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植信投资研究院马泓:强化住房金融合理预期管理

2021-09-28 17:40:32 和讯房产 

   9月27日,央行公布了2021年第三季度例会的主要内容,文件中提到“保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定。”与此同时,时隔多年后首次提到“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。”考虑到过去几年,住房金融政策持续收紧,房地产开发贷款增速持续回落,导致房地产投资增速可能在短期面临较大的下行压力,居民购房需求被快速抑制,行业弥漫着某种程度的恐慌情绪。

   然而从长期来看,在“房住不炒”和新型城镇化建设的背景下,房地产行业仍有很大的发展空间和机遇,金融机构理应满足资质优良的房地产开发企业合理的融资需求,满足居民刚性和改善型购房需求,在风险可控的基础上,提供合理的金融支持。因此,央行此番声明一方面意在平抑短期关于房地产行业的过渡担忧情绪,另一方面也是着眼长期保持房地产行业平稳健康发展。

  一、房企融资环境边际有望改善

   近几年,开发贷占金融机构贷款比重持续下降。2021年以来,住房金融政策仍保持高压态势,地方政府将进一步规范购房行为,除了对消费贷、经营贷等违规入市资金加大查处力度外,重点整顿“首付贷”、“低首付”等行为,导致商业银行对房企授信周期有所拉长,开发贷增速持续大幅放缓。截至2021年6月末,房地产开发贷款余额为12.3万亿,同比增长2.8%,为历史最低水平,远低于金融机构本外币贷款余额11.9%的增速。自2020年下半年以来的连续4个季度新增开发贷规模仅为3300亿元。相应地,房地产开发贷余额占金融机构贷款余额比例从2019年一季度末的7.6%降至6.6%,为有统计以来最低水平。

   非银融资环境更加不容乐观。债券融资余额正在下降,截至9月前三周累计发行5210亿元,较去年同期下降1.4%。当前房地产企业债券余额为19324亿元,较8月底19590亿元环比减少1.6%。信托融资余额持续压缩,诸多中小房企现金流难以维系,截至2021年二季末,房地产信托融资余额为2.08万亿,较2019年三季度末最高峰减少8520亿元,累计压缩规模达到29%,房地产信托存量已连续下降8个季度,当前存量规模与2017年三季度相当。另外,通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失了。

   因此,此次央行表态有助于改善房地产行业,特别是针对房企融资环境过度悲观的预期。从上半年上市房企财报来看,近一年时间以来,“三道红线”政策效果显现,大部分大型房企和部分中小型房企盈利能力较强,财务及经营状况保持稳定,理应获得适当合理的间接融资支持,保持行业平稳运行。

  二、保持货币环境同经济发展相匹配

   宏观货币环境边际上正向灵活精准、合理适度做微调。由于国内疫情相较于去年来看,得到了有效的控制,整体宏观经济处于恢复阶段,货币供应和社融增速较去年出现了阶段性的回落。不过,当前考虑到全球疫情仍在持续演变,外部环境更趋严峻复杂,下一个阶段出口增速高位回落是大概率事件;而国内包括房地产在内的固定资产投资、消费,短期面临一定的下行压力,很可能拖累年内到明年上半年GDP增速。截至2021年上半年,名义GDP增速为17%,远高于M2(8.3%)和社融余额增速(11%),参考2018、2019两年表现,通常名义GDP增速大体处于略高于M2、略低于社融增速的区间范围内。因此,结合经济增长需求,货币政策有望从今年年底到明年上半年转为稳健相对偏松,可能择机采取降准、调降LPR利率等方式,使货币供应和社融增速大体与经济增速基本匹配。

  三、居民购房合法权益将得以保障

   受前期房地产信贷调控,居民住房贷款利率上升、个人按揭贷款增速快速回落、商业银行放款节奏也有所拉长,导致商品房成交持续下滑,部分刚需和改善型需求被“误伤”。到2021年8月末,全国首套和二套房平均房贷利率分别较2020年末上调23bp和29bp。截至9月下旬,30大中城市商品房成交面积同比下降35.1%,下降幅度堪比疫情特殊阶段。部分城市新一轮商品房销售的管控措施陆续出台,大部分商业银行涉房贷款占比有所下降,这其中包括大部分并未“踩线”的商业银行,并对于居民住房贷款设置了节流、限额等措施,期房、现房交付问题再现。据调查,9月有不少大城市新房放贷额度紧张,3-6个月的放款周期已成为常态,传统“金九银十”行情难以出现。因此,有必要稳定购房者预期,防止政策误伤、错伤合理的居民购房需求,推动期房现房流转顺畅,促进房地产行业平稳健康发展。

(责任编辑:刘宝丹 HO023)
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