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【房企大洗牌】顺境赚的钱,逆境会加倍吐出来!

2021-10-16 06:28:26 阿伦侃房 微信号 

时间是让人猝不及防的东西

最近有不少读者留言问我:为何最近半个月之久都没有更新文章?对此,今天先统一回复大家:结婚+蜜月!

狗粮已经在朋友圈撒的够多了,就不在公号上撒了~

此刻,是清晨4点36分,即将结束蜜月的我,打开电脑,要开始逐渐找回朝五晚九的工作状态了~

在我不码字的这半个月里,地产圈发生了不少事情。总结来看,就是房企的日子不好过了!

其实,早在三个月前,阿伦就曾撰文预言房企将迎来一波大洗牌,只不过那时市场的火热一时间掩盖住不少房企的内部问题。雷在爆炸之前,能嗅到它危险的人并不多,有些时候连房企自身都被业绩蒙住了双眼!

【阿伦读中报——序】Top50房企重新洗牌!

如今,风雨欲来,大厦将倾,不少房企的问题也开始浮出水面。

我们先来谈谈,那些如今危机四伏的房企,到底犯下了哪些错才导致今天的局面?

1、负债规模

企业发展需要融资、借贷,这都是理所当然的事情。但,凡事过犹不及,正如“美味不可多食”,一旦借钱借习惯了,借顺手了,负债规模就一下子上去了!

顺境的时候,融资环境尚且友善,但等到了逆境,融资收紧,过往能轻松借到钱的房企,如今哪怕把利息翻一番,也恐少有援手相助。然而,出来混迟早是要还的,到了该还账的时候,房企资金链紧张的问题就会立即突显出来。

2、现金流压力

过去几年,房企中流行高周转,但其实并非每一家房企都适合走高周转的道路,另外高周转的时间和度也是不好把握的。

盘子小的时候,房企处于高速扩张期,走高周转的道路是可以快速壮大企业规模。但到了一定程度,还继续走高周转的路,就会让一些房企尤其是中小房企吃不消。由此带来的现金流压力,就可想而知了。

3、盲目拿地

此外,无论是人还是企业,都容易在顺境中膨胀,从而对自身的认知产生偏差。这种偏差,体现在房企的决策上,就是盲目拿地!

为何说是盲目?拿了与自身现金流不符的地,拿了高价地甚至是王地,自然就吃不了兜着走!就比如当年的融信,拿了一块上海静安的地,虽然因此声名鹊起,但也为此折腾了三年多的时间!

揭秘融信的背后金主

做得不好的房企,主要是没有解决好上述3个问题。与之相反的是,如今逆境中日子过得不错的房企,恰恰是很好的解决了上述3个问题。即:

控制负债规模

保持现金流宽裕

因需有序拿地

首先让我们来看控制负债规模。

众所周知,在2020年国家出台了三道红线,不少踩线的房企,就纷纷把自己的目标与这三道红线挂钩,降负债,回归绿档,成了不少房企这两年的主要方向。

然而,有一些房企,在三道红线公布之前,就始终处于绿档,也就是说,即使在顺境中,这些房企也并没有太过加杠杆。正因如此,在一些房企高周转的时候,这样的房企还被一些同行嘲笑太过保守。在阿伦看来,正是这样的一种“保守”,才使得这些房企在逆境中无需慌张。

在这方面,做得最好的房企,无疑是万科!

阿伦查阅了万科2019年财报后,找出了如下数据:

2019年,万科的净负债率仅为33.87%,这显然远远低于全行业的平均负债规模。要知道,彼时行业中的百强房企,有49家的净负债率都超过了100%!可以说,大家都在比拼加杠杆的幅度。

接下来,我们来看现金流。

在保持现金流宽裕方面,碧桂园无疑是表现最好的,2683.5亿元的在手现金,在百强房企中位列榜首。

也许有人会产生疑问:行业内最先走高周转道路的大房企不就是碧桂园吗?这的确不假,在高速扩张期,碧桂园确实是坚持走高周转道路,但发展到行业销售额第一之后,碧桂园便有意的放慢了脚步,并注意控制支出,保证自身的现金流稳定。

大房企与中小房企的差别,很多时候是在于战略的收放自如,该加速的时候加速,该刹车的时候刹车!

最后,我们看看拿地的情况。

在因需有序拿地方面,表现最为稳健的当属龙湖。

早在2019年,也就是行业尚属上行期的时候,龙湖便提出了“按净负债率的控制来倒算”的拿地原则。也就是说,决定是否拿地的因素,是要保持50%-60%的净负债率水平,在这个前提下,做到有序拿地,从而让拿地金额稳中有增。

基于这个原则,龙湖在2019年共拿地90宗,新拓11个城市,从而达到了进军全国55城的成绩!

综上所述,房企如今的日子过得好不好,主要是看顺境中对自身负债的控制、现金流的把控和拿地的合理性来决定的!种瓜得瓜,种豆得豆,无论如今过得如何,都是早已种下的因。

现在,行业迎来大洗牌,对于身处泥沼的中小房企来说,尽快折价变卖资产,活下去才是王道!否则,一旦到了不可挽回的地步,想变卖都没人接盘了!

对于购房者来说,如果要买新房、买期房,那么选择头部的品牌房企,其保障性要比中小房企大得多!

本文首发于微信公众号:阿伦侃房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
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