物业观察 | 房价冲破10万+，大宁的这些小区居然都在做这件事……

大宁板块，自静安、闸北合并以来发展势头迅猛，如今不管是商业、产业还是文化休闲，都是中环附近极具竞争力的区域。

房地产也是如此，沿南北高架从马戏城向北到汶水路，整个城市界面还是比较高端、摩登的，这也让越来越多的购房者愿意选择这片高端住区。

这两年这一高端住区内的小区，房价逐渐突破10万+，业主们对于生活的体验不在满足于以往，面对非抵抗力灾害时寻求更多的安全感，所以业主们意识到物业公司的重要性。基于对高端生活品质的追求，以广大业主的心愿为准则的业委会都在寻求更好的物业公司进驻到小区中。

所以大宁这群高端品质次新房小区们纷纷招募新的物业公司，从一开始的新梅共和城由万科物业接手，到慧芝湖花园的二期三期物业公司变更为龙湖智慧服务，到今年国庆节第一天明园森林都市三期四期迎来了金茂的入场。

在这些小区换物业的背后，有什么“不可告人”的原因呢？我们一起来看一下。

大宁板块本身的配套

大宁的人气有目共睹，最直接的反映就是近些年的房价早已“扶摇直上”。本身内中环的地理优势，又有轨交、商业、学区、医疗及生态等方方面面生活配套的加持，其宜居性毋庸置疑。

商业——如今的大宁商圈已渐趋成熟，商业体量突破百万方。大宁国际商业广场（约25万㎡）、大宁音乐广场（约14.5万㎡）、协信星光广场（约9万㎡）均已成为区域内集中的消费场所，另外还有约34.8万㎡大宁久光百货，宝华国际广场、宝华中心等市级商业中心。

学校——目前已有大宁国际幼儿园、绿岛幼儿园、大宁国际第二幼儿园，大宁国际小学、闸北实验小学教育集团、上海市风华初级中学等。风华初中属于静安区内优质学校，板块内大部分都在风华初中的覆盖范围。

医院——包括三级甲等医院上海市第十人民医院、中医医院、同济大学附属口腔医院、延长医院等，满足日常就医需求。

距离上海核心区又近，配套新而体量大，还有闸北公园、大宁郁金香公园，妥妥的“自贸区+森兰社区”的高端配置。

四通八达+配套齐全+学校优质+良好生态环境，满足了高端阶层对于生活的需求。

目标客户的高端性是房企看中大宁板块的原因之一。

强势的未来潜力

2021年6月18日，上海市土地交易市场举行了灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块经营性国有建设用地使用权出让活动。地块信息：

位置：大宁金茂府以南，东至海上文化中心，南至灵石路，西至共和新路，北至彭江路

地块面积：7.1万㎡

容积率：2.86

规划地上建筑面积：20.33万㎡

- 商品住宅：约66%

- 办公≤4.4万㎡（100%自持）

- 商业≥1.7万㎡（100%自持）

限高：100米、80米

需引入央企金控总部、央企区域总部，受让人在地块竣工验收后每年产税标准不低于8000元/㎡

起始总价：96.9905亿元

- 住宅：60620元/㎡

- 商业：20920元/㎡

- 办公：17250元/㎡

最高总价：105.588亿元

最后保利以105.13亿元的成交总价拿下了这块地，房地联动房价约为10.5万元/㎡。

算得上这块地，大宁区域内2016年以来，仅土地交易金额，就已超越了435亿！

（包括商业、住宅、办公、租赁、科研等）

大宁这个板块让各大房企如此着迷呢？

因为它有着比肩内环的潜力。大宁板块其实并不是第一个“受宠”的中环板块，而是第四个，上一个板块是前滩。

早在13年底发布的《上海市商业网点布局规划》中，大宁国际商圈就跻身为“市级商业中心”，与淮海中路、徐家汇(002561,股吧)、五角场等同属一个级别。时隔两年后“撤二建一”新静安重组，扩容后的新片区总面积达37.3平方公里，相当于原静安区4倍多，并实施“一轴三带”发展战略，战略中的中环大宁两翼更被定位为产城融合发展集聚带。

大宁板块有着市北高新(600604,股吧)科技园区的产业支持，具备了比肩内环板块的内在条件，极大可能会发展为下一个古北、碧云这样极具势能的板块。

市北高新园区是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区——张江国家自主创新示范区的重要组成部分，是上海中心城区距离人民广场直线距离最近的国家级高新技术产业开发区。

这个斥资约240亿打造的约120万平的国际科创住区，承袭了中央活动区CAZ理念，将商业、居住、文化、公园、办公结合，将打造一个富有活力的高尚生活区。

前所未具的科创产业配套群拔地而起，将产业与生活深度融合。包括7*24小时全天候社区、多维度科普公园、健康生态环道、360°立体垂直花园、沉浸式公共开放空间、“热带雨林式”大数据产业集群等，堪称古北、陆家嘴(600663,股吧)、碧云、联洋后的新一代国际住区。

当地目前注册企业约2800余家，跨国公司地区总部19家，具有总部特征的龙头企业50余家，大数据企业240家。海量高净值产业精英的导入是区域未来发展的保障，也是大宁身价的有力支柱，未来还将迸发更大的潜力。

都说有产业支撑的地方，住宅会有潜力，金桥、张江、外高桥(600648,股吧)都是这样，那么大宁板块未来的潜力非常大。

金桥、张江、外高桥这些区域已经没有新土地入市，所以寸土寸金的大宁板块则“理所当然”的成为了房企们眼中的“香饽饽”。

没抢到地怎么办，没有新项目怎么办？房企大佬们把目标放到了大宁板块的品质次新小区上，这也是为什么“领头羊物企会进驻到大宁板块二手小区”的原因之一。

房企和小区的相互选择

那么换物业的小区和新物业公司又有哪些特点呢？

【一】

这两年更换了物业公司的小区有——新梅共和城、明园森林都市、慧芝湖花园。

我们拉取了2021年大宁板块2000年后建成的次新小区的成交情况。

我们会发现，换物业的小区都是成交榜上排名前10的，而且小区选取扩展到全大宁板块内也是在成交前30内的。

小区特点之一——次新房小区中的热门小区

【二】

慧芝湖花园一共分为三期，整个小区一共有37栋楼，3527户，常住人口超过1万+。

新梅共和城坐落于上海市静安区广中西路以北、灵石路以南、共和新路以西，整个小区88栋楼，2542户，常住人口8000+。

明园森林都市总建筑面积约49万平方米的低密度住宅区，分为高层和别墅两种物业形态，常住人口1万+。

这三个小区和华润华发静安府一样都是大宁板块内体量大、常住人口多的小区。

这样导致了整个小区物业管理起来比较麻烦，如果是小物业来管理，则会出现力有未逮的情况发生，不仅不能保障业主的居住体验，还会对业主的人身财产安全造成困扰。

【三】

第三特点就是——这三个小区内部都有错综复杂的问题和矛盾。

就拿新梅共和城来说，在三年多前，在小区对着烟感报警器喷烟，报警器也没有任何反应。地下室常闭式防火门是敞开状态，一旦发生突发火情，无法阻隔浓烟。业委会委员介绍说，当时小区的消防设施年久失修，缺乏有效的维护保养，火灾报警系统就是“瘫痪”来形容。

2017年12月，小区消防系统被发现彻底瘫痪，为此，街道组织了专业的检测单位进行修复评估，并增加灭火设备，建设微型消防站，加强物业消防巡逻等措施。

2018年3月，一场小火，把地下室长期大量违规住人的问题暴露出来。为此，街道方面将地下室彻底进行了集中清理，并装门、上锁，消除安全隐患。

在2019年第三届业委会成立之后，街道相关职能部门、居民区党总支、居委会等联合行动，当年11月启动小区消防修复工程。同年，新的物业公司万科物业进驻，小区规范日常管理走上正轨。

而如今在各方的共同努力下，随着消防设施的完全修复，各项消防隐患的消除，去年年底，小区被成功“摘帽”。小区满意度也在这两年逐渐上升，达到了87%左右，成为了大宁片区内满意度比较高的小区之一。

还有停车问题、群租问题等都存在于小区中。

随着疫情以来，业主们深刻认识到了物业管理的重要性，一个好的物业和一个坏的物业能给业主带来“冰火两重天”的生活体验。

更不用说如今大宁板块次新房动辄就是10万+的均价，上千万的预算买了一套中意的房子，如果因为物业带来各种糟心的事，那“性价比”会大打折扣。

所以这三个大宁的代表小区，在选择物业公司的时候，也是有非常大的考量。

新梅共和城选择了万科物业，明园森林都市选择了中化金茂，慧芝湖花园选择了龙湖智慧服务。

这三家物业都是行业内第一梯队的物业公司，无论是从社区管理还是人文服务都呈现了体系化和规范化，而且每家公司都是有成功的大体量小区的案例在前。

这三家物业公司具体服务内容和特点可以参考我们克而瑞物管往期的研究报告，在这里就不多赘述了。

最后，选择是相互的，不仅物业公司在选择小区，小区也在选择物业公司。好的物业不仅能提升业主生活品质，还能解决各种生活烦恼，也会对小区自身的房产价值带来提升；而好的小区可以为物业公司提供优秀的管理案例，增加平台管理经验，为品牌加分。

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