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交易低迷、按揭卡壳,房企“紧日子”还要熬多久?

2021-10-22 20:29:19 经济观察网 

经济观察报 记者 田国宝 “如果这一状况继续下去,四季度还会有房企撑不住。”一家百强房企高管认为,对于可能出现的房企大面积流动性问题,监管层不会坐视不管。

2021年下半年以来,在三道红线、两个上限政策影响下,部分银行房贷额度余额不足,8月中旬,多个城市已经用完全年按揭额度。

按揭贷款投放锐减,一方面使得三季度房地产市场交易大幅下降,另一方面导致房企回款率降低,多家房企出现信用债、信托、理财产品违约。

9月末以来,监管层也多次释放对开发贷和按揭贷“松绑”的信号。金融机构和房企普遍认为,四季度,监管层可能会通过腾挪房贷额度来释放出一定流动性,以缓解房企资金紧张局面。

种种迹象显示,虽然部分城市加快按揭贷款审批进度,部分银行也对开发贷发放进度较之前有所好转,但“甘露”仍未来临。

交易低迷

10月20日中午时分,北京五环附近一个房地产项目售楼处内,四五组客户在看房,其中两组在沙盘前听销售员介绍,两组看样板间,一组在洽谈区和销售员聊天。

一位熟悉项目的人士告诉经济观察报,项目共有900多套房子,总价770万元起,有三居、四居两种户型,开盘两个月共卖出60多套,“要是放在去年这个时候或者今年上半年,现在差不多清盘了”。

该项目一位销售负责人表示,开盘两个多月来,他最大的感受是,看房人多,出手的人少。即便是平日,看房的人基本没有断过,“大家都有买房的需求,但都不着急出手,都在看一看、等一等”。

在他看来,这些潜在客户大部分是改善型需求,大体可以分为两类:第一类是卖一买一,其中一部分人房子已经卖了,但还没拿到钱,另一部分是房子还没卖掉。

第二类是等降价的,这部分客户手里有钱,了解到近期房地产市场交易下滑,开发商为了回款,年底会进行打折促销,“这些客户手里有钱但不着急出手,等着你降价,反正你房子一时半会也卖不完”。

另一个北京朝阳区的网红盘,在多数从业人员看来,无论开盘时间还是营销策略,均做到了极致。按照操盘方的预期,作为收割该区域意向客户的第一个项目,开盘去化率起码达到三成以上。

但根据熟悉该项目的人士透露,项目开盘一个多月,实际销量不足百套,“去化不到一成,和预期出现巨大偏差,这是之前没有想到的”。

在北京房地产市场,这两个新房项目遇冷并非个例。据多个北京房地产从业人士透露,下半年新开盘的50多个项目,去化率超过50%的项目不超过3个,大部分项目去化率不足两成。

也不仅仅是一手房,二手房面临着同样的状况,据北京朝阳区一家链家门店负责人透露,9月以来,一方面是看房的人少了,只有高峰期的十分之一左右;另一方面挂牌量和降价房源数量出现大幅上升。

据他介绍,有相当一部分换房购房者,已经交了买房的订金或定金,但原来住房没有及时卖出去,“那边的付款期限到了,这边就会着急卖房,这个时候,想要快点卖出去,就只能降价了”。

该人士告诉经济观察报,近期部分二手房卖家,为了快速将房子卖出去,降价幅度都在50万元、100万元级别,“毕竟能拿出全款的还是少,大部分购房者还是需要贷款,但8月以后,很多银行的按揭贷款就没额度了”。

根据北京市住建委数据统计,9月,北京新房网签7128套,环比减少300多套,二手房网签12575套,环比减少3200多套。新房和二手房网签量连续三个月大幅度下滑。

按揭贷卡壳

多个房地产从业人士认为,下半年房地产成交下滑与按揭贷款额度不足有直接关系。

一位房地产中介人士表示,最近两年来,房地产需求主要集中在改善型方面,由于限购、限贷等政策影响,购房者想要买房,必须卖掉原来的房子来腾挪购房名额。这部分购房者占整个市场需求端六成以上。

在这种背景下,新房市场和二手房市场某种程度上形成一个强关联的闭环,在具体交易层面,多个“卖一买一”交易体形成连环交易,有时候一个交易链条上的购房者数量多达八九个甚至超过十个。

交易链条长,负面影响显而易见,一是交易流程延长,下一个交易环节进展有赖于上一个环节的进展;二是交易风险加大,如果上一个环节出现问题,整个链条上其他购房者均会受到不同程度的影响。

雪上加霜的是,由于部分银行在部分城市的房贷额度在8月份已经用完,导致一些在途交易无法继续,有些房贷已经完成审批,但由于没有额度,导致无法放款。尤其是连环交易,整个链条交易均停滞下来。

正是由于按揭贷款额度不足,使得部分二手房交易停滞或延缓,这种状况持续,也导致整个二手房市场交易萎缩;由于连环交易影响,也导致新房市场需求延缓或停滞。这类情况在当前楼市大量存在。

上述北京项目营销负责人表示,近期看房客户中,除了一部分观望等降价的外,大部分是因为原来住房卖不掉而缺乏现金,“10个客户中,至少有6个是这种情况,准备换房,也看上了,就是没钱”。

国家统计局数据显示,9月全国房地产销售金额1.6万亿元,同比下滑15.8%,销售面积1.6亿平方米,下滑13.2%。虽然前9个月的销售金额同比仍在增加,但单月的销售金额已经连续三个月同比下降。

上述中介人士表示,目前房地产市场需求依然存在,市场交易出现大幅下滑,主要就是因为按揭贷款额度不足,“按揭贷停掉,等于市场冰冻了,如果这一块不调整,市场成交还会持续下降”。

他认为,目前市场需求并没有消失或减少,只是因为按揭贷款原因暂时延缓了,“如果明年银行按揭额度恢复了,这部分积压的需求连同正常需求一起释放出来,很可能对房地产市场形成冲击”。

房企困扰

相对于楼市交易和购房者,房地产企业对房贷的渴求有过之而无不及。

上述熟悉北京项目的人士介绍,房企回款主要受两个外界因素影响:一个是网签进度,由于限价,一二线主要城市对部分售价较高项目的网签节奏进行限制,“用低价楼盘来冲抵高价盘带来平均价格的影响”。

不同城市影响不同,有的城市房地产成交以低价盘为主,基本能按照正常节奏网签;但有的城市交易以改善型住房为主,高价盘网签速度会受到较大影响,有的网签时间长达半年。

第二个因素是按揭贷款,除了个别城市二套首付比例较高外,大部分城市按揭贷款占一个项目销售额的大头,按揭贷款发放的进度直接影响房企回款。受银行房贷额度上限影响,2021年下半年房企回款普遍受到影响较大。

上述五环附近项目主要以改善型需求为主,首付普遍在80%左右,虽然直接影响不大,但有房贷额度影响,导致成交不及预期。

为了提高去化率,该项目进一步延长了首付周期,要求一个月内先支付40%,2022年3月底前支付剩余40%,“如果确实有困难,比如房子没有卖掉,还可以再商量”,上述熟悉项目人士表示。

也就是说,该项目今年的回款率在40%左右,这显然不符合多数房企70%以上的回款要求。以往,如果回款达不到要求,区域公司、城市公司会通过合作银行做证券化融资、ABS和应收款融资等方面回款,但在两个上限、三道红线框架内,通过融资形式加快回款的方式受到限制。

由于按揭贷款额度不足引发的市场交易下滑,又反噬至房企,导致房企销售和回款均受到影响,9月,百强房企中,除了个别房企,大部分房企销售金额均同比下滑,回款率更是创下新低。

回款变差的同时,大部分房企再融资也遇阻,开发贷获取越来越难,多个房企的人士告诉经济观察报,他们合作的部分银行,今年在偿还原有开发贷后,不再给他们发放新的贷款。

前融、开发贷、预售资金是一个循环体,房企拿地时做前融,开工后用开发贷替换前融,开盘销售后,以预售资金偿还开发贷。这个过程中,使得房企最大限度降低了自有资金的使用比例。

今年下半年以来,前融受到限制,部分房企的开发贷获取也越来越困难。由于开发贷以预售资金作为偿还来源,预售资金减少,银行发放开发贷也变得谨慎起来,开发贷融资进一步恶化。同时,房企在发行信用债、信托借款等方面受到的阻力也越来越大。

上半年行情好的时候,房企在拿地、开工等方面支出交叉,下半年市场转冷及回款难题,使得部分房企通过减少开工、施工和竣工、拿地等措施确保流动性安全。

国家统计局数据显示,9月全国房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积同比均出现下降,新开工和竣工降幅均超过13%。同期房企到位资金同比下降11.2%,其中开发贷款降幅达到了25%。

上述30强房企营销负责人表示,他们公司北京区域已经有5个项目停工,其他项目施工进度也大幅度放缓,“上半年回款可以达到80%以上,下半年的回款率大概在40%左右,降了一半左右”。

他认为,如果底年回款还没有明显改善,其所在公司可能会出现流动性风险,“拿地、建安、税费等成本都支出去了,房子也卖出去了,但拿不到回款,这种状况一旦持续下去,哪家房企也撑不住”。

待降甘露

针对当前房地产领域存在的问题,近期监管层密集表态。

10月15日,在央行三季度统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示,部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

对此,邹澜表示,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

9月29日,央行联合银保监会召开的房地产金融工作座谈会强调,金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,加快完善住房租赁金融政策体系。

同时这次会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

此后,上海、广州、佛山、苏州和南通等城市传出放款速度加快的消息。但根据某机构10月上旬调研,30多个样本城市中,部分城市出现房贷周期延长、审批收紧的情况,但没有任何放松或加快发放周期的情况。

但从监管表态,结合当前房地产市场及房企面临的现状,房地产及金融行业的从业人士普遍认为,商业银行对房地产开发贷和按揭贷额度会进行适度腾挪,以缓解目前房企紧绷的资金链。

上述百强房企高管表示,三季度房企销售和回款大幅下降,部分房企已经出现资金困难情况,如果这一情况延续到四季度末,波及的范围将更广,由此他判断,监管会适度释放流动性,以避免更大危机。

一家证券机构的人士表示,从实现途径来看,目前确实存在释放房贷的空间,他的理由有两个,一是部分银行机构还有一定的房贷额度;二是可以通过证券化手段腾挪出一定房贷额度。

一家地方商业银行人士告诉经济观察报,从银行机构实际情况出发,确实可以腾挪出一定房贷额度,但“两个上限原则肯定是不会突破的,如果单纯靠腾挪额度释放流动性,能带来多大影响?”

近年,房地产贷款发放逐年增加,从2015年4万亿元逐年增加至2020年的8.2万亿元。2021年上半年这一数字是4.4万亿元,其中净增额度是2.1万亿元,同比下降了9%,7月和8月净新增同比降幅是16.8%。

某证券机构报告指出,根据对54家银行两个上限测试,2021年上半年理论房贷降压规模是1076亿元,而实际降压规模达到了3269亿元。据此,理论上54家银行还可以释放出2000多亿元的房贷额度。

此外,银行机构通过将信贷资产证券化也能释放出一定额度,但从历年证券化比例来看空间也并不大,2021年1-9月,累计证券化信贷资产余额是3727亿元,已经达到历史同期最高水平。

此前,有传言称,部分金融机构会将2022年一季度的部分房贷额度挪到今年四季度,但上述地方商业银行人士认为没有任何可能,“每个阶段额度都是规划好的,不可能寅吃卯粮,一旦形成习惯,危害更大”。

虽然各界对房贷适度放松寄予厚望,但截稿前,“甘露”仍未降下。

(责任编辑:王治强 HF013)
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