这是未来最好卖的户型？

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　　在市场中，3房户型，绝对是称霸市场的户型。

　　我从来不瞎吹，有数据佐证。

　　根据乐有家的统计，深圳今年上半年成交的二手住宅中，3房户型占比为35%。

　　广州3房户型的成交占比更高，达到47%。

　　大家传统意义上理解做3房的面积段，一般是要80-100㎡。

　　毕竟这种面积段，基本能兼顾实用和基本的舒适了，甚至有些超绝版户型，还能在“偷面积”之下，做出个4房来。

　　尤其有一种3房，一直受到刚需和投资的哄抢，那就是89㎡的3房，因为实用性强、税费低，开发商也很喜欢做这个面积段的3房。

　　但如果你在北上广深，尤其是深圳和上海，你会发现有一种比89㎡更极致的3房户型——

　　79㎡的3房。

　　标准的79㎡三房

　　如果90㎡以下的房子做三房，就可以被称作小三房，那么这种79㎡以下的三房，当之无愧的极致小3房。

　　虽然很多人会认为这样的极致小3房根本问题多多，比如：

　　面积太小、3房太拥挤、居住感不够好......

　　但，我想但凡你有钱，有得选，你都不会选，可成年人哪有那么多选择。

　　所以对于这种小3房，我的态度倒很明确：

　　如果你是刚需、刚好缺钱、刚好需要3房，那这种极致小3房，完全可以买。

　　但是，我不无脑鼓吹79㎡以下的小3房，相反，我认为买这样的极致小3房，更容易踩坑。

　　要想避坑，一定要注意下面几个问题。

　　买这种小面积3房，实用率是王道。

　　要知道，买房子，光看房产证上的建筑面积多少没有意义，因为那只关系到最后的总价，真正要看户型的质量如何，得看实用率。

　　所以，不要从一开始就排斥小户型的3房，小面积不要紧，如果有高实用率，足以弥补面积小的缺陷。

　　过去很多极致的小3房户型，大多都是高赠送（偷面积），阳台送一半面积，飘窗全赠送，甚至还有一些是直接送一个房间。这些户型的实用率往往能够超过100%。

　　像我之前在前海看过的汉京确悦，就有不少小面积做3房的房源，无一例外，全是高赠送，实用率超高。

　　汉京确悦78㎡三房户型

　　比如上图汉京确悦现在还在卖的一套78㎡的三房，建面说是78㎡，但实际套内面积达到80.6㎡，实用率超过100%。

　　户型方正，3房2卫而且3间房的面积都不小，居住也完全不拥挤。

　　汉京确悦61㎡3房户型

　　另一套61㎡的房源做3房，实际套内面积65.6㎡，实用率达到107%，从上图标尺也看得出，每个房价都不小，尤其主卧，竟然还能做到15.3㎡，比100㎡的3房主卧可能都大！

　　所以买小户型的房子，关键不是看建筑面积，而是看实用面积。

　　但自从禁止偷面积之后，多数2015年以后的次新房以及现在的新房，实用率都不高，普遍也就70-80%之间，甚至85%的实用率都算非常高的了。

　　以至于现在有一种现象，大家抛开楼龄，往往会遇到一种情况：

　　87㎡的3房，实用面积可能只有70㎡；

　　而一个77㎡的3房，实用面积可能也有70㎡。

　　我在贝壳找房上随便找了一套次新楼盘的84㎡3房户型，计算了一下，套内面积只有67㎡，实用率只在80%左右，和前面那套61㎡的极致小3房套内面积差不多。

　　84㎡三房户型

　　所以说，如果真的有高实用率的极致小3房，使用面积很多时候并不会比那些面积更大的3房差。

　　想买小户型3房的人，如果不是有钱人，在有限的预算下，花钱买更高实用率的三房，性价比肯定会更高。

　　第二，重点关注三个房间的“质量”。

　　面积小，还要做3房，同时还得保留必要的客厅、厨房、卫生间这些功能性的空间，这就意味着房子很难在功能齐全和舒适性上保持平衡。

　　因此，极致小3房户型中，3个房间往往会很紧凑甚至是变形。

　　在这个背景下买小3房，就一定要关注3房的质量，尤其是最大的房间和最小的房间。

　　具体如何从房间的角度判断能不能买，我给大家两个标准。

　　第一，看三个房间之间面积差距是否过大，每个房间的面积差最好不超过5㎡。

　　第二，小房间是否称得上是一个合格的房间，最小房价起码有5㎡。

　　在紧凑的户型中，如果主人房的房间过大，必然会挤压其他区域的空间，相对而言，极致小3房户型中，主人房的面积下限最好在8-9㎡左右，在这个面积段，基本能够维持舒适性和实用性之间的平衡。

　　大房间过大，很多时候，被牺牲的往往是小房间，小房间的空间不够，最后就承担不了房间的功能。

　　比如下面这套69㎡的小3房，就完完全全踩中了两个雷区。

　　首先是大房间面积能到11.5㎡，而那个小房间的面积只有2.5㎡，差异非常大，整体分布不合理。

　　69㎡三房户型

　　其次，小房间这么小，床肯定放不下，还没窗，最多就是个储物间，连书房都做不了。所谓三房，其实就只是一个2+1的伪3房。

　　这一类伪3房，硬伤不少。

　　第一，它不匹配那些真有三房需求的购房者，如果买了，这些人短期内置换到更大三房的需求会比较迫切。

　　论实用性，这类房子其实和两房的功能基本一样，就是多了个很小的房间，实用性不强；

　　论舒适性，比纯粹的2房差，未来转手，伪3房户型肯定不比那些纯粹的两房户型更好。

　　伪3房，实质上就是为了3房而3房，如果你是冲着3房买，劝你不要碰这种房子。

　　买极致的小3房，户型不是唯一的参考，还要看房子所在的小区品质。

　　为什么着重说这一点，是因为多数极致小3房所在的小区，往往有两个特点。

　　（1）楼龄偏老

　　（2）位于老旧城区

　　出现这些特点的原因有两个，第一个原因是因为以前产品的设计理念比较混乱；另一个原因是过去政策不严格，偷面积现象比较多，形成了不少极致小3房。

　　而过去十年，随着各个地方相继出台了防止偷面积的政策，偷面积钻空子的空间其实是越来越小。

　　以深圳为例，早在2012年，深圳就出台了《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》，禁止开发商"偷面积"。

　　深圳2012年之后建设的楼盘，高实用率的房子越来越少，也少有极致的小3房。

　　所以当下在市场上出现的极致小3房，基本都是在老小区，而不少老小区，尤其是在大城市，很多都集中在老的中心城区，比如深圳的罗湖、福田，广州的越秀、荔湾。

　　这一些老小区，很多自带硬伤，高梯户比、楼梯房、无花园、少车位，品质参差不齐......

　　如果你要买的小户型房子所在的老小区品质实在太差，就要小心了，因为即便这个房子的户型再好，未来房子的转手难度也很大。

　　当然，即便是楼龄稍微新一点的小区，也要留意小区的品质。

　　比如前面介绍户型时提到的前海汉京确悦，是2010年后的楼盘，小区的户型性价比也很高，但是小区的花园很小，而且靠近月亮湾大道主干道，非常吵。

　　所以无论新旧、无论户型实用率是否够大，只要小区品质不行，听我的，不要碰。

　　最后总结一下，买79㎡以下的极致小3房要关注下面几点：

　　1.户型实用率高不高

　　2.大房间的空间是否足够，小房间是否鸡肋

　　3.房子所在小区的品质

　　当你缺乏资金又想要一套3房时，如果能够遇到一套满足上述3个条件的极致小3房户型，别犹豫，可以拿下了！

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