资、消费，短期面临一定的下行压力，很可能拖累年内到明年上半年GDP增速。截至2021年上半年，名义GDP增速为17%，远高于M2（8.3%）和社融余额增速（11%），参考2018、2019两年表现，通常名义GDP增速大体处于略高于M2、略低于社融增速的区间范围内。因此，结合经济增长需求，货币政策有望从今年年底到明年上半年转为稳健相对偏松，可能择机采取降准、调降LPR利率等方式，使货币供应和社融增速大体与经济增速基本匹配。

　　三、居民购房合法权益将得以保障

　　 受前期房地产信贷调控，居民住房贷款利率上升、个人按揭贷款增速快速回落、商业银行放款节奏也有所拉长，导致商品房成交持续下滑，部分刚需和改善型需求被“误伤”。到2021年8月末，全国首套和二套房平均房贷利率分别较2020年末上调23bp和29bp。截至9月下旬，30大中城市商品房成交面积同比下降35.1%，下降幅度堪比疫情特殊阶段。部分城市新一轮商品房销售的管控措施陆续出台，大部分商业银行涉房贷款占比有所下降，这其中包括大部分并未“踩线”的商业银行，并对于居民住房贷款设置了节流、限额等措施，期房、现房交付问题再现。据调查，9月有不少大城市新房放贷额度紧张，3-6个月的放款周期已成为常态，传统“金九银十”行情难以出现。因此，有必要稳定购房者预期，防止政策误伤、错伤合理的居民购房需求，推动期房现房流转顺畅，促进房地产行业平稳健康发展。