注册

当初狂追的5万/㎡新房,现在不香了!

2021-10-26 12:44:58 大胡子看深圳 微信号 

“大胡子说房”视频号已经推出,欢迎大家关注!

更多买房干货和楼市分析将在视频号更新!

这几个月以来,深圳的新房市场变化很大。

深圳人,已经傲娇到连5万一平的新房都不愿意买了!

前两天,光明的电建洺悦鹏著开盘,这个盘我们在之前的文章中介绍过,靠近6号线地铁延长线,价格只要5.3万/㎡。

从地段、交通配套和价格来看,电建这个盘的条件都不差。

但开盘之后,电建推出的总共612套房,认筹人数只有493批,开盘当日去化大概只有127套,去化率不到30%,这个成绩在光明来说可谓奇低。

单价5万、光明的新盘,深圳人都已经开始嫌弃了。

无独有偶,同一天开盘的福田加福华尔登,462套房,登记人数379批,最终认筹人数只有148批,同样是不到1:1的比例。

周日开盘的罗湖翠园华府,近地铁3号线的水贝站,但289套房只有59个人冻资认筹,销售情况非常惨淡。

奇葩的是,深圳人5万/㎡的房子不买,13万/㎡的新盘抢着买!

和上述行情惨淡的新盘不同,前两周开盘的深业中城完全是另一幅景象。

作为香蜜湖豪宅地段的新盘,深业中城的备案价要13万/㎡,总价最低也要1575万/套。

但即便价格这么高,深业中城开盘当天还是售罄了。

222套住宅,有649批意向登记客户入围竞争,最低入围积分69分,刷新近期深圳新盘入围最高的积分记录,大把大把的人想买却被卡在积分门槛之外。

另外一个网红盘,南山的汇城茗院同样热销,292批选124套,入围比例超过2:1,开盘当天卖完只剩15套。

一部分新盘热销、另一部分新盘冷淡,此刻深圳新盘的分化非常明显。

主要的原因在于,新房供应增加,买房人选择变多,先前吃到供需红利的深圳新房,现在必须内卷竞争,所以只要现在的新盘稍微有些硬伤,都会被放大。

现在的行情,虽然对购房者有利,但深圳的名额宝贵,这个时候打新,还是要做好充分的对比再下手。

接下来应该如何打新?

下面给大家讲讲在第四季度大家具体要关注哪些新盘。

月初的时候,深圳住建局公布了第四季度准备入市的新盘情况,入市的新盘很多,我直接建议大家重点关注以下几个。

1.深铁瑞城

首先重点关注的是光明的新盘——深铁瑞城,

这个盘有两大优势。

第一,交通上,6号线的长圳站地铁上盖,6号线通向福田;

另外未来会有规划中的18号线,未来18号线可以和同样在规划中的13号线接驳,通往南山。

和两大核心区都有地铁接驳,这是深铁瑞城的一大优势

第二,这个盘最大的亮点是价格,项目均价只有4.75万/㎡。

与之对比的是,上个月至今开盘的光明新盘价格如下:

星河天地四期,均价5.1万/㎡;

金地·峰境瑞府二期均价5.1万/㎡

金茂公园里均价5.17万/㎡

电建洺悦鹏著均价5.3万/㎡

深铁瑞城的价格,相比之前的新盘都更低,而且在地段上,和其他光明新盘比离核心区也更近。

同等价位下的新盘,基本都集中在东部,地段价值都不如光明,因此在同等价位下,深铁瑞城是最好的选择。

2. 鸿荣源博誉府

鸿荣源博誉府处在龙华红山片区,红山片区这两年的新盘比较稀缺,这个盘的吹风价在7.5万/㎡。

博誉府的优势在于配套,红山和民治片区现在都是比较成熟的居住区,因此配套都较为完善。

交通配套方面,博誉府周边就有4、5、6号线三条地铁线;

商业方面,红山6979购物中心、九方购物中心都是龙华最核心的商业体。

此外,其他休闲娱乐设施上,项目周边还有深圳美术馆、深圳第二图书馆。

配套上唯一稍显不足的可能就是学区,博誉府的学校是龙华区教科院附属实验学校(宝山学校),不是大家熟知的名校——深高北。

相比于深高北,龙华区教科院附属实验学校是新建的学校,生源师资还需要观察,

除配套以外,项目的开发商鸿荣源也是这个项目的一个亮点。

从楼盘的品质来说,鸿荣源在市场上的口碑很不错,在深圳也打造了宝中的熙龙湾、香蜜湖的熙园、龙华的壹城中心这些产品,在现在这个楼盘品质频频暴雷的时代,鸿荣源相比多数开发商,质量更有保障。

相似的价位和地段,坂田有联发天境雅居和佳兆业云望府两个新盘,

和他们相比,博誉府胜在配套和整体界面。

坂田这两个盘问题很相似,都缺商业配套,界面同样是杂乱、割裂。居住舒适度和品质保障方面,博誉府更好。

3. 佳兆业航运红树湾府

项目位于福田保税区,靠近红树湾生态公园,景观优越,隔河相望就是香港。

项目价格还没有正式公布,大概在9万/㎡左右之间。

图源:深房臻选

同样是在福田,红树湾府和上周扑街的加福华尔登的最大不同是:

加福华尔登是独栋超高层,而红树湾府受限高影响,最高楼层仅15层,是目前深圳少有的中高住宅楼。

拉到整个深圳去比的话,在同等价位下,这一季度红树湾府的最强竞争对手是宝安的中熙玖玖颂阁。

我认为红树湾府能力压玖玖颂阁,胜在两点:

第一是地段。

保税区近10年没有新盘入市,住宅少,加上处于核心区,更具稀缺性;保税区的板块整体界面和环境会比老旧的新安要更好

第二是学校。

玖玖颂阁的学校是弘雅小学+文汇学校;

航运红树湾府是福苑小学+福田外国语学校南校区初中部。

福田外国语2019年的中考成绩在竞争激烈的福田排名第5,全市排名17。玖玖颂阁的学校比不过。

虽然现在学区房被打压,但福田的学校的实力还是不容置疑的王牌。

4. 深铁懿府二期

深铁懿府是老网红盘了,一期开盘日光,二期的热度肯定也不会低。

项目地段很好,地处安托山,处在两大豪宅区中间,东面是香蜜湖豪宅带,西南连接华侨城豪宅区,也属于豪宅地段的新盘。

配套没有明显短板,距离7号线的深云城地铁站大概600米。商业方面一个地铁站可以直达瑧山府的万科里商业。

周边新房稀缺,二手房深云村,2010年的楼盘,均价在13-14万/㎡之间,而深铁懿府的吹风价只要10万/㎡,倒挂空间大概在3-4万/㎡之间。

同等价位能够竞争的是蛇口的临海揽山,但在第四季度入市新盘名单中没有临海揽山。

这种地段的高性价比稀缺性新盘,只要品质没有大问题,基本不用挑。

户型

左右滑动查看更多

5.润峯府

润峯府项目位于前海,主要就胜在地段,毕竟前海的价值在深圳是有目共睹的。

配套上,项目是5号线前湾公园站的地铁口物业,学校周边有前海国际学校、前海十单元学校,稍微有点瑕疵的是周边暂时没有大型商业。

价格方面,项目限价10.7万/㎡,一街之隔的龙光前海天境年前以11.3万备案均价售罄,所以在价格上性价比会比之前的新盘高一些。

当然,现在前海的住宅供应有所增加,价格上也有进一步下调的可能。

上个月,前海桂湾拍出的地块商品房限价9.2万/㎡,所以如果真的追求性价比的话,也可以继续等接下来价格更低的新盘。

户型

6.海德园

无论是真想买的还是吃瓜的,我想海德园应该可以说是第四季度最受大家关注的新盘。

海德园和深铁懿府很相似,都是安托山豪宅地段稀缺的高端盘。

海德园更出彩的地方在于学位。

海德园的小学是红岭实验小学,初中是高级中学初中部。

红岭实验是市一级名校,高级中学四大之一。

豪宅地段+名校学位,靠这两个足以通杀深圳大部分新盘。

项目吹风价大概在13万/㎡左右,周边二手房价格在16-17万/㎡左右,倒挂明显。

户型方面,海德园这次推出的是B区,推售129㎡3房2厅2卫和148㎡4房2厅2卫的户型,以改善大户型为主。

介绍了几个重点关注的新盘之后,最后总结一下,在不同总价预算下如何选择:

预算500万以下:光明深铁瑞府

500-700万:鸿荣源博誉府>联发天境雅居、佳兆业云望府

700-1000万:佳兆业航运红树湾府>玖玖颂阁

1000万以上:海德园>深铁懿府二期>润峯府

后续我们会持续跟进深圳的新盘信息和打新情况,大家记得持续关注我们的文章内容,

【赋能地产同行朋友,解锁新流量】

很多同行问我们,如何像大胡子团队一样做一个专业的房产IP,在短视频平台为更多家庭提供服务,帮助更多家庭买到适合自己的高价值的房子。能不能出个课程帮助同行朋友们打破僵局?

你们期待的终于来了!

大胡子团队拿出自己看家的本领,由《大胡子说房》掌舵人——平哥主理,结合多年实战经验,重磅推出《房产IP孵化线下课》。

10月26-28日即将开课,长按扫描海报上的二维码,赶快咨询报名!

注意!前50名咨询的同行朋友将获得价值1980元的《房产IP短视频运营秘籍》,领完即止。

-end-

以上为正文,来自湾区区长

扫码添加微信

新房分化之下,接下来如何买新房?第四季度当下重点关注哪些新盘?具体如何选?有任何买房的问题,记得扫码下方二维码,李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答!

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号:大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张泓杨 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。