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这是未来最好卖的户型?

2021-10-16 12:05:10 大胡子说房 微信号 

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  在市场中,3房户型,绝对是称霸市场的户型。

  我从来不瞎吹,有数据佐证。

  根据乐有家的统计,深圳今年上半年成交的二手住宅中,3房户型占比为35%。

  广州3房户型的成交占比更高,达到47%。

  大家传统意义上理解做3房的面积段,一般是要80-100㎡。

  毕竟这种面积段,基本能兼顾实用和基本的舒适了,甚至有些超绝版户型,还能在“偷面积”之下,做出个4房来。

  尤其有一种3房,一直受到刚需和投资的哄抢,那就是89㎡的3房,因为实用性强、税费低,开发商也很喜欢做这个面积段的3房。

  但如果你在北上广深,尤其是深圳和上海,你会发现有一种比89㎡更极致的3房户型——

  79㎡的3房。

  标准的79㎡三房

  如果90㎡以下的房子做三房,就可以被称作小三房,那么这种79㎡以下的三房,当之无愧的极致小3房。

  虽然很多人会认为这样的极致小3房根本问题多多,比如:

  面积太小、3房太拥挤、居住感不够好......

  但,我想但凡你有钱,有得选,你都不会选,可成年人哪有那么多选择。

  所以对于这种小3房,我的态度倒很明确:

  如果你是刚需、刚好缺钱、刚好需要3房,那这种极致小3房,完全可以买。

  但是,我不无脑鼓吹79㎡以下的小3房,相反,我认为买这样的极致小3房,更容易踩坑。

  要想避坑,一定要注意下面几个问题。

  买这种小面积3房,实用率是王道。

  要知道,买房子,光看房产证上的建筑面积多少没有意义,因为那只关系到最后的总价,真正要看户型的质量如何,得看实用率。

  所以,不要从一开始就排斥小户型的3房,小面积不要紧,如果有高实用率,足以弥补面积小的缺陷。

  过去很多极致的小3房户型,大多都是高赠送(偷面积),阳台送一半面积,飘窗全赠送,甚至还有一些是直接送一个房间。这些户型的实用率往往能够超过100%。

  像我之前在前海看过的汉京确悦,就有不少小面积做3房的房源,无一例外,全是高赠送,实用率超高。

  汉京确悦78㎡三房户型

  比如上图汉京确悦现在还在卖的一套78㎡的三房,建面说是78㎡,但实际套内面积达到80.6㎡,实用率超过100%。

  户型方正,3房2卫而且3间房的面积都不小,居住也完全不拥挤。

  汉京确悦61㎡3房户型

  另一套61㎡的房源做3房,实际套内面积65.6㎡,实用率达到107%,从上图标尺也看得出,每个房价都不小,尤其主卧,竟然还能做到15.3㎡,比100㎡的3房主卧可能都大!

  所以买小户型的房子,关键不是看建筑面积,而是看实用面积。

  但自从禁止偷面积之后,多数2015年以后的次新房以及现在的新房,实用率都不高,普遍也就70-80%之间,甚至85%的实用率都算非常高的了。

  以至于现在有一种现象,大家抛开楼龄,往往会遇到一种情况:

  87㎡的3房,实用面积可能只有70㎡;

  而一个77㎡的3房,实用面积可能也有70㎡。

  我在贝壳找房上随便找了一套次新楼盘的84㎡3房户型,计算了一下,套内面积只有67㎡,实用率只在80%左右,和前面那套61㎡的极致小3房套内面积差不多。

  84㎡三房户型

  所以说,如果真的有高实用率的极致小3房,使用面积很多时候并不会比那些面积更大的3房差。

  想买小户型3房的人,如果不是有钱人,在有限的预算下,花钱买更高实用率的三房,性价比肯定会更高。

  第二,重点关注三个房间的“质量”。

  面积小,还要做3房,同时还得保留必要的客厅、厨房、卫生间这些功能性的空间,这就意味着房子很难在功能齐全和舒适性上保持平衡。

  因此,极致小3房户型中,3个房间往往会很紧凑甚至是变形。

  在这个背景下买小3房,就一定要关注3房的质量,尤其是最大的房间和最小的房间。

  具体如何从房间的角度判断能不能买,我给大家两个标准。

  第一,看三个房间之间面积差距是否过大,每个房间的面积差最好不超过5㎡。

  第二,小房间是否称得上是一个合格的房间,最小房价起码有5㎡。

  在紧凑的户型中,如果主人房的房间过大,必然会挤压其他区域的空间,相对而言,极致小3房户型中,主人房的面积下限最好在8-9㎡左右,在这个面积段,基本能够维持舒适性和实用性之间的平衡。

  大房间过大,很多时候,被牺牲的往往是小房间,小房间的空间不够,最后就承担不了房间的功能。

  比如下面这套69㎡的小3房,就完完全全踩中了两个雷区。

  首先是大房间面积能到11.5㎡,而那个小房间的面积只有2.5㎡,差异非常大,整体分布不合理。

  69㎡三房户型

  其次,小房间这么小,床肯定放不下,还没窗,最多就是个储物间,连书房都做不了。所谓三房,其实就只是一个2+1的伪3房。

  这一类伪3房,硬伤不少。

  第一,它不匹配那些真有三房需求的购房者,如果买了,这些人短期内置换到更大三房的需求会比较迫切。

  论实用性,这类房子其实和两房的功能基本一样,就是多了个很小的房间,实用性不强;

  论舒适性,比纯粹的2房差,未来转手,伪3房户型肯定不比那些纯粹的两房户型更好。

  伪3房,实质上就是为了3房而3房,如果你是冲着3房买,劝你不要碰这种房子。

  买极致的小3房,户型不是唯一的参考,还要看房子所在的小区品质。

  为什么着重说这一点,是因为多数极致小3房所在的小区,往往有两个特点。

  (1)楼龄偏老

  (2)位于老旧城区

  出现这些特点的原因有两个,第一个原因是因为以前产品的设计理念比较混乱;另一个原因是过去政策不严格,偷面积现象比较多,形成了不少极致小3房。

  而过去十年,随着各个地方相继出台了防止偷面积的政策,偷面积钻空子的空间其实是越来越小。

  以深圳为例,早在2012年,深圳就出台了《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》,禁止开发商"偷面积"。

  深圳2012年之后建设的楼盘,高实用率的房子越来越少,也少有极致的小3房。

  所以当下在市场上出现的极致小3房,基本都是在老小区,而不少老小区,尤其是在大城市,很多都集中在老的中心城区,比如深圳的罗湖、福田,广州的越秀、荔湾。

  这一些老小区,很多自带硬伤,高梯户比、楼梯房、无花园、少车位,品质参差不齐......

  如果你要买的小户型房子所在的老小区品质实在太差,就要小心了,因为即便这个房子的户型再好,未来房子的转手难度也很大。

  当然,即便是楼龄稍微新一点的小区,也要留意小区的品质。

  比如前面介绍户型时提到的前海汉京确悦,是2010年后的楼盘,小区的户型性价比也很高,但是小区的花园很小,而且靠近月亮湾大道主干道,非常吵。

  所以无论新旧、无论户型实用率是否够大,只要小区品质不行,听我的,不要碰。

  最后总结一下,买79㎡以下的极致小3房要关注下面几点:

  1.户型实用率高不高

  2.大房间的空间是否足够,小房间是否鸡肋

  3.房子所在小区的品质

  当你缺乏资金又想要一套3房时,如果能够遇到一套满足上述3个条件的极致小3房户型,别犹豫,可以拿下了!

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(责任编辑:李显杰 )
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