房地产税的靴子真要落下来？

日前，《求是》杂志刊发重要文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

就在文章刊发后两天，华夏新供给经济学研究院院长贾康就给出建议，浙江、深圳和海南三个地方都应该纳入试点范围。

重磅发布，字字千钧，这似乎宣告了倡议许久的房地产税即将到了落地阶段，但这把悬在房地产行业头上十多年的达摩克利斯之剑能否就此落下，如今仍是个未知数。

再提房地产税试点

以往提及房地产税时，多是放在“现代税收制度”的名目下，房地产税被看成是税收法定改革的一环。这一次，房地产税被置于"共同富裕"的大旗之下，且放在"加强对高收入的规范和调节"一栏中。

这说明，房地产税不只是税制改革的一环，也不只是为地方政府卖地之后寻找新的税源，而是将承担起调节高收入、推进共同富裕的重任。

此外，相比以往的表述，这一次文章中多了“做好试点工作”，这是个重大信号，意味着部分城市房地产税试点已经做好准备、并将迅速推进。

为什么要在此时推进房地产税试点？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这几年人口、资源、资金都开始向核心城市走，导致这些城市房价明显上涨，因资产价格上涨导致的贫富差距扩大。但另一面，这些城市也是年轻人、新市民集聚最多的城市，他们备受住房“折磨”，甚至无望而选择躺平，这对于实现共同富裕、扩大内需来说来说，是巨大的障碍。

李宇嘉表示，新时期，宏观政策指向共同富裕、扩大内需、消费崛起，内循环等等，其中10亿多的低收入人群，才是消费潜力最大、内需最急迫的人群。只有把他们纳入这个循环，经济转型才能实现。

要做到这一点，就得调节收入差距。李宇嘉认为，当下，房产（而不是工资收入）是导致贫富差距的最重要原因。因此，对于少数城市难以抑制的房价上涨、不断扩大的贫富差距，必须要通过房地产税来调节。

房地产税如何影响房价？

业内人士指出，房地产税可以起到平抑房价的作用，而且由于持有房产的成本增加，投资房产的需求就会减少。也会逼迫一些炒房的人主动卖房，增加市场房屋供应量。

此外，房地产税也是要解决中国长期以来发展模式的问题。当前许多城市地方政府依靠土地财政，通过卖地获得财政收入。当税收转向房地产税等直接税种，能一定程度上解决地方政府对土地的依赖问题。

与此前的试点是否会有不同？

10年前，上海和重庆就已率先试点房产税，两座城市试点效果如何？这次为何又要重新试点？

国海证券数据显示，从试点效果来看，上海与重庆试点带来的税源有限，对居民资产差距的调节力度有限，对房价影响也并不明显。2020年，沪渝两市房产税收入分别为198.7亿元和71.7亿元，分别占各自地方税收的3.4%和5%。试点实施后，短期沪渝两地房价增速有所放缓，但长期看房价增速并未受影响，2011-2020年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为9.2%和8.1%。

图片来源：夏磊观察

上海和重庆房产税试点效果不及预期，业内人士分析，主要是因为征税范围窄、税率偏低，免征面积大。比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。

而本次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，将是系统而全面的改革。

那么，房地产税要如何征？

业内人士指出，房地产稳定是当前和未来工作重心，包括市场稳定和社会稳定。我国没有对个人直接征税的习惯（个税为单位代扣）。因此，房地产税试点征收也会小心谨慎。

同时，房地产税的征收并不是箭在弦上，还需要更多的设计和调整。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静指出，房地产税全面开征目前在税制设计、体系调整、评估方法、试点经验等方面存在难点。其中，为促进共同富裕，房地产税在设计时应多方考虑设置合理的免税条件、税基和税率，避免误伤低收入群体。房地产税体系不止包含房产税，在持有环节增加税收亦将对交易环节税收有所调整，避免重复征税。

李宇嘉预测，税率应该不会很高，大概就是房产评估值的0.5%-1%；其次，可能会有免税面积，比如自住住房人均免税30平方米等等；再次，只有少数几个大城市会试点推出，其他城市的居民大可放心。

哪些城市最可能成为试点？

目前官方并未公布试点标准及入选城市，但基于各界讨论，两类城市最有可能成为试点。

一是房价涨幅过高的城市。一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。

二是土地资源相对不足的城市。房地产税也是纯地方税，不与中央分成，这对地方政府来说，意味着多出一笔稳定的税源。当土地财政面临枯竭，房地产税上马的动力就会前所未有之高。

关于试点区域的选择，华夏新供给经济学研究院院长贾康建议，至少有三个，浙江、深圳和海南。

深圳是中国特色社会主义先行示范区，海南则要在全岛建设全球最大体量的自由贸易港区，这些都是中央寄予厚望的，这两个地方投资贸易的自由化便利化所应匹配的配套改革，也应包括以经济手段为主规范化调节所必须有的现代税制的建设任务。

对于浙江，2020年，习近平总书记在考察浙江时赋予该省“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的新目标新定位。