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香港富豪刘銮雄旗下的华人置业缘何从港股退市?

2021-10-14 07:30:00 涛动宏观 微信号 

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本文的部分内容源自公众号《梧桐投研室》中一文恒大亏的钱谁来买单?华人置业退市阳谋

【正文】

一、华人置业近期动作频频

华人置业近期动作较为频繁,先是发出上半年亏损预警、随后无奈出售恒大股份,国庆假期间宣布从港股退市、启动私有化港股退市进程。

(一)投资恒大巨亏百亿港元以上,无奈接连出售恒大股份

2021年9月23日,香港地产企业的华人置业(0127.HK)发布公告称出售其持有的恒大股份。华人置业体系是恒大的第二大股东,按照2021年6月底的数据,华人置业直接持有恒大的股权比例为6.47%(位列第二大股东)、华人置业总裁陈凯韵(刘銮雄妻子)持有恒大的股权比例为2.39%(位列第四大股东),二者合计持股比例达到8.86%,可以说华人置业在恒大中陷得极深。

1、2017-2018年,华人置业合计购入8.60亿股恒大股份,平均购入成本为15.80港元/股,累计耗资135.96亿港元。

2020年7月以来,恒大的股价从27港元/股的高位跌至目前的2.95港元/股左右,下跌幅度接近90%。华人置业当年在恒大身上的投资变得非常尴尬。

2、2021年8月31日至9月21日期间累计出售了1.08909亿股恒大股份,平均出售价格为2.26港元/股(获得相应款项合计为2.465亿港元)。

3、2021年9月23日之后,华人置业再次出售1.6888亿股恒大股份,平均出售价格为2.62港元/股(获得相应款项为4.427亿港元)。

显然,如果按照15.80港元/股的平均成本计算,上述两批股份出售中,华人置业分别亏损14.38亿港元和22.26亿港元,合计亏损36.64亿港元。如果陈凯韵及华人置业持有的恒大股份年内全部出售,则意味着华人置业体系在恒大的投资中亏损规模预计达到150亿港元左右,这是非常可怕的。

而我们好奇的是,刘銮雄家族为何会愿意承受如此大的亏损抛售恒大股份,而不是以现有股份折换恒大旗下持有的一些物业?

(二)宣布从港股退市,启动私有化进程

恒大事件给华人置业的影响是深远的,恒大股价下挫以及恒大自身危机的发酵也让华人置业体系如坐针毡,2017年10月以来华人置业股价从当初的13港元/股跌至目前的9月30日的2港元/股(下挫幅度高达85%)。2020年7月以来,随着恒大事件的持续发酵,华人置业股价亦从6港元/股左右持续下降(下挫幅度高达66.67%)。这些给华人置业的市值管理造成了极大困难。

为此,2021年9月29日华人置业发布短暂停牌公告,10月6日晚发布公告、宣布私有化,拟以每股4港元价格(较最新交易日的收盘价2.18港元/股溢价幅度达到83.50%)回购公开市场约25.01%的公众持股,总代价约19.08亿港元。完成私有化后,华人置业将从港股退市。受此影响,9月29日当日华人置业走出一根大阳线,10月7日复牌当日华人置业股价冲至3.80港元/股左右。

(三)撇开恒大来看,华人置业近年经营困境同样比较明显

恒大可能并非华人置业退市的唯一原因,从财务指标来看,华人置业的困境已持续多年,2017-2019年三年的经营情况持续恶化。今年上半年,华人置业总资产达到288.24亿元,营收达到6.24亿元,扣非后的归母净利润则为3.07亿元(亏损达到0.31亿元),同比分别下降66.23%和73.38%。如果考虑到投资恒大的损益,则华人置业的经营数据会呈现出怎样的景象是很显然的。

二、华人置业基本情况:刘銮雄家族的地产平台(合计持有74.99%

华人置业创立至今已近百年,其发展历程具有特别的意义。

(一)现阶段的华人置业是刘銮雄家族的地产平台。鼎盛时期,华人置业坐拥非常多标志性的物业,如位于香港的皇室大厦、湾仔夏悫大厦、美国万通大厦(原海军大厦)、新港中心、铜锣湾地带,以及位于内地上海的爱美高大厦、香港新世界大厦和新茂大厦,位于北京的希尔顿酒店和东方国际大厦,位于深圳的罗湖商业城(600306,股吧),位于成都的华人置业广场、都汇华庭、西锦城等等。

(二)穿透股权来看,刘銮雄妻子陈凯韵和长子刘鸣炜分别持有华人置业62.89%和12.10%的股权,意味着刘銮雄通过其妻子和长子合计持有华人置74.99%的股权,这也和公众持有华人置业25.01%的股权相对应。

(三)从公司治理来看,华人置业延续着数百年的“家族治理”模式。2000-2006年期间,刘銮雄兄弟一直并列为华人置业的执行董事,刘銮雄弟弟刘銮鸿任董事局主席兼行政总裁。刘銮鸿于2006年12月辞任上述职务,刘鸣鸿接替成为执行董事,不过2008年不愿意接管家族生意的刘鸣炜被调任至非执行董事,转由陈凯韵、陈诺韵和林光蔚(董秘)担任执行董事。

截至目前,刘鸣炜任华人置业董事局主席,陈凯韵任华人置业行政总裁。而无意接班的刘銮雄长子刘鸣炜自2008年7月加入海洋公园公司董事局开始便获得港府认可,2020年6月则进一步被委任香港海洋公园公司董事局主席。

三、揭秘刘銮雄家族发展史

既然华人置业是刘銮雄家族的地产平台,则需要对刘銮雄家族有进一步的分析。刘銮雄家族主要以刘銮雄(被称为大刘)和刘銮鸿(被称为细刘)两兄弟为轴心,一明一暗,前者以华人置业集团为主,后者则以利福国际集团为主。

(一)除了华人置业,目前刘銮雄家族旗下还有哪些平台?

1、除华人置业外,刘銮雄旗下曾经拥有爱美高中国(0631.HK)、广生行(0189.HK)、至祥置业(0112.HK)、金匡企业(0286.HK)等平台。后来经过一系列操作,爱美高中国被并入华人置业集团,至祥置业和金匡置业分别被卖给勒泰商业地产集团和万佳锡业,2004年底广生行被华人置业私有化、从港股退市。

2、刘銮雄弟弟刘銮鸿旗下还拥有一家上市公司,即做百货生意的利福国际集团(拥有崇光百货及久光百货两大品牌),刘銮鸿和刘銮雄分别持有利福国际集团67.72%和7.19%的股权(持股比例合计达到74.91%),刘銮鸿任董事局主席。

3、经过多次运作后,目前华人置业在手商业地产项目大多只有管理经营权,享有控制权的只有位于香港的夏悫大厦、兴伟中心、广建贸易中心、鸿图道1号,以及位于北京东方国家大厦和北京希尔顿酒店,还有位于英国的三个项目。

(二)入主华人置业一战成名,频繁对旗下平台进行整并合

入主华人置业之前,刘銮雄便通过爱美高打出知名度,1983年刘銮雄推动爱美高在香港上市,不过后来刘銮雄与爱美高合伙人梁英伟出现矛盾,在高价抛售退出爱美高不久后,便以低价再次回购爱美高股份重新掌控爱美高,将梁英伟超出了爱美高,从此被成为“股市狙击手”。不过这不并是重点。

1、1922年,冯平山和李冠春两大家族创立并控制华人置业,掌权至20世纪80年代。随后因冯、李两家不和,华人置业陷入内部斗争,彼时有“股市狙击手”之称的刘銮雄在二级市场扫货,从李、冯两姓手中拿下控制权,拿下了华人置业43%的股份,不过此后一段时期华人置业的控制权仍掌控在其第二大股东韦里的手中。1987年股灾前夕,由于无法承受华人置业向香港置地收购铜锣湾皇室大厦、湾仔夏悫大厦及海军大厦的30亿港元巨额开支,韦理无奈卖出手上股份并辞任董事局主席,自此刘銮雄实现了华人置业的控制,一战成名。

这一事件的意义在于,刘銮雄家族开始频繁狙击那些控股权不稳的公司(如庄氏家族的通达科技、李兆基的香港中华煤气、嘉道理家族的大酒店等),并屡屡得手、获准颇丰,但目前也只有华人置业的股份一直被刘銮雄持有至今。

2、入主华人置业短短三年,华人置业的市值便从4亿港元冲至58亿港元,历史上其市值也一度高达400亿港元左右,刘銮雄在福布斯香港富豪榜上的排名也曾位居前五。不过目前华人置业的市值已降至72亿港元,不禁让人唏嘘。

3、刘銮雄入主华人置业后的1987年,其便开始将业务拓展至大陆,其最早的投资是与保利集团合资的北京首个外销住宅单位——北京丽京花园及其后的北京希尔顿饭店,这一项目的国有土地证编号为0001,一直被刘銮雄视为骄傲。

4、刘銮雄本人在90年代也开始对旗下的各类主体进行整并合。例如,

(1)1989年刘銮雄将旗下的华人置业、爱美国际控股、中华娱乐控股迁移至百慕大,而华人置业、爱美高集团、中华娱乐置业则分别成为对应新控股公司的全资附属公司;1990年保华建筑及中华娱乐策略投资并入保华控股及瑞福控股,并整合成保华国际控股;1992年保华国际控股及中华娱乐控股被私有化。

(2)1993年华人置业与爱美高国际控股合并,后者成为前者全资附属公司,同时华人置业被整合成华人置业集团。

(三)刘銮雄家族的典型手法:左手倒右手,不停地买和卖

刘銮雄的操作手法是通过家族与旗下公司的左手倒右手做法来赚取超额收益,并谋求与合作伙伴建立起深厚的合作关系。

1、2001年,刘銮雄兄弟二人联手新世界集团郑裕彤以37.50亿元一举购入香港铜锣湾崇光百货,被视为世纪之交香港最瞩目的物业成交项目。

2、2014年,华人置业将价值141亿的物业卖给了刘銮雄家族,包括了九龙尖沙咀广东道30号新港中心的商铺、食肆及咖啡厅等一揽子物业,以及地库共14个车位,另外还有澳门的一个地产项目。

3、2014-2015年期间,华人置业又把位于香港尖沙咀的THE ONE商场和香港皇室大厦卖给了刘銮雄家族,涉及资金近200亿。

通过左手倒右手的生意,刘銮雄家族为上市公司获得了大量的投资收益,并由此进行特别派息,作为公司大股东,刘銮雄家族无疑是派息最大受益者。

四、华人置业与恒大之间的故事

除了地产业务之外,华人置业最大的资产来自于对外投资,并以恒大为甚,而刘銮雄家族可以说是恒大许家印最坚定的伙伴之一。

(一)2008-2011年:刘銮雄与恒大之间来往频繁

1、恒大地产IPO时(2009年11月5日上市),刘銮雄家族曾多次施以援手,不仅填补了恒大的巨额资金缺口,并先后认购了恒大5000万美元的股票和7.50亿美元的企业债,从而成为恒大的基石投资者。

2、2010-2011年期间,地产新政施行,恒大遭遇困局,刘銮雄不仅出资6亿美元为恒大“输血”、增持其股份,同时2011年刘銮雄还以5亿美元购得恒大江苏启东项目49%的权益。不过2012年刘銮雄因卷入澳门巨贪案而陷入困境时,许家印则以5.50亿美元从刘銮雄购回上述权益。

(二)2015-2016年:恒大接盘华人置业项目、华人置业代持相应股权

1、2016年5月,由于触及港交所“上市公司公众持股水平不得低于25%”的监管红线,恒大不得不通过出售等方式将持有盛京银行股权比例降至17.28%,而这里的受让方在是华人置业。2017年,这笔股份再度由华人置业转让给恒大,让后者成为盛京银行最大股东。

2、当然恒大也多次接盘华人置业旗下项目。2015年7月和10月,华人置业将旗下位于四川和重庆的项目分别以65亿港元和70亿港元出售给恒大;2015年11月,恒大又买下香港地标性写字楼美国万通大厦,交易价格达102亿元,刷新香港当时写字楼整体收购纪录,这栋楼后成为恒大的香港总部。

(三)2017-2018年:刘銮雄再次为恒大站台

2017年上半年,恒大遭受空头机构袭击,刘銮雄在2017-2018年期间连续增持恒大股份,成为许家印家族之外,恒大的第二大股东,并一直持有至今年上半年。而当时支持恒大的这些股份正是刘銮雄近期不断抛售的部分,不过此时的恒大,除了过去几年的分红外,并没有能力再给予刘銮雄以多余的回报。

(四)2020-2021年:刘銮雄在投资恒大物业与恒大汽车中亏损巨大

1、2020年8月13日恒大物业的战略融资中,刘銮雄妻子陈凯韵斥资45亿港元,认购了恒大物业5.37%股份,目前恒大物业的股价已跌至5港元/股左右,意味着目前陈凯韵的这笔投资已亏损40亿港元左右;

2、2021年1月,恒大汽车以每股27.30港元定向增发9.52亿股新股(共筹集260亿港元),刘銮雄陈凯韵认购30亿港元,目前恒大汽车的股价已降至3.70港元/股,意味着目前陈凯韵的这笔投资已亏损26亿港元。

五、退市后的华人置业会走向何方?

(一)首先退市并非注销,从港股退市后的华人置业集团这家主体还在。

(二)前面已经指出,刘銮雄家族今年若全部出清持有的恒大股份,则其亏损额大致在150亿港元左右,如果加上投资恒大物业和恒大汽车亏的钱,则意味着刘銮雄家族在恒大系上的亏损额合计将达到200-250亿港元。

(三)退市本身意味着刘銮雄从公众手中回购其持有的华人置业股票,以目前处于绝对低位的华人置业股价来看,此时回购对刘銮雄家族是有利的,并且此次回购的代价只有19.08亿港元,尚可接受。而实际上从刘銮雄家族的历次操作手法上看,这种思路并不新奇。因此可以将此次私有化看成是刘銮雄家族从公众手中低价买回华人置业的剩余权益,是划算的。

(四)恒大事件的持续发酵意味着如果现在不回购,则后续刘銮雄家族维持华人置业股价的成本比较高、压力比较大,因此回购本身会有助于减轻刘銮雄家族背负在身上的恒大事件压力。

(五)华人置业是唯一让刘銮雄家族持有至今的上市主体,如今选择退市的背后,恒大可能只是原因之一,另一个原因则有可能是刘銮雄家族内部出现问题或是刘銮雄家族的财产特殊安排。毕竟刘銮雄的身体也不是特别好。

根据港交所的资料,2020年6月,刘銮雄便已经将华置股权分配清楚,即刘鸣炜将其持有的4.76亿股华人置业股权转予陈凯韵与刘銮雄的三名子女刘秀桦﹑刘仲学及刘秀儿(三人持股比例增至74.99%)。截至2021年6月底,华人置业的净资产达到206亿元,扣除华人置业在恒大上的损失,仍有很大市值。

(六)华人置业退市后,未来待市场平静后,有没可能重新以某种形式再回资本市场呢?实际上这种可能性应是存在的,毕竟以低价回购退市再以高价回归资本市场的操作手法,对刘銮雄家族来说,并不陌生。

(完)

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(责任编辑:王治强 HF013)
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