北京加强商品房预售资金监管 预售资金重点监管额度提升43%

财联社（北京，记者 李洁）讯，多家房企出现资金问题后，北京进一步加强了对商品房预售资金的监管力度。

11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》，从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及加强监管主体责任几个维度，加强对预售资金的监管。

“去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况，反映出部分项目存在违规使用预售资金问题。为切实维护商品房交易双方合法权益，我委在总结梳理近年来预售资金监管实践经验的基础上，会同北京银保监局、人行营管部对现行政策进行了修订，形成了意见稿。”北京住建委方面表示。

对于为何出台这一新规，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，相当一部分项目即将进入竣工高峰期，这恰好叠加行业去杠杆、房企资金紧张的时期，很可能出现无法按时交付，或无法保证交付质量等问题。“从近期部分开发商信用违约案例暴露出来的问题中，可以看出部分房企挪用预售资金的现象较为明显。”

“此次政策旨在防止房企因资金链紧张、停工以及预售资金挪用，从而导致无法按期交房、烂尾等情况的发生。通过抑制资金挪用风险，充分保障购房人合法权益。”贝壳研究院分析师潘浩表示。

据北京市住建委相关负责人介绍，新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的突出问题，实现资金“管好不管死”。

“此次政策属于收紧性政策，对预售资金缴存和使用乱象进行了管控，是防范房地产金融风险的重要举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

据悉，新规主要完善调整了“先监管后网签”、“招标选取监管银行”、“实时共享政务信息”、“提高资金监管额度”等方面。

《办法》将原来的先网签后入账，调整为先监管保护后网签；要求购房人将购房款直接存入专用监管账户，随后才可完成网上签约等过程。“这从根本上规避了此前网签后，将预售资金转至第三方账户、再转至资金监管账户过程中，所出现挪用资金的可能性。”潘浩称。

按最新《办法》，监管银行不再是“零门槛”，将实行招标选取、淘汰递补机制，提升监管主体责任，增大了对商业银行的约束。资金拨付方面，也明确了现场查勘的工作要求，防范工程不达标项目违规支取预售资金。

“北京之前就有过预售资金政策，这次政策细节更加丰富，执行力度更大，而且针对项目展开穿透监管，避免出现个别项目设立额外账户、绕开资金监管的情况。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

《办法》规定，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高43%。

针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》也做出特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

“通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。”严跃进表示。

张大伟指出，预售资金监管的目的，是给预售制度打补丁。“当下房地产市场进入新周期，越来越多的房企出现资金压力。北京出台的政策有利于维持市场稳定，避免楼盘烂尾。”

值得关注的是，北京最新规定并非只有一刀切的“收”，同时也有适当的“放”，保持了操作方面适度的弹性。

“房企出具的现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期，可不进行预售资金监管。这项措施是在保障安全的前提下，在操作层面上更为灵活。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

潘浩认为，当前行业风险出清的过程中，规范操作、确保资金专款专用，对于防风险、促稳定，甚至出现问题后的积极处置均有裨益。面对新规定，房企应有所准备，特别是在投资决策和营销计划方面，有必要根据自身状况进行调整。

“整体看，北京房地产调控政策作为全国的榜样，在细节上考虑得更及时，也更有力。当下全国大部分城市都有必要针对预售资金，加强监管和规范。”张大伟说。