独家丨从首创置业到首创城市发展，范书斌首谈地产企业转型“全局观”

11月初的北京，雪花悄悄飘落，染白了大地和屋顶，整个世界看起来格外清新、自然。街道上的人流与车水马龙，好像一切变得也慢了起来。

这样的“慢节奏”并未打破范书斌的“快节奏”。即便周末时间，他依然亲赴于各个项目之间了解最新情况，或者拉上团队管理层开会做思路性的工作梳理和研讨。来不及换的鞋子上面浮着一层厚厚的泥土，不经意间低头瞅到脏脏的鞋子，他还礼貌性地解释道，“不好意思，昨晚刚去了一趟平谷租赁房项目。”

范书斌， 首创城市发展集团总经理，同时也是首创置业总经理。

今年7月9日，北京首创城市发展集团有限公司、首创置业联合发布公告称，首创置业向港交所申请自愿撤销H股于港交所的上市地位，其业务吸收合并至新公司——北京首创城市发展集团有限公司。

9月30日上午9时，首创置业正式宣布退市。10月26日，首创置业股份有限公司更名为首创置业有限公司，并进行了新的人事调整，范书斌从董事、主管财务副总调整为董事、总经理。

这些天，在范书斌的带领下，关于首创城市发展集团公司的整合工作，有条不紊进行中。除了首创置业并入新公司外，首创集团旗下的另外几家与房地产板块相关的公司也有望被并入新公司。一系列马不停蹄的运作，及时且有序，一个焕然一新的全新平台即将重磅亮相。

战略升维

城市运营与开发并重

旧公司“首创置业”未来怎么处理？新公司“首创城市发展集团”，在首创置业退市后的这段时间，主要做了哪些层面的工作？可能这些都是外界更为关注的问题。

据范书斌介绍，这段时间主要围绕着首创集团旗下几个与城市开发运营相关联的产业平台公司进行整合工作，有望并入城发集团的资源可能包括以下几个业务板块：

一是首创置业。在范书斌看来，首创置业是一家以市场化为主的房地产公司，那么对待它的方式，集团也在用市场化的方式给予回应。一方面，首创置业整体性并入城发集团，按照退市安排首创置业将被注销；另一方面，在梳理旗下业务、重塑新的城发集团战略定位时，会适时舍掉相关业务，比如物业。10月31日，据北京产权交易所消息，首创置业拟挂牌转让首置物业100%股权以及首万誉业51%股权。

财务出身、逻辑严谨的范书斌，考虑问题有着自己的一套全局方法论。对于出售物业，他说，物业处置原本有两条路径：要么做且做到最好，要么不做砍掉，将精力投入到可能做大做强的其他业务上，综合考量下来，他们选择了后者，因为首创置业的物业板块一是之前已投入了很多精力但仍属微利，二是体量规模相对偏小，独立上市估值也不会太高，所以结合管理成本等方面的考虑，出售存量物业成为最佳选择。

二是首创经中。首创经中依托首创集团强大的资源背景，主要负责新城规划、建设、运营及集团自有土地开发。并入后将带来北京、天津丰富的自有土地资源，包括大兴团河区域5000亩土地，以及天津宁河区占地38平方公里的土地。而后者还是产城融合京津合作示范区，项目名为中国·光年城，是北京、天津两市加强经济与社会发展合作的重要平台。

三是首创新城镇。首创新城镇是定位于城乡融合产业投资运营的平台。主要对北京周边43个小城镇进行总体开发，目前主要做集体用地的长租公寓，旗下在建大约有7个项目。明年上半年朝阳十八里店长租公寓项目将入市，入市后将成为目前北京在建的最大的集租房长租公寓。而新城镇并入城发集团后，后者也将成为北京目前规模最大的集租房运营商。

四是绿基公司，全称“北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限公司”，拥有政府相关牌照，主要做北京市绿化隔离地区基础设施开发建设。绿基注入城发集团后，能够带给后者诸多TOD、EOD资源，世界休闲大会主场地所在的金海休闲小镇，即首创置业与政府联合打造的集居住、商业、文旅、会议等于一体的绿色生态休闲小镇，北京的天阅山河、禧瑞学府，天津的天阅海河等项目，皆是首创置业精研TOD模式的成果之作。另外广渠门项目也在跟进中。房地产利润下滑已是行业趋势，相信TOD、EOD资源将为城发集团带来新的利润增长点。

与此同时，绿基携带的潜在资源还包括与京港地铁的深度合作，京港地铁是由首创集团、香港地铁公司、京投公司共同组建，作为拥有丰富经验的运营商，京港地铁将在未来深入打造更便捷、更多元、更社交的城市场景，赋能区域价值的提升。

其实，从首创集团近两年的动作来看，整合并不是一个临时的决定，而是过去一直在进行中的重大战略行动。比如，今年6月18日，首创股份(600008,股吧)正式更名首创环保，将首创集团内与生态相关的业务都注入到首创环保。这一次首创置业被吸并，与城市发展相关的其他资源都注入到城发集团，也将形成一个强合力子集团的概念。

范书斌对此表示，这是集团十四五规划整体战略方向中的一部分，体现着企业战略上的升维：即从此前的地产维度、开发维度，上升至城市综合运营开发并重的维度，它不再只是一个房地产的概念，而是一个更广阔的、围绕着城市升级更新的概念。

由于整合工作还未完成，最终效果尚不得知。但据范书斌透露，仅从资产端来看，整合后城发集团净资产比原来首创置业上市公司层面将增厚200亿元左右。“开发业务在行业调控下，毛利率、融资都将受到影响，这些业务进来以后，有利于财务报表更加扎实，资产质量和抗风险能力将进一步提升。”

竞争优势

你有我有，你没有我都有

但尚在整合中的城发集团，并未抵挡住外界不断而来的质疑。

其中一大质疑便是，虽然与“城”相关的住宅开发、奥莱、长租、文创、高科等业务都融进了一个子集团，但这些资产、业务以及能力，其他开发商也拥有或部分拥有，甚至也有在单领域方面做得非常出色的开发商，那么，城发集团差异化的核心竞争力到底是什么呢？

就这个话题，我们与范书斌辩论了好几个来回，他从大到小、从整体到局面，逐步来阐述或释放一个在首创有着19年职业生涯的老将的观察或思考：

“上升到城市发展的维度，我们的优势会更强大！”这是他的总观点，接着他从各个方面，用最通俗易懂或者说最朴实的语言，进行了论证。

首先，首创集团有25年的历史了，在国企中最大的特点之一是有创新基因。对此，范书斌如数家珍：

首创很早就开始布局多元化，深耕时间长，2010年就开始探索，奥莱、郎园、文创园等业态都做了有10余年之久。其中，奥莱也具备高端消费的概念，疫情之后，高端消费恢复得特别快，也说明它底层商业逻辑支撑力的强劲；2017年，蔡奇书记参观调研了首创郎园后，给予了高度评价，并指示首创集团增加培育文创产业，积极支持北京四个中心定位建设。

顺应科技大国趋势，前两年还与北京其他兄弟国企成功合作了ICPARK中关村(000931,股吧)集成电路产业园，成为了业内的标杆，并将产业模式复制到了南京、重庆等地。今年8月份，首创高科还获得中关村高新技术企业认定，体现了首创高科的产业生态服务模式具有较强的创新能力、强大的市场竞争力。

说到这里，范书斌也不忘感谢那些曾经在各个领域的标杆企业，正是因为当时首创与行业标杆的成功合作，所以成长得才会那么快，到如今，这些都积淀成了首创赋能城市发展的内在动力和能力。

其次，坚持走市场化道路是首创第二大优势。首创集团早期就敢于顺应市场化需求，不断向最好、最先进的企业或模式学习，这在当时不是任何企业都能做到的。

范书斌觉得，首创是一家具有超前理念基因的国企，非常注重市场化打造产品、服务，绝不是空谈概念，而是一边做加法，一边及时纠偏修正，同时组织迭代与时俱进，否则也就没有今天的郎园、长租公寓、高科这些创新IP。“这次敢于退市整合，也是市场化的行为，是很需要魄力的，需要极大的能力和底气。首创敢于这么做，说明有足够底气。”

过硬的团队优势是范书斌所认为的第三大优势。他认为，人才是一家企业非常重要的优势，正是因为企业超前的文化理念，才凝聚了一批批人才。没有文化和凝聚力，大家怎么可能一直待在这儿，中间好多诱惑肯定也有，但那么多老首创人坚守到现在，这就是受内在的一种精神或情怀驱动使然。

“首创做房地产领域20多年了，我们的团队，做过一级开发、高端住宅、商业综合体、长租公寓、文创园……涉猎领域非常广，开发管理经验非常足，而这恰恰是深耕或扩张城市极其需要的能力。有产业潜力和资产经营能力，才会形成企业的竞争优势。前期培养的团队能力恰好能与之匹配上。”

提及团队优势时，范书斌还特别提到了年轻人。他提出，要多给年轻人机会，只要有职业和道德底线、有学习能力、肯干的一定要多给机会。不要怕年轻人犯错，只有给他锻炼的机会，他才会成长 。而且首创的很多产品也与年轻人息息相关，年轻人对新奇的事物接受比较快，他们有朝气、有想法、有创新，这也是骨子里具有创新基因的首创所需要的。

第四大优势，就是国企强大的信用背景和融资渠道开拓优势。今年上半年最后一份半年报显示，首创置业综合融资成本仅5.14%。在行业普遍缺钱的背景下，国企央企独有的融资优势，为城发集团的扩张开拓奠定了资金基础。

“五龙治水”的全局观

交谈间，我们发现财务出身的范书斌，自带常年因职业习惯沉淀下来的性格特征：严谨、理性、克制与平衡，但不失开放与包容。他喜欢用回归商业本质的逻辑看待问题，这或多或少透露着公司未来的经营痕迹。

这一点从他提出的“五龙治水”理念体现得最为充分。

范书斌说：五龙指增长率、毛利率、负债率、去化率和周转率。只有平衡好这“五率”，才能保证这是一家好公司。但把这五点做好，并不容易。

具体来说，增长率考虑了投资者估值的因素，标志着公司的成长性，你只有做到持续增长资本市场才会给你高估值；负债率考虑的是债权人的维度，负债率控制合理，表明企业财务风险控制有度，债权人才会给你融资；毛利率是利润的来源，考验的是产品力、品牌溢价能力、成本管理、提质增效的能力；周转率是效率问题，经营效率高，企业的资源利用得更加充分，赚钱速度也会更快；去化率不是财务指标，指的是沉淀资产的去化能力，是每家企业都会遇到的问题。

“这就好比一张财务报表，你得有大局观，才能满足各方需求，平衡好五率，既能保证内部的健康，又能保障企业外部的竞争能力和品牌形象。”他认为，理性很重要，做财务的人首先得有大局观，“好多业务只能看到局部层面，但财务看到的是整体，对债权人，对股东，对政府，都能最后反映在这张报表上。”

这种理性和谨慎同样反映在了首创今年在土地市场的出击。

截至目前，首创仅上半年在第一轮上海的集中土拍市场，获取了两幅地块，而后再无出击。这也一度被外界质疑“太过保守”。

范书斌对此解释称，今年市场环境尤为不同，上半年还好，下半年风向突变，土地市场流拍不断，对企业来说不贸然出手，秉持稳健、谨慎、理性的态度是应该的，这样才能更有利于企业在不利环境中掌握主动权。“我们今年的拿地节奏把握得还是不错的，这不是保守的概念，投资也要讲究时机，什么时候进很重要，上海那两块地条件和收益率都不错，所以主动出击，拿到后，很多合作伙伴找上门来都想跟我们合作。也证明了我们判断的精准性。”

第三轮土拍在即，首创认为第三轮的土地比第二轮的更优质，也正在研究新的机会，他们更看好深圳、北京等抗风险能力更强的一线城市，这些城市虽然调控很严，但市场相对稳定，从客户需求和去化来说，表现也更好。

不过对于大多数房企来说，今年恐怕还要面临更多的抉择：一方面要捂紧钱袋子“过冬”，一方面要拿地扩张赢得未来，此外还要降负债回归到三道红线的健康区间， 范书斌的首选会是什么呢？

“降负债！在手头有富裕资金的情况下，我宁愿拿出一部分来先把债务还掉，这是今年的核心目标。”对此，他丝毫没有犹豫。

而对于扩张与深耕，范书斌也表达了他的看法：

扩张和深耕是相对的。深耕都做不好，如何去扩张？比如，我们在深圳就很难有像碧桂园、万科、华润、中海那样的条件和优势去深耕，但在北京就有这样的深耕优势。所以扩张还是要扩张的，业务也不仅限于北京，还要扩张至长三角区域、大湾区以及西南区域等，但不会像过去那样布局20/30个城市，将来进入某些城市，都是机会型的概念，机动项目小分队进去，开发完走人，有项目就做没项目走人。

未来企业家的精神

房地产发展至今，反垄断和防止资本无序扩张、三道红线、房贷两集中、集中土拍以及房地产税试点等，均在反复强调着房地产底层逻辑的颠覆程度。

但从2016年中央提出“房住不炒”，行业用了5年时间才终于明白了什么叫“房住不炒”。对于一些企业来说，似乎一切都太晚了。

范书斌对此表示，这背后其实缺乏的是对宏观经济政策顶层设计的一种深层次的理解和思考。改革开放40年来，时代红利、土地红利、人口红利、全球化红利都在减弱，这意味着高毛利肯定不会持续，过去只要敢借钱，胆子大，拿到地就暴富，这是违反商业逻辑的，这样的情况越来越多的时候，老百姓(603883,股吧)怎么办？

我们也应该看到，整个房地产在收缩减量中，城镇化已经到了63%，再上升至75%就基本上是天花板了，所以不可能再像前几年、十几年前那种方式增长，整体的市场趋势正在由增量步入存量时代；由于调控的因素，大家在扩张方面也都比较谨慎，这也是为什么首创要重组，从增量向存量发展，这是大势所趋。而如何面向未来去提前战略性布局，培养哪些能力，上面说的都跟这些有关。当然，这个过程会很长，但不转型不提前考虑战略布局绝对不行，本来第一曲线增长快到顶点的时候，你就要去布局第二曲线，不然等到快要不行的时候，再去掉转方向，那可能就来不及了。

面对如今行业有些“杯盘狼藉”的囧境，范书斌提到了关于人性的一个词——贪婪。他说，一切都始于人性的贪婪，贪婪集聚到一定程度是要受到惩罚的。别太贪婪，天下的生意做不完。

但事已至此，那些失去外界信任的企业或企业家如何增信呢？

“还得靠自身运营。”这是范书斌给出的答案，“从某种层面看，中国经济的下半场将由资本驱动转向运营驱动”。

范书斌是一个受儒家文化影响很深的人，儒家所乐道的“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”正是他的座右铭。

正因此，在他看来，企业家最重要的精神就是要有责任感，其中，他特别提到了对股东、对债权人的责任心。

对于未来的房地产行业，范书斌的判断是：行业肯定会洗牌，淘汰掉一批企业，尤其是那些本身模式有问题、靠融资不断扩张的企业。但最后留下来的，都是非常优秀、稳健且注重运营能力培育的企业。

他同时表示，这一次公司层面的大整合，从原来单纯的开发业务，升级为面向城市更新运营开发三个维度去考虑发展，对首创城市发展集团是一次挑战，但更多的则是机遇，大家拭目以待吧！