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穆迪一日下调七家房企评级 地产债“雪上加霜”

2021-10-20 07:02:38 第一财经日报 

  作者: 孙梦凡

  [ “展望的下调,通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化预期,例如并表杠杆率不断上升,融资能力有所减弱,核心市场经营环境严峻等。”亿翰智库认为。 ]

  本就不乐观的房企融资环境,又被评级机构泼去一盆冷水。

  10月18日,国际评级机构穆迪下调多家房企的企业评级,包括绿地控股(600606,股吧)(600606.SH)、阳光城(000671,股吧)(000671.SZ)、中国奥园(03883.HK)、佳兆业(01638.HK)、祥生控股集团(02599.HK)、富力地产(02777.HK)、中梁控股(02772.HK)等。

  此前,花样年等出现偿债风险的企业,大多逃不过被机构下调评级。“多米诺骨牌”效应下,行业的融资情绪也被违约事件影响,进而导致更多房企陷入发债艰难、评级下调。一天内如此多房企“中招”,还是头一次出现。

  从穆迪报告看,密集下调房企评级,系出于对房企未来销售、融资前景的不乐观,担忧其流动性出现风险。确定的债务、不确定的发债环境,成为评级异动的“导火索”。

  值得注意的是,日前央行第三季度金融统计数据新闻发布会,对房地产信贷管理等问题进行回应。多家券商认为,政策“至暗时刻”已过,房价回稳的城市信贷端政策或迎来改善,银行也将更准确地执行对踩线房企的信贷措施,房企资金压力有望缓解。

  房企批量被机构“看空”

  地产商的“多事之秋”还未结束。

  10月18日,穆迪将绿地控股的企业家族评级由“Ba1”下调至“Ba2”,将绿地全球中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba2”下调至“(P)Ba3”,高级无抵押票据评级从“Ba2”下调至“B”。

  与此同时,将绿地香港的企业家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”,中期票据计划的高级无抵押债务评级从“(P)Ba3”下调至“(P)B1”,高级无抵押美元票据评级从“Ba3”下调至“B1”。主体评级展望由“稳定”调整为“负面”。

  穆迪认为,绿地控股不太可能以合理的融资成本发行新的境外债券,以便在未来6~12个月为其到期债务进行再融资;同时预计,绿地控股的合同销售将在未来6~12个月下降,原因是资金条件紧张,购房者信心减弱。

  出于对融资及销售的担忧,穆迪认为,这将削弱该公司的信用指标、营运现金流以及其流动性。绿地可能会使用内部现金偿还债务,这将减少未来12~18个月可运营的资金。

  不久前,绿地便因穆迪评级回应媒体称,穆迪为第三方评级机构,相关情况以其官方发布的报告为准。当时,穆迪维持绿地控股集团的“Ba1”企业家族评级,以及绿地全球的“Ba2”高级无抵押票据评级,如今相关评级已被进一步下调。

  佳兆业也遭此“待遇”。18日,穆迪将佳兆业企业家族评级由B1下调至B2,列入“负面”观察。原因则是,佳兆业在未来12~18个月内,是否有足够现金流偿还所有到期的离岸债券存在不确定性,因此进一步下调其评级。

  评级展望同在“负面”行列的还有富力。穆迪将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”,并将富力地产(香港)有限公司的评级从“B3”下调至“Caa1”。

  穆迪认为,进入境内和境外资本市场的渠道被削弱,将阻碍富力以合理成本筹集新债务、偿还到期债券的能力。考虑到市场情绪疲弱和融资条件紧张,富力地产的资产处置时机也存在高度不确定性。在资金紧张的情况下,获得离岸资金的机会减弱。

  穆迪还将祥生控股、领地控股、三盛控股、合生创展、金轮天地的相关评级展望从“稳定”调至“负面”。同时,将中国奥园的B1企业家族评级(CFR)列入评级下调观察名单;确认中梁控股的“B1”公司家族评级(CFR),将展望从“正面”调整为“稳定”。

  阳光城也遭到“狙击”,穆迪将其企业家族评级由B1下调至B2,主要考虑到近期债市动荡,阳光城以合理资金发行新债券,面临不确定性。报告称,截至2022年年底,阳光城有大量在岸和离岸债务到期,包括11亿美元的离岸债券和101亿元的境内债券。

  进一步融资或受影响

  从被下调评级的房企名单看,富力地产为三道红线全踩的“红档”房企,绿地控股截至2021年中期踩中两道红线,阳光城、祥生控股、中梁控股等房企踩中一道红线,不过合生创展、佳兆业则是三道红线全达标的“绿档”房企。

  某种程度上看,各档房企被机构大范围“狙击”,已不单是企业层面的因素,而是受房企整体融资及经营环境影响。

  在海外债市,房企正在迎来难熬的冬天。公开信息显示,自10月份以来,房企海外发债几近停滞,仅海伦堡发出一笔绿债,鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关,公司预计将发行约2.05亿美元新票据,以置换15日到期的2.08亿美元票据。

  除了个别试图闯关的企业,总体而言,目前中资地产美元债境外新发几近停滞,少见成功案例。从债券指数方面看,克而瑞表示,9月30日至10月12日,Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%,在各债券品种中跌幅领先。

  “地产美元债二级市场大幅震荡,说明近期房企再融资和获现能力面临考验,行业信用风险加速暴露。”上述研究机构称。

  值此之际,房企评级被批量下调,一定程度上会影响房企的进一步融资。“展望的下调,通常意味着企业财务指标或经营指标有所恶化或有恶化预期,例如并表杠杆率不断上升,融资能力有所减弱,核心市场经营环境严峻等。”亿翰智库认为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,从数量和结构上看,被下调评级的房企数量略多,且很多是规模相对较大,说明信用质量恶化的情况在大房企中明显增多。虽然政策方面存在调整空间,但从市场行情好转到企业财务好转,是有时滞的。

  数据显示,房企的偿债压力,聚焦在今年四季度和2022年。据克而瑞证券监测,10月14日至12月31日房企到期未偿还规模达79.37亿美元,2022年到期规模547.86亿美元。这意味着,未来15个月,将有627.23亿美元到期未偿还债务。

  债市风起云涌,那些躺在账上的债务,将是房企需要啃下去的“硬骨头”。

  基本面总体趋于平

  在2021年第三季度金融统计数据发布会上,人民银行金融市场司司长邹澜表示,目前相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化,将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题,积极履行法定偿债义务。

  值得注意的是,央行还称,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”存误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,本应合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成一些企业资金链紧绷。

  中泰证券认为,基于上述会议,预计四季度,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或迎来改善;银行也将矫正偏紧的房地产信贷政策,更准确地理解和执行对踩线房企的信贷措施,对红档企业也将给予相应的信贷支持,房企资金压力有望缓解。

  而从销售面上,国家统计局数据显示,今年前9月,全国商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%;商品房销售额134795亿元,同比增长16.6%。

  从9月单月数据看,商品房销售额为15748亿元,较去年同期下降约15.8%,但环比8月仍然增长了25%。

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖18日在国新办新闻发布会上称,今年以来,通过完善房地产市场的长效机制,抑制不合理需求,推动刚性需求平稳释放,限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张,房地产市场总体上趋于平稳,房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。

  

(责任编辑:李显杰 )
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