深圳4000万顶豪“吃差价”疑云

“我当时买深圳湾一号T6-8C的房子，中原报价是5000万元，经过还价后，在中原居间下，最终与卖家签订4150万元成交。”

“后来前业主告知该房源的挂牌价是3800万元，最终前业主实际只收了3900万元，我怀疑有250万元的费用由中介收取。”

这几天，深圳楼市又发生了一起轰动行业的“疑似中介吃差价”案例。在“豪宅”、“二手房”、“中介吃差价”等一系列关键词的作用下，这起案例火速发酵，引发广泛讨论，一度冲上微博热搜。

那么这250万元差价到底成不成立？法院会如何判决这样的案例？当事人是否真的不知情？深房中协有何说法？《每日经济新闻(博客,微博)》记者经过多方采访，获得了事件最新进展。

而就在刚刚，10月13日下午，当事各方也对事件做出了最新回应。

深房中协在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，此事协会此前已做过处理，因深圳市深安房地产代理有限公司（下称深安房，为关键第三方）与业主所签订的是策划代理协议，以及业主支付给深安房的250万元费用如何定性，都是近期新生现象，需要法律层面判断，因此协会此前已建议投诉人尽快通过法律手段维护权益。

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被疑似中介转走了250万？

事件的原始是这样的。

去年12月底，夏女士对深圳湾一号有购房意愿。

今年1月，她前往当地一家中原地产，看中了价值约5000万元的深圳湾一号T6-8C，经过多次还价后，加上中介员工称业主急需用钱，夏女士最终以4150万元购买了该套房产。

夏女士开始怀疑“中介吃差价”是在入住该房子后。

夏女士称，自己在2021年搬家后，有邻居告诉她购房价偏高，之后询问前业主发现，前业主的挂牌价为3800万元，前业主自己也只收了3900万元。由此夏女士怀疑产生的250万元差价是被中介收取了，而夏女士在购买该房子时，已经支付过中介33.2万元交易佣金了。

夏女士称，现在自己已经在收集证据，准备向法院提起诉讼。“除了追讨这250万元差价外，我的诉求还包括要求中介公司退还交易服务费，书面道歉，同时，也希望大家以后买房子要注意里面有几家中介，中介费到底是多少，避免上当受骗。”

据悉，2020年9月3日，深圳市房地产中介协会发布了《关于实施“佣金透明化”要求的通知》，其中明确要求房地产中介机构提供中介服务，应就服务项目、计费依据与标准及各方应付佣金及其税费分担等，明确告知交易双方，不得“背靠背”，刻意隐瞒牟取不正当利益，或与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。如违反相关规定，将计入机构不良行为，并抄送各征信合作单位。

此外，按照国家《关于房地产中介服务收费的通知》中的规定，房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。一般按成交价格总额的0.5%-2.5%征收，最高不能超过成交价格的3%。

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中原地产、当事人、关键第三方最新回应

不过，对于夏女士的质疑，中原地产给出了全面否认。

《每日经济新闻》记者了解到，10月13日上午，深圳中原地产市场部人士在媒体群里做出了公开回应，表示这个事情在几个月前已经协调沟通完毕了，中原不存在吃差价的行为，买卖双方都非常清楚，作为居间公司，考虑到客户隐私，并未将其细节公开公布。

随后，中原地产发布声明，公布了对此事的调查结果。

声明称，购房者所投诉的吃差价的问题，根据中原地产的了解，卖方与深安房签署了《房产销售策划合同》，这个钱实际是被深安房拿走了，而深安房与中原无任何关系。

就在刚刚，10月13日下午，夏女士对中原地产的否认公告进行回应。

“虽说中原地产表明了还有另外一家代理公司的存在，但我想问，你们在带我看房过程中是否告知我有另外一家房地产公司的存在，是否在合同中表明必须收取这一笔费用。”

此外，夏女士对中原地产提出质疑，“你们说的委托合同4300万元，是业主本人和你们签署的吗？”

同期，关键第三方深安房也对此事做出了回应。

深安房发布声明称，确实收取了250万元，但这笔钱是与卖房签订《房产策划服务协议》所收取的服务费金额，卖房授权我司在地产中介平台、自媒体平台进行推广。此外，深安房表示，“对于此次交易，买房实际付房款4150万，卖房实际收取房款4150万。”

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疑网红机构介入策划

该事件发酵一段时间后，有网友指出，该事件有策划炒作嫌疑。

10月13日，一位网名叫“黑马哥”的网友在朋友圈披露，此次事件女主夏女士就黑马群里的成员，而在群都是帅哥美女，且实力非凡。

根据一份流传的截图，黑马哥群名显示为“黑马哥抖音号的男女主角”。

《每日经济新闻》记者注意到，这位名叫“黑马哥”的网红，在抖音拥有338万粉丝，更新的内容都是分享富人的日常生活。

当事人夏女士在抖音的网名为“Tiffany&mo”，拥有30万粉丝。在黑马哥的评论区，夏女士评论“感谢好领居‘黑马哥’帮忙伸张正义”。

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关键第三方深安房：新房包销的对赌协议

在该事件中，受争议的核心是，交易过程中出现了第三方公司：深圳市深安房地产代理有限公司（下称，深安房）。据购房者陈述，在交易中和交易完成后，业主分三次打款给深安房，深安房也出具了有公司公章的收款收据。

《每日经济新闻》记者一直试图联系深安房，但截至发稿一直未能成功。

据启信宝信息查询可知，深安房成立于2016年3月，隶属行业组织为深圳市房地产中介协会（下称深房中协）。法定代表人为左清，工商信息显示经营范围为，房地产经纪；房地产营销策划；房地产信息咨询；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营；自有物业租赁；经济信息咨询（不含限制项目）；物业管理等。

从公开信息查询发现，深安房代理了深圳多套豪宅的出售，一般佣金为2%，深安房所做的业务有点类似大众认知中的“业主代理人”。

根据《每日经济新闻》记者的过往调查发现，在深圳的不少豪宅业主，因为嫌带看太麻烦或自己有时不在深圳，所以一般会把自己想要出售的房子委托给代理人来打理。

据业内人士透露，这种经由代理人打理的房子，大部分情况下，在签合同之前，中介和买家都是无法见到业主的，而且一般中介也不会告知购房者代理人的存在，因为害怕购房者以为中介公司在吃差价。

一般流程是这样的，“代理人跟业主签订协议拿到代理权后，会根据市场情况向中介公司放盘，等到中介公司有意向客户了，就会先和代理人谈，价格差不多了才会叫业主出面做最终决定，再往后就是签合同交钱了。”一位不愿意透露姓名的中介人士向记者透露。

《每日经济新闻》记者查询房地产中介行业信用信息联合公示平台获悉，该公司在营业过程中，曾受到过深房中协1次不良行为和3次良好行为公示，理由分别为管理其他经自律专业委员会审定为C类不良行为，积极配合行业主管部门或行业组织管理工作，而C类不良行为也是在受理夏女士投诉调查后做出的。

实际上，市场上这样专门的房屋包销或代理公司已存在多年，其一般会与卖房者签订协议。该类公司在拿到房子后，或再装修提升房屋品质，在快速出售房屋的同时，也会提高价格，或在市场热的时候直接卖出。

这种代理公司业务也就是所谓的包销。其与新房销售市场上，进驻到售楼部的第三方中介带客渠道类似，只不过价格更为透明。

据业内人士介绍，无论是新房还是二手房的包销，协议中一般都附有对赌协议。比如，二手房包销公司投入装修服务或缴保证金，答应业主三个月、半年内以某价格卖出，如果在合约期到期未卖出，保证金或装修就送给业主；而新房未完成承诺业绩，可能以后没有佣金，或由代理公司买下。

那么，这种包销形式在法律上是否被认可？

华商律师事务所律师周争锋表示，出卖人为便于快速成交委托专门的包销公司，双方成立委托代理关系合法有效。和出卖人签订委托代理协议的第三方公司，只是作为出卖人代理人在交易中进行协调，该第三方公司并没有收取买受人的任何费用，收取的是自己和出卖人之间的代理费用，该费用和买受人无关。

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250万差价是否成立？

该事件中，这250万元差价到底是否成立？

周争锋认为，本次事件属于单边代理，中介没有一手托两家，也就不存在吃差价的说法。所有购房款项都进了出卖人的账户，出卖人收到4150万元后，再依据和第三方公司（包销方）签订的协议支付给第三方公司（包销方）代理费，这是一个委托合同关系。依据合同的相对性原则，卖家支付的250万元代理费与买受人一方无关。

不过，也有观点认为，根据《民法典》规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虛假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。而购房者夏女士在委托期间，中介人隐瞒了真实的房价，按规定可以考虑诉讼解决。

关于是否能退佣和退差价的问题，广东丹柱律所创始合伙人主任律师颜宇丹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，现在的争议点是如何认定这250万元。因为退差价首先要证明的是“差价”，而根据目前的资料还无法判断是“差价”，退还佣金需要证明中介公司存在违反居间合同约定或符合法律规定的情形。

深房中协表示，从专业角度来看，国外也不乏专门从事策划代理业务的中介业务模式，但必须遵守相应规范标准，保障交易各方合法正当利益。因此，深房中协此前已对深安房依据现有自律规则做出自律处分，也正在启动专项调研课题，征集司法、行政和行业内各方面意见，制定新的针对性自律措施。