从共享空间到灵活办公 IWG集团立足特许经营模式革新者

观点地产网 从“共享空间”走入企业的视野，到灵活办公的空间运营成为写字楼市场的新晋风口，办公市场正在经历一场“去中心化”的蜕变。

疫情导致的居家办公不仅为行业带来观念转变，更使得企业的空间和布局产生了深刻变化，写字楼办公市场越来越受到行业关注。而在“碳中和”背景下，更多企业急需寻求低碳、环保及高效的发展，也同步推动着灵活办公企业不断向前。

疫情之后，经济逐步复苏的节奏下，灵活办公市场需求进一步扩大。相关数据显示，2021年一季度，全国合计新注册市场主体583.6万家，同比增长58.3%。一季度国内经济景气持续攀升，逐年增长的市场主体注册量给灵活办公行业注入活力。据IWG集团提供的数据显示，在未来10年，全球灵活办公产值将为16个核心经济体创造超过10万亿美元的收入。

目前，无论从企业端还是员工端，灵活办公已经在全球范围内成为大趋势。81%的公司期望远程办公可以成为新常态；而在疫情前并不希望居家办公的员工中，有64%的人如今却希望在未来沿用混合的办公模式。

从一线城市北上广深的写字楼市场动态不难看出，2021上半年，在写字楼市场新增供应至高峰、净吸纳量增长时，核心城市写字楼需求旺盛，空置率持续降低，数据显示，2021年一季度上海甲级写字楼净吸纳量36.33万平方米，比去年四季度上升24.6%。

相对应需求端，仅2021年1-8月期间，全国办公楼竣工面积1556万平方米，同比增长21.4%；销售面积为1901万平方米，同比增长3.7%；销售额为2738亿元，同比增长3.5%。

无论是“商改写”盘活存量，还是共享办公背后灵活可调节的轻资产管理模式，供需态势旺盛的共享办公市场对房地产行业来说，持续蕴含着无限的可能性。

而在联合办公概念产生之前就推出灵活办公理念的IWG集团，更是在不断探索特许经营模式的进程中，给行业带来更多的思考。

灵活办公推动空间变革

2020年10月，经历了疫情的洗礼，Facebook CEO宣布，未来Facebook将允许大部分员工申请永久远程工作。今年初，IWG集团与渣打银行（Standard Chartered）达成全球合作伙伴关系，以保障渣打银行全球95,000名员工能够在IWG集团全球3,500个灵活办公中心的任意地点工作；今年3月，IWG集团与NTT集团（Nippon Telegraph and Telephone Corporation）签署了有史以来最大规模的合作协议，为其全球旗下30万名员工提供IWG集团全球灵活办公空间服务。此外，IWG集团还与雀巢集团（Nestle）达成战略协议，向其在中国的所有员工提供IWG集团全球灵活办公空间服务。

不论在全球还是在国内，疫情给企业和楼宇空间运营者带来的影响已然不可逆地发生着变化。

据仲量联行于今年5月发布的《全球企业不动产十大趋势》报告数据显示，在后疫情时代，全球33%的企业不动产负责人表示将扩大灵活空间的应用范围，灵活空间也将成为新常态下企业提升不动产组合灵活性的重要战略。

对市场来说，灵活办公已不仅仅是不动产资产配置或办公空间运营的商业模式，更成为了新时代工作群体对工作活力和环保行动的诉求。

如今，乘着变革之势的联合办公行业，在历经了五六年资本加持的规模扩张后，也逐渐进入冷静期，如何维持可持续盈利、如何实现业务的革新等问题摆在了联办行业面前。

比起重资产，办公资源市场要更加依赖客户群体的需求状态，从最初的面向小微企业，到后期深入大型跨国企业，市场的进化和淘汰速度越来越快，单纯的空间运营和企业孵化已经不能满足逐渐多变的企业需求。当前，办公空间运营商服务呈现多样化，从业务类型上看，多家企业业务类型包含但不再仅局限于联合办公业务。

我们可以看到，已经有多家联办企业由规模导向升级为服务导向，转型轻资产模式，突破空间业务的局限性，探寻更加多元化的盈利模式。有的以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，提升运营管理能力，创造规模效应，从而保持增长力；亦有企业坚持二房东模式，实现营收净利润双增长。

目前，越来越多头部联办企业在定位方面逐步趋向于“去联办化”，不再仅局限于联合办公企业运营商，更多倾向于联合办公空间运营商或服务商。

在市场的激烈变革下，成立于1989年的IWG集团，作为一项融合了空间和管理的办公产品，与企业发展的高度关联性让其很早便意识到，企业的需求才是发展的核心要素。对IWG集团来说，灵活办公是站在公司的角度进行办公布局，它需要根据不同企业的特点，把办公场所建在不同的地方。对很多企业来说，它们需要更灵活的空间与租期。

IWG集团灵活办公空间所倡导的中枢辐射布局（Hub & Spoke）模式，能让企业以一处合适的中心地点作为办公总部（Hub），向外辐射设立附属分办公地（Spoke），满足每个办公点的灵活可控，配置稳固可调整的“流动办公空间”。

当联合办公的概念不再仅局限于对办公空间、办公环境的打造，而是更多地去赋能企业发展的每一个脚步；整合企业服务、人力资源、生活服务、社交生态等多元化资源组合，在行业蜕变下而诞生的灵活办公解决方案，或许正在书写着写字楼市场的未来进行时。

特许经营助力模式突破

目前，越来越多头部办公空间企业在轻资产管理模式上加码升级，以寻求更多的业务拓展。而对于IWG集团来说，独特的特许经营模式让其在激烈的行业竞争中走上了更加稳健和多元的发展路径。

IWG集团创始人兼首席执行官Mark Dixon先生表示：“各种规模的企业都在为灵活办公模式的未来做规划。根据我们的调查研究，在富时100指数（FTSE100）企业和富时250指数（FTSE250）企业中，尝试使用灵活和混合办公模式的企业数量，是延用疫情前相同办公模式企业数量的三倍。”

在引用这一模式上，IWG集团做足了功课。

依托逾30年的运营经验，IWG集团将其特许经营合作伙伴视为核心业务的延伸，不仅能够基于专业分析及商业顾问团队对合作伙伴提出选址建议，筛选最符合预期的楼宇，并进行空间规划支持，实现收入最大化；同时以全球数据中心为支持的IT技术及市场营销推广，也为引入强大的销售网络及渠道营销提供支持。

一直以盈利为运营主要求的IWG集团还将为合作伙伴业务发展和业务绩效提供评估支持，以确保特许经营合作伙伴的投资达到最优回报水平。

IWG集团的特许经营模式理念并非复制，而是致力于根据不同需求打造独特的灵活办公空间。这其中也包含了差异化、且具有个性的合作模式，每个特许经营的合作项目会在管理、运营及合作模式上求新求变，致力于做到为每一个业主度身打造。

IWG集团认为，灵活办公趋势方兴未艾，开放特许经营模式势必会为后疫情时代的灵活资产配置提供决胜性的舞台及养分。

目前，IWG集团在全球44个市场内已新增60个特许经营合作伙伴，将有超110个新空间加入IWG集团的全球网络。与去年同期相比，IWG集团全球新开设的特许经营灵活办公中心数量增加了350%。有望在2022年上半年开幕首家在华的特许经营模式合作的灵活办公中心。

办公空间行业发展至今，市场与需求的升级催生了更加多元化组合发展，当行业进入了“良币驱逐劣币”的新阶段，特许经营模式的发展，无疑会助力新办公模式走进更多企业。