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现场丨郁亮对行业看法的“十六字方针”

2021-10-23 08:47:31 和讯房产 

10月22日,在万科集团业务交流会上,董事会主席郁亮发表了对行业的看法。

内容如下:

郁亮:在回答问题之前,我知道有的问题大家都很关注,比如我们对行业的看法是什么,因此我先主动讲一讲。

我们对于行业的基本看法,可以概括为十六个字:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”。

尊重常识很重要,今天有许多事大家都觉得看不清楚,也很迷茫,在这种情况下,我认为常识能发挥很大作用,帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。所以,必须要尊重常识。

比如说物极必反是常识。从物极必反来看,我们的行业过去几十年的黄金发展是常态吗?不是常态。

房地产行业确实经历过黄金时代,也曾经为国家做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米,到现在人达到了40多平方米,是很大的进步,也在很大程度上助力了居住问题解决,改善了老百姓(603883,股吧)的居住条件。

但是,黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看,虽然居住条件的确得到了改善,但年轻人买房子压力很大,同时,也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此,随着房价越来越高,越来越多的人在城市难以立足,势必影响城市的发展。再比如,按揭能帮助人们实现购房愿望,但随着按揭比例越来越大,是否会增加居民的债务风险?此外,房地产行业是否占用了过多的金融资源,以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去?

这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题,我们不得不正视。

2017年十九大报告明确“房住不炒”后,行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业?就是跟老百姓息息相关的行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。

回归到民生行业之后,我们方方面面其实都要需要回归。从尊重常识角度来看,物极必反,过去如此黄金,今天要回归到一个常态发展,这是必然。

回归常态之后,后面八个字就很重要了。因为回到常态必有阵痛,但阵痛之后,仍有机会。

回到常态为什么会阵痛呢?从过去一段时间至今,金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入,这方面数字从去年下半年就开始下降,这是必然的。

对开发商而言,缩表更直接的表现为要降债务,控杠杆,以及去金融化。降低负债大家很容易理解。关于降杠杆,杠杆事实上是通过合作,从原来一块钱做一块钱的事变成一块钱做两块钱的事情,实质上也是一种金融化;第三是去金融化。去金融化是什么概念?过去几年间有一些所谓的金融创新例如明股实债等,会使得杠杆更高。在去杠杆过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高地价拿地的情况,导致这个行业短期业绩受重大冲击是必然的。

冲击之下,房价下降使购房者受影响、房企业绩下滑使投资者受影响,拿地减少使希望卖地的政府受影响,因此缩表的过程是很痛苦的。

但是回过头看,房地产的三个阶段,第一个是土地红利阶段,后来是金融红利时代。在这两个时期,资本市场评价地产公司,先以土地储备为指标,有多少地值多少钱,后来用PE,赚多少钱,乘以倍数,成为市值。我们需要思考,过去地产行业所取得的业绩,有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的,有多少是金融杠杆所带来的?金融杠杆带来的红利消退,便是今天回到常态要经历的阵痛之一。

常识告诉我们,减肥很难,减肥成功都要很多血泪史。整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。

但是,为什么说阵痛之后仍有机会呢?这也是常识告诉我们的。一个常识是天下没有做完的生意,只有没做好的生意。

2008年,为应对金融危机的影响,鼓励消费,家电下乡补贴政策出台,整个行业启动了大规模扩张,上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右,家电下乡的政策逐步退坡,一大批家电企业倒下了,比如说美菱、荣事达、新飞等等,当时的产能全都变成了库存。在这个过程中,也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的的压力也很大,据说砍掉了一半的产品品种,推掉了很多工业园,裁了不少员工,然后通过数字化,线下转线上,品牌研发去提升。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系,接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后,仍然获得了新的发展机会。

再举个例子,中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆,那时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15家。然而2010年以后,大量的存货积压,有三千家门店的运动品牌一下子减少到多少呢?从15家降到3家。这里不得不讲李宁的故事了,李宁也曾遇到了缩表的阶段,但今天可以看到李宁是国潮的品牌,也拥抱了线上数字化,用潮流化设计接近年轻人,把国际潮流与中国元素充分结合,焕然一新,重新辉煌起来。

从家电行业和运动服饰行业可以看出,一个行业经过缩表的阵痛之后,仍然会有机会。

房地产行业也有类似的例子。日本的房地产行业在上世纪九十年代后,众所周知出现了很大的衰退,房产行业萎缩了大约20%、30%。直到最近,才恢复到20年前的水平。但是在这个过程中,有没有做得优秀的企业呢?大和房建是一个例子,同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢?它原本以开发业务为主,而现在是日本的租赁公寓第一,物流第一,还有代建等业务。因此,常识告诉我们,只要做的好,仍有机会。

中国的房地产行业情况肯定比日本要好,从城市和客户的需求维度来看,仍有很多机会。城市发展建设到今天,需要留下美好的记忆,上生新所这样的城市更新越来越成为一种趋势,成为一种潮流。因此,我们要把上生所、南头古城、永庆坊这样的地方挖掘出来,做好更新,为人们美好生活服务。

城市发展以前只管生产,现在在生产、生活跟生态三方面更融合了。也就是说,对于项目开发的要求也更综合了,要考虑到三个方面的融合,而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显,例如上海的五大新城建设等,也会体现在整个都市圈的建设中,也体现在我们的轨道物业综合体上。

老百姓生活方面的需求变也带来许多机会。服务内容会越来越多,越来越有趣,越来越好玩。例如,最近经常有人跟我反映,物业管理水平是不是下降了?以前看得到保安,现在看不到人了。这其实是科技水平发展提高了,高自动化的机器取代了人。但新的课题出现了,如何让客户感到归家的动线是有温度的,不要看到机器。再比如说,我们过去环保节能,走地下库,一个小姑娘下班,停车后,所在区域有灯,其他地方黑糊糊的,电是节约了,但是不安全了。所以,未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行,不能光顾着提高效率,光搞节能等。

每一个值得改进的地方,都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,我们仍有巨大机会。

总的说来,我们对行业的看法是要尊重常识,要相信不正常的发展是不可持续的,一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛,但我们相信天下有没做完的生意,阵痛之后我们仍有机会。    

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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