房价全线下跌,地方会普发“限跌令”吗?

2021-11-16 08:17:45 谭浩俊 微信号 

11月15日,国家统计局发布2021年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从全国70个大中城市房价数据看,10月份新建商品住宅价格下跌城市数量为52个,较9月份36城明显增多;二手房价格下降城市数量为64个,较9月份再增加12个。

虽然从降幅来看,都不是很大。二线、三线城市二手房价格都只环比下降了0.3%,但是,与上月相比,下降幅度都有了扩大。一线城市没有扩大,下降幅度则高于二、三线城市,为0.4%。其中,北京、上海、广州分别下降0.5%、0.4%、0.6%,深圳则下降了0.2%。

更重要的,除房价整体出现下跌之外,下跌的城市数量也在快速增加。新房价格下跌城市超过了70%,二手房价格下跌城市更是超过了90%,呈现全面下跌现象。这样的景象,在以往是极少出现的。即便出现新房、二手房价格下跌,大多也是涨多跌少,涨的幅度大,跌的幅度小。而现在,无论是下跌的城市数还是下跌的幅度,都出现了扩大的现象,不难看出,房地产市场真的到了十分重要的时刻了,房价会不会转入一轮下跌趋势,值得关注。

事实上,按照目前开发商与购房者的关系来看,由于开发商普遍陷入了资金漩涡,有底气说自己资金有保障的企业,数量极其有限,多数企业都是资金链紧绷,部分企业已经出现了资金链断裂现象。特别是头部房企,很多过去财大气粗的,今天也是捉襟见肘,今天不知明天事,明天不知后天还能不能活。所以,筹集资金,已经成为开发商的头等大事。一旦资金链断裂,企业就会立刻风险爆发。

反观购房者,在经历了前些年的煎熬之后,近年来的购房心理已经越来越成熟。特别是95后、00后,完全不像他们的父辈、哥哥、姐姐那样,一定要有一套属于自己的住房,而是把当下的生活看作比房子重要,租房的内在动力越来越强,当房奴的恐惧则越来越强。因此,面对房价高企,相当一部分转向租房,自然,从需求端来说,也出现了一些新的变化,供需矛盾没有那么激烈了。

更重要的,随着开发商一个个暴雷,购房者也已经看到了开发商的软肋,过去那种依靠负债来死杠房价的底气越来越低,内心也越来越不强大。特别是“房住不炒”定位,让开发商完全没有了死杠房价的底气和动力,更多的都在考虑如何渡过资金链难关。过不了资金链断裂关,对开发商来说,就是死路一条。

此消彼长,开发商与购房者之间,原本是开发商居高临下、目空一切,现在是开发商只敢平视购房者,甚至需要仰望购房者,渴望得到购房者的支持和帮助。否则,在金融闸门关闭的情况下,就只能等死了。

虽然从10月份的信贷投放来看,个人房贷和开发贷款都出现了较大幅度增长。但是,这一切都是短期的、暂时的,是管理层为了防止出现系统性金融风险采取的一种权宜手段。而且,管理层在适度放松信贷政策的同时,也明确给予了开发商很很高的要求,要求开发商必须确保准时交楼,不允许损害住房消费者的合法权益。也就是说,售房取得的资金,也必须用于降低负债、降低资产负债率,而不是开发商可以随便支配的自有资金。一旦发现开发商任性使用信贷资金,有关方面是会立即追查的。

我们担心的是,面对房价全线下跌,开发商已经无力支撑,最怕的就是地方政府会不会再拾救市手段,不允许开发商降价售房,或者用其他方式变相帮助开发商。因为,从目前的情况来看,已经有20多个城市出现了“限跌令”。什么叫“限跌令”,不就是只允许开发商赚钱,不允许广大居民得利吗?更何况,按照目前的房价,就算房价下跌一点,也根本不可能让广大居民得利,至多是付出的代价、失去的利益小一点而已。

也正因为如此,希望地方政府不要轻易出台“限跌令”,这是与广大居民的诉求完全不相符的,与“房住不炒”定位也是不相符的。可以保持房价的稳定,但决不能限制房价下跌。房价已经到了应当下跌的时候了,政府用有形之手阻止房价下跌,只会让房价泡沫越来越多,风险也越积越大,让房价适度下跌,激活居民购房意愿,才能确保开发商资金链不断裂。强制房价不跌,会让广大居民伤心,继而继续等待观望,最终开发商将无力承受,真的会出现资金链大面积断裂风险。所以,地方政府一定要头脑清醒,限制房价下跌,只能保一时,让房价稍稍跌一跌,把广大居民的购房意愿激活,才能让开发商活长久,才不会出现系统性金融风险。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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