TOP30房企研究：3家房企新业务规模超百亿

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如今，房地产行业进入“三难”阶段：增长难、盈利难、转型难，监管的严格程度史无前例，地产行业正催生新发展逻辑，在多家房企迈入千亿规模的背景下，众多房企尚未意识到监管的政策调控、债务的违约危机、持续的下行态势竟然让“活下去”成为了房企最为迫切的命题。

从行业特征来看，房地产行业逐渐从开发转变为开发经营为主，开发属性趋弱，地产行业越具有经营性，传统经营业务包括长租酒店、长租公寓、写字楼、商业板块等，本质都是服务经营，服务化趋势变强，开发主业中的土地增值、土地收入、施工建设等带来资金收入变少。

一个企业要获得发展，必须认清行业当前趋势，积极探索新方向，抓住机会适时转型，以多元化的姿态面对复杂的商业环境。房企的主营业务一般集中在地产开发、物业管理、园区运营、产业建设等，深耕地产主业，但随年报披露信息来看，房企主营业务毛利润率受到了承压。

可研智库以往研究文章（参见《TOP30 房企研究：11家企业净利润呈负增长》一文）中有提及，2020年30强房企中有1/3的房企净利润呈负增长，出现典型“增收不增利”状态。

房企承受利润率下滑、深耕开发主业同时，会积极寻找利润第二增长点，实现地产化转型，如资产管理能力圈拓展、高端医美转型、新型代建，即“1+X”产业模式，以多元化方式围绕主业协同化、可持续发展，新型商业利润率远高于传统开发主业，生态化平衡化发展明显。

从业务布局来看，房企会积极尝试新业务迎接市场新常态，围绕地产上下游业务部署新公司，多元化业务不断垂直下沉。多家房企也会成立创新事业部，针对地产文旅、医疗设施、生命科学等探求新的发展思路。如碧桂园围绕地产、农业、机器人3大重点发展方向，将自己未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业。房企创新业务的同时，数字化成为高质量转型中不可缺失的闭环，要实现房地产设计、建造、运营全过程数字化覆盖，针对B端、C端、G端各个端口，业内业外创新生态化发展。

本文对TOP30房企新业务的构成、比例、规模排名作了分析。

01

新业务规模：

蓄势待发，总量达1164亿元

30强房企经过多年探索，多元化业务均形成一定规模。

从数据结果来看，26家房企披露了新业务规模情况，占比约为86%。 统计显示，新业务规模总量为1614亿元，其中，绿城中国、保利发展、碧桂园位居前三名，新业务规模分别为666.5亿元、154.3亿元、154.0亿元，均超过了100亿元。

根据新业务规模等级，划分典型房企四分位图，如下所示：

1分位，房企新业务规模低于9.9亿元。主要有中海地产、正荣集团、融信集团、中梁控股、祥生集团、龙光集团等7家房企。

2分位，房企新业务规模低于30.7亿元。主要有雅居乐、金地集团(600383,股吧)、世茂集团、阳光城(000671,股吧)、华润置地等6家房企。

3分位，房企新业务规模低于62.35亿元。主要有新城控股(601155,股吧)、绿地集团、中国金茂、万科地产等6家房企。

4分位，房企新业务规模低于666.5亿元。主要有绿城中国、保利发展、碧桂园、富力地产、远洋集团等7家房企。

此外，招商蛇口(001979,股吧)、旭辉集团等4家房企年报产品口径划分下的营业收入并没有新业务规模数据显示。

房企会纷纷开展新业务实现多元化经营，如绿城代建业务始终在业界销绩良好，园区商业板块、养老板块等成为服务链条的补充，企业更是从源头上对房地产上下游产业进行了整合；保利发展在文化业务、民爆业务、丝绸业务、金融业务、大健康等方面，形成精品服务体系，为居民美好生活提供完美方案。

（ 典型房企新业务规模层级）

02

新业务规模占比：提质增效，房企占比分布在0.2%~11.3%之间

从数据结果来看，30强房企新业务规模占比中，排名前三的房企分别为远洋集团、绿城中国、富力地产，规模占比分别为11.3%、10.1%、8.5%，规模比例分布在0.2%~11.3%之间。

新业务规模占比中，远洋集团、绿城中国共2家房企比例超过10%，中国金茂、富力地产、金科集团等3家房企比例超过7%，保利发展、雅居乐、碧桂园等6家房企比例超过3%，金地集团、中南置地、正荣集团、万科地产、中梁控股、中海地产、滨江集团(002244,股吧)等15家房企比例在3%内。

房企的新业务战略可分为四类：第一类是扩张性型，年报中提出积极响应号召布局新业务；第二类是聚焦型，增强单项新业务规模投入，形成全产业链。第三类，深耕主业，年报披露提出策略型减少或拓展新业务。

总体情况来看，面对多元化新业务的诱惑，房企态度已从积极扩张转向收敛与聚焦，点式的维度发展。如旭辉集团年报信息披露的旭辉瓴寓是租赁住房板块，聚焦适合长期居住的产品－租赁社区，构建全球领先的资产管理平台与运营服务平台，迭代资管端从1.0重资产平层持有模式到3.0全资管模式。旭辉健康是CCRC康养社区彩园品牌，在长三角区域（苏州市）、北京市先后落地项目，总布局规模超过10万平方米。

2021年已经成为大服务时代的元年，中国房地产全面迈上了大服务时代，而大服务最大的特点是在原来基建的基础上赋予内容。房地产行业正处于中期基本盘与长期多元化之间的转型关键期，房企在强化内生能力的同时，充分考虑新业务前期投入与后期收益利润比，轻重资产结合，围绕地产上下游布局，并结合国家十四五发展战略和自身发展基础，向精细运营要效益，向管理时代要利润，以科技战略为支撑工具，把握转型关键期，多重聚焦，针对单项新业务做大做强形成规模效应，持续推动地产行业多元化、成长性发展。

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