上海三季度商业地产表现活跃，空置率稳步降低

　　2021年第三季度，上海商业地产整体保持复苏回暖趋势。仲量联行解读指出，办公楼租赁需求持续复苏，尤其在核心中央商务区，强劲需求使得空置率持续下降。同时，得益于医药及其他行业的租赁需求，前滩等板块表现同样强劲。上海零售物业市场空置率三季度呈下降态势，包括奢侈品在内的众多品牌需求强劲，净吸纳量超新增供应量。物流地产市场方面，第三方物流、制造业和新兴领域需求稳健，带动租金加速增长。投资市场方面，REITs给投资机构提供了明确的退出方案，三季度物流、产业园区及长租公寓领域的投资机会备受青睐。

　　三季度全市甲级办公楼市场净吸纳量录得38.6万平方米，其中中央商务区净吸纳量上升至17.4万平方米。内资金融服务业与专业服务业公司的需求在陆家嘴(600663,股吧)区域依然活跃，而浦西中央商务区的需求则由一系列行业（包括金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等行业）共同推动。非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米，需求主要来自内资企业。

　　中央商务区三季度录得一个新增供应。项目位于长宁中央商务区，总建筑面积为5.7万平方米。尽管录得新增供应，活跃的租赁市场使整个中央商务区的空置率环比下降1.7个百分点至9.3%，其中浦西的空置率下降1.8个百分点至7.7%，而浦东的空置率下降了1.4个百分点至11.2%。非中央商务区内，共六个项目完成竣工交付，合计总建筑面积约为42.0万平方米。虽然非中央商务区的租赁市场同样活跃，但大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%。

　　中央商务区整体租金环比上涨0.9%，其中，浦西中央商务区在优质办公楼的带动下租金上涨1.8%，浦东中央商务区的整体租金表现基本持平，而各项目层面及板块层面的租金表现分化加剧。非中央商务区租金环比增长1.3%，诸如前滩等表现强劲的板块引领增长。

　　上海产业园区三季度净吸纳量录得29.5万平方米，创近年来单季度净吸纳量新高。科技新媒体企业仍为漕河泾板块租赁需求的主要驱动力，例如，莉莉丝游戏在漕河泾科技绿洲4期扩租了17,000平方米的面积。受到生物医药企业和科技新媒体企业的带动，张江板块租赁需求保持活跃。海和医药在张江前社·生命科学园承租了6,000平方米的面积；同时，OPPO在张江集创公园扩租了7,000平方米的面积。三季度共计三个新项目竣工，总建筑面积录得约14.9万平方米。即使新项目入市，上海产业园区总体空置率仍环比下降1.9个百分点至11.6%。三季度整体租金继续小幅上涨，环比增长1.0%至4.5元每平方米每天。

　　得益于租赁需求的进一步恢复以及近期新开业项目的优良表现，全市零售市场净吸纳量升至52.5万平方米。位于非核心商圈的三个购物中心相继入市，商业建筑面积共计42.1万平方米。 位于虹口区的凯德北外滩来福士和瑞安集团的太阳宫项目均录得高开业率。由太古地产和陆家嘴集团联合开发的前滩太古里于三季度末开业，该项目云集了众多高奢品牌。 核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.7%。随着现有项目的租赁进度加速，以及新入市项目取得高开业率，非核心商圈空置率环比下降1.0个百分点至9.3%。

　　受益于奢侈品牌的积极扩张以及高端购物中心优异的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨2.6%至人民币51.2元每平方米每天。非核心商圈租金环比小幅上涨0.9%，大部分项目仍面临市场的供应压力，而区域内的标杆性项目持续表现优异。

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