进一步回购美元债 中国奥园强化增长安全边际

　　国庆节后，房地产行业面临更加严苛的资本市场环境。以恒大、花样年、新力的房企暴雷、债券违约为开端，房地产行业处境更加艰难，遭遇评级下调的房企数量剧增。

　　据统计，截至今年9月底，三家国际评级机构下调房企的评级行动逾90次，已超过去年全年的两倍，9月以来下调行动逾40次。

　　在这一背景下，奥园于15日进一步购回300万美元境外美元债，年内至今合计回购美元债金额已达1500万元。而且针对明年1月到期的5亿美元境外债，奥园已提前作出融资安排。奥园主动进行债务管理，对外展示资金实力，彰显管理层决心，稳定资本市场信心。

　　主动债务管理 提升财务安全边际

　　资本是逐利的，但在风险面前，则表现为极度恐慌。在这一轮的股债双杀中，部分房企也存在因市场恐慌而被误伤的情况。在行业爆发债券违约以及境外资本市场转向之际，中国奥园提前采取了应对措施，主动进行债务管理。

　　10月8日，中国奥园将票面利率5.85%、总规模15亿元人民币的2018年公开发行公司债券（第一期）本息足额划拨至中证登上海分公司，以供12日到期偿还。至此，中国奥园2021年内所有到期的公司债本息均已偿还到位，2022年也无境内公司债到期。

　　同时，为保持更充裕的资金，中国奥园于9月底通过股票增发，募集9.98亿港元，补充运营资金。其中香港恒基地产董事会主席李家杰出手4亿港元参与认购，成为奥园战略投资者。在市场下行的情况下，能获得战略投资者认可，说明资本市场对奥园发展前景较有信心。

　　业内人士认为，中国奥园提前采取了有效的措施，强化现金流安全边际，并对债务进行提前赎回，这说明短期内公司债务情况安全。

　　10月15日，奥园公告进一步于场内购回本金总额为300万美元的优先票据，包括本金总额100万美元的2022年1月到期4.2%优先票据，本金总额100万美元的2022年1月到期8.5%优先票据以及本金总额100万美元的2022年9月到期5.375%优先票据。 数据显示，今年至今中国奥园已回购本金总额1500万美元。

　　至此，中国奥园已赎回2021年内到期的境内公司债，2022年亦无境内公司债到期；2021年内到期的境外美元债也已悉数赎回，2022年1月到期5亿美元债已完成再融资。

　　 业内人士指出，完成短期债务的赎回后，中国奥园短期内偿债压力大大减轻，整体处于较为安全的状态。

　　据了解，通过提前铺排资金，主动管理债务，持续改善信贷指标，中国奥园目前有息负债较2020年底下降逾10%，超过年初制定的2021至2023年有息负债每年下降不少于5%的目标。

　　 强化自我造血能力 助力稳健增长

　　对于当前的房地产行业来说，除了主动进行债务管理，还需要不断的强化自我造血能力，加快销售回款，才是化解风险以及实现可持续增长的关键，不管评级是否下调，都有足够的实力应对变化。

　　这正是中国奥园的应对策略，中国奥园官方微信消息显示，中国奥园在主动管理债务的同时，积极通过促销售、抓回款等措施加快资金回笼，确保现金流安全，行动胜于一切。

　　据中国奥园披露的数据显示，今年前9月，中国奥园合同销售金额约985亿元，同比增长18%；合同销售面积约883.6万平方米，同比增长6%；平均售价为11148元/平方米。单9月份中国奥园实现物业合同销售109.5亿元，销售面积约97.1万平方米。

　　在市场下行，房企业绩整体低迷的情况下，中国奥园能实现18%的销售金额增速，处于稳健增长态势。同时，在“十一”黄金周，奥园实现了50亿元的合同销售金额，表现较为亮眼。

　　有了好的业绩支撑，强化内生增长动力，中国奥园在应对外部环境变化之际，将拥有更强的底气。

　　大环境方面，至暗时刻的房地产行业正在迎来曙光。据媒体报道，恒大的风险正在逐步化解，同时金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

　　业内人士认为，随着个别重大房企的困境得以缓解，市场将慢慢恢复对地产行业的信心，届时，房企最艰难的时刻将过去，稳健房企将迎新发展。