注册

关于房地产,今天监管层又开了个会

2021-09-30 07:52:03 90度地产 微信号  苗雪艳

今天,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。参会的一大群体是全国24家银行。

中心意思是,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度;共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

这些天,房地产的氛围感太强了。

早晨读了篇文章,旭辉林峰谈《地产的明斯基时刻是否到来?》,文章主要阐述了三层意思:行业到了前所未有的困难时刻,明斯基时刻会不会到来,以及未来的路到底在何方。

8/9月以来的地产行业现象,让房企大佬们感受颇多。最近,万科2021秋季例会上,郁亮小跑着上台,接过话筒,也深有感触地说了一句:“很高兴我们都还活着。”

但就在三年前,万科同样的秋季例会现场,三个红底白色大字“活下去”首次示外时,还引发了巨大波澜。彼时,对于这三个字,外界误解颇多。如今,周围已是哀鸿遍野的血淋淋现实:暴雷、破产重组、求救信、股价闪崩……

没有地产的时代,只有时代中的地产。

2021年,一个个极具标志性或风向性意义的局部故事,正在构建时代中的全新地产,过程真实又残酷,动荡又痛苦。按照三道红线软着陆时间线算,这个阵痛期还要持续1-2年,子弹恐怕还要多飞一会儿……

01

市场确实太紧绷了,以至于有点风吹草动,股市便闻风而动。

9月28日,地产股一片大涨,中润资源(000506,股吧)、广宇发展(000537,股吧)、铁岭新城(000809,股吧)、金科股份(000656,股吧)等企业涨幅都超过或接近10%,A股的“招保万金”也回来了,涨幅均超过5%。这气势,与上周中秋节期间的股市惨烈大跌形成鲜明对比。

对于地产股的全线涨势,业内分析,或与“救市”信号有关。

因为就在前一天的9月27日,央行三季度政策例会上,与房地产相关的最大亮点就是,12年来从未提过房地产字眼的会议,居然罕见地提起了房地产。具体表述为“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

不管房企、购房人还是投资者,犹如久逢甘霖,开心极了。不管是否真的有利好,总之,氛围感拉得满满的。

如果从这句话强调的字眼,以及现在的整个“房住不炒”的大环境背景去分析,“消费者”才是最直接的受益人。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉综合市场情况总结,目前,无论新房,二手房,贷款一律收紧,很多银行二手房贷款甚至停了,造成“卖一买一”改善型需求释放受阻,楼市交易量快速下行,导致二手房价下跌,市场可能明显或大幅波动。

这样的金融政策,违背了防止“误伤”刚需群体,违背了金融资源促进共同富裕,也违背了楼市政策防止“一刀切”的基本要求。可能造成市场明显下行,不利于“三稳”。

因此,保持楼市稳定,支持合理需求,必然要金融资源跟上。

央行提出“维护住房消费者的合法权益”,意味着对首套房购置、“卖一买一”改善型需求,未来的信贷投放会增加,并缩短放贷周期,利率再上升的概率不大了。

据李宇嘉所知,目前,广州房贷按揭利率已经开始下行,这就是一个信号。因此,对于热点城市来说,四季度下跌的幅度可能会收窄放缓。

02

但进一步地说,对消费者金融资源的利好补位,其实就是间接促进房企的利好。

因为与消费者相关的,网签、贷款周期以及贷款利率方面的利好,就是间接促进了房企的销售以及回款的回笼进程。

从目前整个销售市场来看,确实挺艰难的。

相较于上半年房企销售额的普涨,从8月开始,降声一片。据CRIC数据,8月份百强房企中近七成企业业绩同比下滑,其中26家同比降幅大于30%。TOP30房企在内,近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。根据央行8月份数据,居民中长期贷款同比降低23.55%,连续4个月同比下降。

与此同时,从今年以来突破400次再创新高的楼市调控次数,张家口、岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等9个城市的“限跌令”,以及二轮土拍的凉凉状态,也能够感受到楼市的紧绷。

一边融资端收紧,一边房企还要降负债,为了保持现金流充裕性,房企就得紧抓销售回款准备过严冬。最近房企大佬们都跑出来以不同方式“呐喊”了。

碧桂园被传出宣布要疯狂卖房回笼资金,所有人围绕指标,全年8000亿元销售目标誓保,集团还设1亿元奖励,完成奖励,完不成请辞。严厉程度空前。

融创也传出向绍兴政府发出求救信,称绍兴8月份住宅地块销售开启至今,截止到目前,受惨淡低靡的市场行情影响,目前仅收回2个多亿现金,每周只能卖出一两套房子。人行银监的调控背景下,绍兴8个项目有将近600套没有网签,涉及按揭金额近10亿。

大佬们的形式各不相同,但目的只有一个,销售销售销售,回款回款回款。

其他的开发商也都是如此。对他们来说,中秋、国庆两个假期的概念都没了。

一位主攻高端项目的开发商项目总说,虽然快放假了,但他们内部这些天最忙的就是促回款,督促那些只交了定金的购房人尽快签合同交首付,不然受情绪的传导,变数太大了。而且他们的盘很多都是高端项目,即便损失一笔生意也不是一个小数目。

所以话说回来,央行层面的表述,字面意思是保消费者利益,但房地产链条本来就是层层密切的关系,保了前者,也就相当于利好了后者。

因此,在“房住不炒”、“共同富裕”、“居者有其屋”大的逻辑下,任何时候都不能脱离C端去孤立理解问题,正确的打开方式,应该如领地集团助理总裁姚科最近做的主题演讲一样——《将C端置顶》。

03

其实,房企们的销售回款操作是最现实最务实最持续的方式。

因为外遭的金融市场环境充满了不确定性,尤其是在房企暴雷林立的负面情绪渲染下,资本市场有时候是最把握不住的、把握不准的。

这在最近的数据中已有体现。

从融资环境及成本看,贝壳研究院数据显示,境内债券融资8月平均票面利率4.23%,较上月上升7个基点;境外债券融资8月平均票面利率为8.09%,较上月上升109个基点。

数据来源:wind,贝壳研究院整理。近18个月房企境内外债券融资平均票面。

8月债券利率整体呈现上升趋势,发行主体之间的票面利率分化加剧,其中境外债利率分化程度大于境内方面。福建阳光集团发行2.5亿美元债,相对票面利率达12.5%,成为8月成本最高债券。

在这种成本上升或利率分化的背景下,需要发债“借新还旧”的企业,有可能出现很多借了更贵的钱还了更便宜的钱的情况。也就是说,“钱”更贵了。

这种情况已经出现。9月20日,中梁发行了一笔总额2亿美元、于2023年到期的美元票据。这笔款项将用于偿还一笔3.2亿美元即将于9月26日到期的优先票据。

值得注意的是,中梁新债利率为12%,偿还的旧债利率为11.5%。也就是说中梁借用了更贵的钱还了更便宜的钱。而最新发行的利率12%的这次美元债,也是中梁从2019年至今发行的美元债中,利率最高的一次。

观察2021以来,中梁在1、2、5、8、9月共发行的5笔美元债,前三个月美元债利率还都是个位数,但到了8、9月份,利率迅速升至两位数,分别为11%和12%。

从偿债方面看,今年还是房地产偿债历史最高峰年。2021年偿债总额达12822亿元,而2019和2020年,房企债务都未过万亿。

数据来源:wind,贝壳研究院整理。

2021年8月境内外债券融资到期债务规模约1196亿元,环比增加3.3%,同比增加21.2%,房企到期债务净额625亿,新增发债规模不足到期债务规模二分之一,房企偿债压力进一步加剧,除销售回款外,对房企的融资能力提出更大的考验。

所以,在这种风险下,房企违约风险和暴雷风险依然很大。从贝壳研究院提供的最新数据看,8月信用债违约16笔,其中地产相关违约事件7笔,占比过半,违约类型主要为未按时兑付本息。

04

随着地产违约事件发酵影响市场信心,房企也开始积极回购增强信用背书。8月至今,融创、禹洲、世茂、阳光城(000671,股吧)、花样年等多家房企积极回购,除了改善自身债务结构外,也可提振一定的市场信心,对冲负面影响。

为了生存,为了获取购房者、供应商以及资本方等各方信任,为了拿到更便宜的钱,一场行业抵御信用危机的命运交响曲决战或将打响。

正如《乌合之众》说的那样,导火索一旦点燃,就让散布在各处的人们瞬间感受到了相同的情绪,产生了心理上的统一性。

这种统一性,在过去与房地产企业深度捆绑的银行身上体现得也非常充分。

9月23日,在“2021北京辖区上市公司投资者网上集体接待日”互动交流环节,关于对恒大的授信额度以及风险敞口,几乎成为了投资者对各大上市银行的必问题。

各大上市银行的回复口径几乎一致,基本都是立马澄清或切割风险,表示无风险或贷款风险很小或可控,抵押物充足,并积极增提了减值准备。

私底下,一些银行人士也表示,大银行早就被约谈了,对房地产的贷款要压降规模,银行本身是经营风险的,不管市场怎么变,他们该做的业务还得做,业务的持续性依旧在继续。恒大一家企业不足以对他们的业务构成重大影响,除非几家头部企业集体都暴雷了,那才是系统性的重大影响。

光大证券王一峰说,随着恒大违约事件继续发酵,市场依然担心其他房企也出现现金流断裂并加大银行业资产质量压力,负面情绪传染并在股价上体现,截至9月24日两周时间内,银行指数较9月10日局部高点大幅下挫7.2%。个股方面,20余家银行火速回应无恒大风险敞口或整体风险可控,但与恒大并无业务往来的一些地方性法人银行也受到“误伤”,估值调整主要是基于市场情绪和潜在担忧,而非银行经营本身。

下半年银行的统一性动作,从他们的表述中,也可以感受个大概:

综上,“敌不动我不动,敌若动我先动”,子弹片横飞,把握市场微妙的变化,或许也能够在这场时局中找到些许光与亮,抑或共鸣。至于未来路径是什么,没有一个统一具体答案,因为健康的企业根本也没在怕的。

但笼统方向应该都是一致的,用林峰的话来总结:首先,想办法活下去,全力以赴降杠杆,储存现金过冬;其次,盯着客户,踏踏实实干好活。

手记:苦难是最珍贵的财富

最近翻看了人物传记《恒大许家印:苦难是我珍贵的财富》。

封面上,许家印回头看向来时路,笑容淡定、从容,眼神里好像流露出“对于过往的苦难历程,欣然接受,并将其视为人生的一笔宝贵财富”的神情。

书籍出版于2017年10月,所以,关于地产圈的内容,讲述的都是2017年以前的故事,那个时候的地产人物底色,可以用封面上的三个关键词来形容:创业家、冒险家、金融家。

2017年是房地产行业的一个拐点时刻,处于行业大整顿的起始阶段,水面下的问题还未集中暴露出来。

不同的房企,总体上都在走着相似的路径:激进扩张—负债高企。“速度必须要快,恒大一年可以做三年的工作。”高速运转的恒大,就像一架紧绷绷的、上满了发条的机器,许家印也从不掩饰自己就要做“中国房地产第一”的野心。

只不过才过了三四年,水面下累积的问题,像火山喷发一样,突然爆发,走向无助又无奈的暴雷窘态。

书里,许家印说:我做事就一定要有一个结果,花钱只是一个最容易的途径。

但现在,“没钱”恰恰成为了所有企业最大最不容易的羁绊。这说明,那个时候,行业暴利可图,赚钱太容易了,所以一旦暴利走向理性,不适感便开始以不同的形式显现,只不过“病情”轻重不同而已。

经济学家管清友曾这样总结,2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。

回过头看,如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速,现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话,现在的处境就相对尴尬一些。

可是,人生没有“如果”。

幸运的是,有“以史为鉴”。

当金融端、土地端以一种完全打破传统方式的姿态出现时,也意味着这个行业的底层逻辑再次进化,需要所有人接受、迅速反应、逐渐适应,并做出时代中的地产需要的层面的行动。

再过几年,待到房地产的理性成为常态化,从跌宕回归到正常轨道的地产人,不再饱受如今的阵痛时,再回望来时路,或许会更加感同身受,嗯,家印那句话说对了——“苦难是最珍贵的财富”!

(责任编辑:蒲莎莎 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。