北京土地凉了，似乎又没有完全凉丨拆解二轮集中供地⑥

截至今日下午5时许，北京第二批集中供地以17宗地块揽金513亿元的战绩平稳收官。（文末附有地块交易详情）

其中，9月27日1宗地块以招标形式成交，10月12日5宗地块均以底价成交。今日11宗地块现场竞拍，其中2宗地块因触得竞价上限转入竞高标准住宅方案阶段暂未落定。

首开、中铁置业、金隅、懋源、龙湖等房企均有所获。其中，中铁置业以落子3宗拔得头筹；北京城建(600266,股吧)、中海、华润也均有2宗地块收入囊中。

“谨慎”撑满全场

北京第二批集中供地似乎有点“出师未捷”的味道，在前两天的报价环节，就已经能感受到房企的理性与谨慎了。

据此前报道，8月30日，北京第二批集中供地共挂牌43宗地。但直至报名时间截止，仅有16宗地块有房企参与报名，流拍率高达60%。其中，仅12宗住宅用地获得2家以上报名。

于是昨天夜间，北京毫无意外地官宣剩余26宗地均延期至下一批集中供地出让。

从二轮土拍的现场竞拍气氛来看，企业的现场报价也十分谨慎，在成交金额与报价时间距离上都得到充分体现（溢价率不及5%，7宗地块耗时3个小时才得以完结）。

而就北京二轮土拍结果显示，以底价成交的地块占比达到30%。此外，除了在3宗地块分别触及上限进入摇号阶段和竞品质环节时，现场激起了一阵波澜之外，焦灼、冷静的气氛贯穿北京第二批集中供地全程。

区域地块上演的“冰与火”?

与前两日的报价场景类似，北京第二批集中供地的各区域地块的竞拍也上演了“冰与火”的场面。

如在首轮与二轮集中供地中两极分化的朝阳区。在首批集中供地中房企争抢火热的朝阳区，在二轮供地中却被房企们“抛弃”。

朝阳区11宗地块仅有1宗地块获得企业垂爱，金隅+昆泰以37.6亿元底价拿下十八里店朝阳港一期地块。

但是当不可低估的朝阳区购买力与朝阳土地供应遇冷同时出现，不禁让人们反思，是哪个阶段出了问题？

海淀区的地块却是一如既往的香。其中，海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-1地块，引得京投、中海、中建三局+中建五局、华润+城建、建工+首开+住总、懋源、中铁置业等7家房企参与竞拍。

在竞拍环节，经华润+城建报价44.4亿元触得竞价上限后，转为竞报政府持有，又经中海竞报政府持有额10%后转入竞高标准住宅方案。

另一宗需竞品质地块为海淀区东升镇京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-2地块、0803-633地块，引得中海、中建三局+中建五局、中铁置业、华润+城建、建工+首开+住总等5家房企以及联合体参与竞拍。

凑巧的是，也是同样经华润+城建报价49.3亿触得竞价上限，转为竞报政府持有，又经中海竞报政府持有额10%后转入竞高标准住宅方案。两宗“竞品质”地块花落谁家，和讯房产也将持续关注。

本土企业“兜底” 国企hold住全场?

据统计，在北京二轮集中供地中落子的房企，还是以央企、国企居多，比如中铁置业、中海、华润等房企。

其中，许多地块也由本土企业“兜底”以底价拿下。比如北京城建以招标形式拿下的平谷区马昌营镇地块以及以9.83亿元拿下房山区长沟镇地块；通州房地产也以底价2.95亿元拿下了通州区于家务地块。

在第二批集中供地场上“大出风头”的中海，在北京也算得上收获满满。以56.6亿元夺得两宗地。

但从中海拿地的现场情况来看，其实中海也似乎仅仅是谨慎、稳妥的进行了常规操作。

在竞拍现场，拿下两宗质量不错的地块以后，中海参与报价的次数明显减少，有些地块甚至临时退出报价环节。中海既保证了地块质量又兼顾了数量，也表明中海虽然“剁手”，但也是保持理性的“剁手”。

对于在北京土拍市场拿地的企业情况，中指研究院土地事业部负责人张凯分析认为：“相较于一批次，二批次拿地的房企都是赢家。”

他指出，像海淀西北旺、丰台万泉寺、周庄子等热门地块均未达到地价上限，拿地成本的降低意味着更高的利润空间，而且一批次地块集中度较高，二批次地块则更为分散，也一定程度上减少了项目入市后的去化压力。以中海为例，首批供地中的冷静为今天二批次土拍储备了充足的弹药。

民企懋源发力?

在第二批集中供地场上央企、国企横扫的情形之下，民企懋源能在帝都分得“一杯羹”，也是实属有点不容易。

据悉，懋源分别报名了丰台区万泉寺村和周庄子两宗地块。其中，周庄子地块就在懋源总部隔壁，但可惜在竞价环节惜败于建工+首开。

最终，懋源以43.34亿元一举拿下周庄子地块。但有业内人士分析，懋源拿的地块像是块烫手的山芋。

周庄子地块周边配套完善，位于西三环丽泽桥西侧、丰台北路的南侧，紧邻地铁10号线泥洼站。但是地块性质比较复杂，涉及教育、住宅、共产房、绿隔用地等，算账不太容易。也许这也是在竞价环节，中铁、中海、旭辉+华润+首开等房企纷纷弃牌的原因之一。

但懋源在北京的口碑十分不错，有“耐心”、做品质的开发模式，造就了不少的精品。所以对于懋源如何操盘这块地，市场也是十分期待的。

幸运也是一种实力?

对于中铁置业来说，今日的幸运也是一种实力。

昌平区昌平镇东环路136号地块，处于昌平老城区，附近有城区最大的购物广场，中学、医院等配套设施完善，再加之昌平区许久没有新房供应，地块各方面也算的上品相俱佳，竞拍现场引得多家房企争相报价。

历经近24轮次报价，最终，中铁置业以9.4875亿元触及上限，进入摇号阶段。在现场一番紧张的摇号之后，该地块最终由中铁置业幸运拿下。想来，在土拍市场上，幸运也是实力的一种。

底价捡漏VS竞品质VS 竞现房销售 都不轻松?

在北京二轮土拍，有房企选择“躺平”不拿地，有选择底价“捡漏”的，但也有“参战”竞高标准建设方案的，更有“义无反顾”入局试点“竞现房销售面积”的。

大兴区的黄村地块是竞现房销售试点，虽然在竞拍现场只有4家房企和联合体参与，但房企举牌却高达40轮。最终中铁置业+兴创以37.84亿元+5.4万㎡现房销售面积成功拿下。

该地块住宅部分整体建控规模约11.4万平，这意味着未来半数房源将以现房形式出售。

有业内人士分析认为，从北京两日竞拍的地块质量来看，在楼市比较冷淡的情况下，北京城六区地块盈利问题不大，但有些地块仍是需要努力的，且十分具有挑战性，谁也不会很轻松。

对于北京二轮土拍遇冷，“一方面是因为，当前行业面临资金压力的巨大挑战”，张凯指出，“加大的自有资金来源审查制度；限制了无开发资质企业参与土拍；信贷收缩等，直接导致房企融资端受到较大制约。另一方面，回款端在下半年也受到了较大的挑战，市场下行，项目去化面临困难；购房贷款办理困难；加强资金监管等。”

“能在现阶段掏出大笔现金购地的房企寥寥，而三批次将有部分房企一批次的地块入市回款缓解资金压力，因此二批次或将是阶段性的土地市场低谷”，张凯也预测到。