土地流拍，央行发话！房企“躺平”为了啥？

最近楼市降价成风，房企爆雷不断，之前是买房的有压力，现在是卖房的有压力。而且这种压力正在悄然向卖地端扩散。

相对于第一批集中供地而言，第二批集中供地走的可谓是有些艰难，不少城市出现延期出让、终止挂牌、地块流拍等现象。

土地流拍 房企持币观望

上周，北京第二批次集中供地也在一片冷寂中潦草收场。10月13日的土地拍卖会上，仅有2家民营房企参与现场举牌，而最终买家多为央企、国企。

当日，北京共成交11宗地块，收入379.5亿元，加上此前10月12日底价成交的5宗地块，和9月23日竞标成功的一宗共有产权地块，这一轮集中供地共计收入513.43亿元，与5个月前1109.7亿元的首次集中供地相比，此番入账已经腰斩。

然而在这之前，就有预警。

按计划，北京二批次供应地块总计43宗，其中26宗因无人出价而延至下批出让，也即意味着，此轮供地流拍率高达60.5%，其惨淡程度已超过上海和杭州，且也刷新了北京此前的土地流拍记录。

用“难堪”两个字形容也不过分。

随着市场的整体变冷，就像小白菜在之前的文章中说过，“情绪”对于市场非常重要。情绪低迷是对市场最大的杀招。

如今，谨慎拿地已成当前楼市常态。此前，包括福州、杭州、成都、苏州重庆、南京、上海、武汉等多地均已出现土拍“爆冷”现象。

上海在二批土拍开始之前，27宗涉宅用地中有7宗提前终止出让。

广州在第二轮集中供地共有48宗涉宅地出让，23宗地成交，而其余25宗地块则流拍，流拍率达52.08%。

杭州第二批集中供地中剩余14宗地块按计划出让，其中9宗地块以底价成交，另有5宗地块有所溢价，但均未触发摇号。与首批供地时有41宗地块触及最高价、溢价率超过29%的火热，不可同日而语。

沈阳流拍和中止交易率达到58.7%。

土地流拍是一个非常重要的现象，这某种意义上来说其实是房企的一场博弈，而且是那种“躺平”了的博弈。

就拿北京本次集中供地来说，据报道参与房企不足30家，远不及首轮土拍时共50余家房企参与的场面。真正拿到地的也是那些资金状况良好的央企和国企。

“三道红线”等政策对于开发商的限制比较严，现在都要求自有资金拿地，房价的上限也被卡得比较死。即使后续市场房价涨了，开发商也没多少涨价空间。

例如，北京这轮首次试点竞“现房销售面积”，也就是当参与竞拍的开发企业现场报价达到上限之后，不再继续竞价，而是竞“现房销售面积”。最终，试点地块将近一半的面积，大约5.4万平方米的商品房将实现“现房销售”，而不是现在通行的“期房销售”。这可是相当考验房企资金能力的，这也与咱们上次的文章提到的“保护消费者的合法权益”是相契合的——防止期房烂尾，购房者钱房两空。《楼市调控的风向有变化？》

这政策当然没错，但对房企的要求就高了。这就会让房企们觉得拿地并不划算，因为注定是没有什么利润空间的，所以他们索性不出手了。当然，还有一部分，受困于负债压力，他们就在红线上，也是有心无力。

但是地方现在还是非常需要土地财政的。建设地铁、搞民生，这些都需要钱，地方政策也表现出了诚意，所以第二轮土拍，各地都对溢价给出了限制，防止地价过高的情况出现。

但是，市场气氛不好，结果还是不好卖。

企业们不出手，地方又想要钱。这就是一个博弈的棋局，看谁先绷不住。

央行释放“软调子” ？

说完土地市场的惨淡，我们再看看央行释放的信号。

10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，破天荒的聊了很多房地产，而且每句话都暗含深意。

我们先来看看央行都说了些什么：

概括来讲，央行有几个核心意思：

1、＂房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常＂

这句话是关键！需要细品，这句话既是对金融机构说的，也是对购房者说的。意思是：房贷供需关系回归正常，市场已经降温的城市个人住房贷款发放有望加快。

2、部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款。

这句话更加关键，就是说之前开发贷收太紧了，是“误解”意思了，热门城市的房贷也偏紧了。

这预示着银行将矫正对房企偏紧的信贷措施，款投放提速，房企资金压力将缓解。随着房地产贷款投放提速，市场至暗时刻已经过去，房企资金压力将缓解。

接下来怎么办？太紧了不行，要纠偏，要回到正常的水平，其实就是稍微松一松。房企和买房人都能喘口气，楼市才能健康发展下去嘛。

3、经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

这句话里提到了“财务指标良好”的房企，这些企业是谁呢？

我们大胆联想一下10月15日公布的另一则消息：

这块可以细品……

结语

一部分和第二部分结合起来看，想必大家也就好理解了，小白菜这里不想把话说得太直白。

一句话，矫枉肯定需要过正，但不会一直过正。

看看最近打响救市第一枪的哈尔滨。主要政策如下：

1、发放购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

2、放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

3、降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

4、新市民买房补贴。对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，购置首套商品房时即可享受购房补贴1万元。

5、公寓按民用水电执行。实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

6、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

哈尔滨的动作说明，有关部门已经亲自下场托市，要提振市场情绪。

最后说下房地产税。

前两天，高层明确“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”

这也说明房地产税出来是板上钉钉的事。现在就等立法明确向谁征收、怎么征收、征收多少等问题。

在这之前，就是试点。需要关注哪些城市可能成为试点。

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