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央行表态!房地产信贷政策触底转向,市场至暗已过

2021-10-16 06:23:31 中指研究院 微信号 

2021年10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会上,金融市场司司长答记者问时强调央行房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针,坚持“房住不炒”总基调,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,加快建立房地产长效机制。同时,会上对房贷供需关系、房企“三线四档”融资管理规则、境外房企美元债价格下跌等内容做出解答,再次对市场传递出稳定信号。

1、央行继续释放稳定信号,信贷环境或迎来实质性改善

本次会议是中央近一个月内第三次在重要金融会议中提及“房地产”行业,向市场传递维稳信号。

9月27日,央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”,释放房地产维稳信号。

9月29日,央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会,提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”,指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会,继续强调“两个维护”,并针对市场关注的房地产信贷管理、房企潜在信用风险以及境外房企美元债价格下跌等问题作出回复。

2、综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕

央行重申下一阶段“稳健的货币政策将灵活精准、合理适度,以稳为主、稳字当头”,并提出四季度银行体系流动性供求将继续保持基本平衡,不会出现大的波动,灵活运营各种货币金融工具保持流动性合理充沛。预计短期内央行仍有降准预期,但应与7月中旬类似,结构性降准加大对中小微企业的信贷支持。

3、房贷供需关系回归正常,市场降温的城市个人住房贷款发放有望加快

针对房贷问题,邹澜司长指出,“从数据上看,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”

下半年以来,部分热点城市在房贷收紧的影响下,市场已出现明显降温,但政策整体收紧也造成对部分刚需及合理改善型住房需求的误伤。预计四季度,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善。

4、银行将矫正对房企偏紧的信贷措施,房企资金压力将缓解

第一,银行将矫正对房企偏紧的信贷措施。去年八月份,针对房企融资管理规则“三道红线”在12家房企开始试点,年底扩围到30家。根据剔除预售账款后的资产负债率(70%)、净负债率(100%)、现金短债比(1倍),按此将房企分为红橙黄绿四挡,有息负债规模年增速分别限制增长0%、5%、10%和15%。随着房地产金融审慎管理制度的落实实施,在实际执行中,特别是对红档企业,邹澜司长认为银行误解为不得新发放开发贷款,造成了一些企业资金链紧张。预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。

第二,房地产贷款投放提速,房企资金压力将缓解。在贯彻和落实“两个维护”下,随着房地产贷款投放提速,房企资金压力将有力缓解。一方面,从融资来看,银行矫正对房企偏紧的信贷措施,房企开发贷融资环境趋松,有利于房企获得融资。另一方面,从销售来看,房地产贷款投放加速,市场需求回暖,房企销售回款加速,也将会增加房企资金。总的来看,四季度,随着房地产贷款投放提速,市场至暗已过,房企资金压力将缓解。

5、房企海外债密集违约将减缓

近期多家房企美元债违约。房地产行业整体处于下行阶段,融资环境紧张,叠加若干房企流动性危机造成实质性违约,海外资本对中资房企持审慎态度。9月以来,海外评级机构数次下调多家中资房企信用评级或展望,造成投资人信心大减,进而引发房企美元债大幅下跌。对此,多家房企主动发起回购,一方面对稳定投资人信息、缓解市场压力起到积极作用,另一方面也展示了自身的实力和流动性承压能力。

随着房地产贷款政策触底回暖,房地产贷款投放加速,房企融资环境好转,销售回款提速,将使房企资金压力明显缓解,进而房企海外债密集违约也将减缓。

此外,同日发布的另一则重要消息也值得关注。

10月15日,《求是》杂志发表习近平主席重要文章《扎实推进共同富裕》,提出将分阶段促进共同富裕:到“十四五”末,全体人民共同富裕迈出坚实步伐,居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。到2035年,全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展,基本公共服务实现均等化。到本世纪中叶,全体人民共同富裕基本实现,居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间。要抓紧制定促进共同富裕行动纲要,提出科学可行、符合国情的指标体系和考核评估办法。

其中涉及“房地产”的相关内容包括:

? 要强化行业发展的协调性,加快垄断行业改革,推动金融、房地产同实体经济协调发展。

2020年底,《“十四五”规划建议》提出要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”,今年“十四五”规划全文发布,明确提出“促进房地产与实体经济均衡发展”,本次提到“推动金融、房地产同实体经济协调发展”。“均衡”与“协调”均体现了未来房地产与金融、实体经济更加明朗的关系。

? 要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。

增加城乡居民住房财产性收入,一方面,住房保值、合理增值,有利于增加住房财产性收入;另一方面,住房租金收入亦是重要的财产性收入。除此之外,农村土地的入市,集体经营性建设用地的入市,未来或有更多的政策支持。

? 要完善住房供应和保障体系,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举,因城施策,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,重点解决好新市民住房问题。

与以往表述一致。在当前房地产市场调整周期下,中央继续重申坚持“房住不炒”,房地产市场的定调一直没有改变。租赁住房发展依然是未来重要的内容之一。

? 加强对高收入的规范和调节。……要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。要加大消费环节税收调节力度,研究扩大消费税征收范围。

今年以来房地产税被高频提及。

5月,财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会,听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

8月,中央财经委员会召开第十次会议,强调要在高质量发展中促进共同富裕,加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性。同月,财政部亦指出下一步将健全地方税、直接税体系,积极稳妥推进房地产税立法和改革,配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。

本次习近平总书记文章中进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作”,在扎实推进共同富裕的当下,房地产税或将在规范和调节高收入中发挥更加重要的作用。

整体来看,房地产税立法仍在积极稳妥推进,选取部分城市进行试点的工作预计将加速。

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(责任编辑:李显杰 )
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